Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-05-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:4044, 21/00041
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-05-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:4044, 21/00041
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 17 mei 2022
- Datum publicatie
- 27 mei 2022
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2022:4044
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBGEL:2020:6314, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- 21/00041
Inhoudsindicatie
OB. Levering gebouw met appartementen. Overgang algemeenheid van goederen?
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer 21/00041
uitspraakdatum: 17 mei 2022
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 30 november 2020, nummer AWB 19/2608, ECLI:NL:RBGEL:2020:6314, in het geding tussen belanghebbende en
de inspecteur van de Belastingdienst/Kantoor Arnhem (hierna: de Inspecteur)
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende is over het tijdvak 1 november 2017 tot en met 30 november 2017 een naheffingsaanslag in de omzetbelasting opgelegd van € 1.448.271. Bij beschikkingen is belastingrente berekend van € 26.390 en is een boete opgelegd van € 5.278.
De Inspecteur heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de naheffingsaanslag verminderd tot € 1.365.436 en de beschikking belastingrente tot € 24.881 en de boete gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard voor zover het de verzuimboete betreft, de uitspraken van de Inspecteur vernietigd voor zover het de boete betreft en de boete vernietigd en het beroep voor het overige ongegrond verklaard. De Rechtbank heeft daarbij bepaald dat de Inspecteur het door belanghebbende betaalde griffierecht moet vergoeden en de Inspecteur veroordeeld tot het vergoeden van de proceskosten van belanghebbende.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 april 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. G.H. Rademaker als gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [naam1] , [naam2