Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 29-03-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:2514, 21/00014
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 29-03-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:2514, 21/00014
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 29 maart 2022
- Datum publicatie
- 8 april 2022
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2022:2514
- Zaaknummer
- 21/00014
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer 21/00014
uitspraakdatum: 29 maart 2022
Uitspraak van de achttiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats1] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 16 november 2020, nummer LEE 19/1287, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Midden-Groningen (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 33 te [woonplaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 509.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 (hierna: OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank NoordNederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar inzake de waarde vernietigd en de beschikking verminderd tot € 499.900. De Rechtbank heeft de heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht aan belanghebbende te vergoeden en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 9 maart 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord de gemachtigde van belanghebbende mr. [naam1] , alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
De onroerende zaak bestaat uit een vrijstaande woning uit 2002 met een garage en een aanlegsteiger. De woning heeft een inhoud van 749 m3. De kaveloppervlakte bedraagt 1.175 m2. De woning heeft € 28.000 aardbevingsschade.
De onroerende zaak ligt in de kernzone van een waterverdedigingswerk van het waterschap [het waterschap] (hierna: het waterschap).
Bij brief van 12 maart 2018 heeft een medewerker van het waterschap het volgende aan belanghebbende geschreven:
“(…)
Reagerend op uw mail van 13 februari 2018 met betrekking tot de kerende functie op uw perceel [adres1] 33 te [woonplaats1] .
Uw perceel grenst onder normale omstandigheden aan boezemwater, waarmee uw perceel een waterkerende functie heeft. Recent zijn in [plaats1] wijzigingen aangebracht aan het waterkering stelsel door ophoging van keringen en bouwen van noodvoorzieningen. Deze voorzieningen brengen in periodes van hoog water met zich mee dat het water waaraan u grenst afgesloten wordt van [het meer] .
Als gevolg van deze wijzigingen is de feitelijke status van de kering op uw perceel gewijzigd van “Regionaal” naar "Overig”. Deze wijziging heeft geen invloed op ligging, vorm, afmeting of constructie van de kering op uw perceel, evenmin heeft het invloed op de relatie met de bepalingen uit de Keur. De Keur blijft onverminderd van toepassing. Regionale keringen worden als zodanig aangewezen door de provincie. Het waterschap neemt dit op de legger van keringen.
De nieuwe legger is gepland medio 2019.
De officiële status is vastgelegd in de “Legger boezemkeringen” van 23 september 2013. Hierin is de waterkering op uw perceel als Regionale kering aangemerkt. Met het vaststellen van de nieuwe legger wordt de statuswijziging van de kering op uw perceel officieel.
Op het vaststellen van de leggerwijzigingen is de inspraakverordening van het waterschap van toepassing. Dit betekent dat de leggerwijzigingen voor een ieder bekend worden gemaakt in het elektronische waterschapsblad.
(…)”
Belanghebbende heeft in beroep bij de Rechtbank primair een waarde van € 289.000 verdedigd en subsidiair een waarde van € 250.000.
De Rechtbank heeft in haar uitspraak van 16 november 2020 geoordeeld dat beide partijen niet erin zijn geslaagd de door hen verdedigde waarden aannemelijk te maken. Daarom heeft de Rechtbank de gezochte waarde in goede justitie bepaald, en wel op € 499.900. De Rechtbank heeft daarbij geoordeeld dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van beheer door het waterschap.
Belanghebbende heeft hoger beroep aangetekend tegen de uitspraak van de Rechtbank. De heffingsambtenaar heeft berust in de beslissing van de Rechtbank.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatiematrix waarin de waarde is getaxeerd op € 499.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2017. Op basis van de vergelijkingsmethode heeft de taxateur twee panden, beide te [woonplaats1] , als referentieobject gebruikt. Daarbij zijn voor de onroerende zaak en de referentieobjecten de verschillen in ligging (L), uitstraling (U), onderhoud (O) en kwaliteit (K) weergegeven.
|
Object |
Bouw-jaar |
L U O K |
Inhoud (m3) |
Prijs per m3 (€) |
Prijs perceel (€) |
Bijgebouwen |
WOZ/Koop-som Datum koopcontract |
|
[adres1] 33 |
2002 |
3 2 2 2 |
749 |
490 |
150.000 |
Garage € 10.000,- Steiger € 2.500,- Aardbevingsschade -/-€ 28.000,- Rompslomp -/-€ 2.500 |
499.000 |
|
[adres2] 6 |
2001 |
3 4 4 4 |
735 |
614 |
134.954 |
Garage € 40.000,- Steiger € 2.500 Carport € 2.500 |
635.000 29-06-2017 |
|
[adres1] 133 |
2000 |
3 3 3 3 |
565 |
616 |
171.831 |
Garage € 12.000, Steiger € 2.500e- |
537.500 01-09-2016 |
3 Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2017. Hierbij is specifiek in geschil of rekening is gehouden met de aardbevingsschade en of de uitzondering voor waterverdedigingswerken van toepassing is.
Belanghebbende bepleit een waarde van € 289.000 en subsidiair van € 250.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag OZB 2018.
De heffingsambtenaar berust in de door de Rechtbank in goede justitie vastgestelde waarde en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.