Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 29-03-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:2521, 21/00452
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 29-03-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:2521, 21/00452
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 29 maart 2022
- Datum publicatie
- 8 april 2022
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2022:2521
- Zaaknummer
- 21/00452
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling winkel met kantoor- en werkruimte.
Uitspraak
uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer 21/00452
uitspraakdatum: 29 maart 2022
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 19 februari 2021, nummer AWB 20/779, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Steenwijkerland (hierna: de heffingsambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres1] 26 te [plaats1] (hierna: het object) voor het jaar 2019 en naar de waardepeildatum 1 januari 2018, vastgesteld op € 255.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (OZB) opgelegd.
1.2. Na door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde van het object en de aanslag OZB gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende is tegen deze uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft, ook nadat hij daaraan was herinnerd, geen verweerschrift ingediend.
1.5. Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft op 8 maart 2022 plaatsgevonden. Daarbij was aanwezig N. Dreierink, taxateur bij TIP Vastgoed BV, als gemachtigde van belanghebbende. De heffingsambtenaar is bij aangetekende brief van 19 januari 2022, verzonden aan het adres Postbus 162, 8330AD Steenwijk, uitgenodigd voor de mondelinge behandeling van het hoger beroep op dinsdag 8 maart 2022 om 10.00 te Arnhem. Blijkens informatie van PostNL is deze uitnodiging op 20 januari 2022 om 09.04 uur afgehaald bij het PostNL-punt Steenwijk-Koematen. De heffingsambtenaar is, zonder bericht van verhindering, niet ter zitting verschenen.
1.7. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van het object. Het betreft een winkel met een kantoor- en een werkruimte. De oppervlakte van de winkel is 60 m², die van het kantoor 8 m² en van de werkruimte 69 m².
Boven de winkel is een bovenwoning gelegen met een apart adres, te weten [adres1] 30.
Belanghebbende heeft het object, tezamen met de bovenwoning, op 6 november 2018 in verhuurde staat gekocht voor € 350.000. Daarbij is, naar belanghebbende heeft verklaard om omzetbelastingtechnische redenen, de aankoopsom gesplitst in € 175.000 voor het object en eveneens € 175.000 voor de bovenwoning.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen de waarde van het object per 1 januari 2018 vastgesteld op € 255.000 en die van de bovenwoning op € 135.000.
3 Geschil, standpunten en conclusies van partijen
Tussen partijen is in geschil of de waarde van het object op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende is van mening dat de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij heeft aangevoerd dat de zogenoemde woz-ficties met zich brengen dat rekening moet worden gehouden met de omstandigheid dat de verhuurde staat van de winkel waardeverhogend werkt bij de bepaling van de koopsom. Bij de vaststelling van de waarde ‘leeg’ moet een aanvangsleegstand in aanmerking worden genomen. De door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor bij de toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode is te hoog. Uit de door de heffingsambtenaar aangevoerd vergelijkingsobjecten kan die factor niet worden afgeleid. Belanghebbende heeft haar bij de Rechtbank ingenomen standpunt dat de waarde van het object niet hoger kan zijn dan € 160.000 verlaten en verdedigt in hoger beroep een waarde van het object van € 212.000. Daarbij wijst belanghebbende op alsnog door haar overgelegde gegevens met betrekking tot acht vergelijkingsobjecten.
De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep geen standpunt ingenomen. Het Hof neemt aan dat de heffingsambtenaar zijn bij de Rechtbank ingenomen standpunt handhaaft.
Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 212.000.
De heffingsambtenaar concludeert, naar het Hof aanneemt, tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4 Beoordeling van het geschil
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het onderhavige object worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt in dit geval als waardepeildatum 1 januari 2018. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het object kan worden vastgesteld met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Evenmin is in geschil dat de huurwaarde voor het onderhavige object kan worden vastgesteld op € 27.080.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan het object toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. Het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar het van hem verlangde bewijs heeft geleverd, moet worden gegeven in het licht van hetgeen belanghebbende omtrent de feiten en de gehanteerde waarderingsmethode naar voren heeft gebracht. Daartoe kan behoren een door een belanghebbende overgelegd taxatierapport of matrix waarin de waarde is berekend. Belanghebbende heeft in haar hogerberoepschrift een berekening van de waarde opgenomen die door taxateur Dreierink voornoemd, is gemaakt. Daarbij heeft hij, naast de gegevens met betrekking tot het object, gebruik gemaakt van de verkoop- en verhuurgegevens van acht vergelijkingsobjecten. Uit deze gegevens berekent Dreierink kapitalisatiefactoren die variëren van 6,15 tot 8,62.
De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg, ter verdediging van de vastgestelde waarde, verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport van 22 september 2020, opgemaakt door [naam1] , makelaar en taxateur onroerende zaken. In dat rapport is de waarde van het object getaxeerd op € 259.000. Daarbij is uitgegaan van een huurwaarde van de winkel van € 246 per m², van het kantoor van € 160 per m² en van de werkruimte van eveneens € 160 per m². [naam1] is uitgegaan van een huurwaardekapitalisatiefactor van 9,6. Deze kapitalisatiefactor is berekend met behulp van de zogenoemde Bottom Up-methode. [naam1] heeft gebruik gemaakt van de gegevens met betrekking tot de volgende objecten die volgens hem als vergelijkingsobjecten kunnen dienen:
- -
-
[adres2] 20 te [plaats1] . De oppervlakte van de winkel is 55 m², die van de overige ruimten 94 m². Uit de koopsom (31 oktober 2017: € 177.000) wordt een gemiddelde huurwaarde afgeleid van € 118 per m² en een kapitalisatiefactor van 10,1.
- -
-
[adres1] 32 te [plaats1] . De oppervlakte van de winkel is 60 m², die van de overige ruimten 25 m². Uit de huursom (23 oktober 2018: € 18.000) wordt een gemiddelde huurwaarde afgeleid van € 212 per m². Een recente koopsom is niet voorhanden. Geconcludeerd wordt tot een kapitalisatiefactor van 10,4.
- -
-
[adres2] 16 te [plaats1] . De oppervlakte van het pand, kennelijk slechts als opslag in gebruik, is 148 m². Uit de huursom (5 juli 2016: € 40.955) wordt een gemiddelde huurwaarde afgeleid van € 276 per m². Een recente koopsom is niet voorhanden. Geconcludeerd wordt tot een kapitalisatiefactor van 10,0.
Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, gelet op het door hem in eerste aanleg ingebrachte taxatierapport, niet geslaagd in het van hem verlangde bewijs van zijn stelling dat de waarde van het object niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Zonder toelichting, die ontbreekt, is het Hof er niet van overtuigd dat uit de verkoopcijfers van [adres2] 20 een – verhoudingsgewijs zeer lage – huurwaarde van € 118 moet worden afgeleid, en dientengevolge een hoge kapitalisatiefactor van 10,1. Een toelichting bij de overigens genoemde kapitalisatiefactoren ontbreekt eveneens, evenals een toelichting op de wijze hoe uit kennelijk algemene gegevens voor het object een factor van 9,6 kan worden berekend.
Alsdan is aan de orde of belanghebbende, met hetgeen zij naar voren heeft gebracht, de door haar verdedigde waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof beantwoordt die vraag bevestigend, mede in aanmerking genomen dat de heffingsambtenaar daartegen in het geheel niets heeft ingebracht. Het Hof acht aannemelijk dat uit de plaatselijke gegevens die door belanghebbende naar voren zijn gebracht, waaronder – naast de verkoop van het onderhavige object – twee andere beleggingstransacties, voor het onderhavige object een kapitalisatiefactor van 7,87 kan worden afgeleid. De daaruit voortvloeiende waarde van € 212.000 doet naar het oordeel van het Hof meer recht aan de zogenoemde leegwaardefictie op grond van de Wet WOZ en sluit beter aan bij het eigen aankoopcijfer van belanghebbende op 6 november 2018 voor het object en de bovenwoning gezamenlijk.
Het hoger beroep is gegrond. De uitspraak van de Rechtbank moet worden vernietigd.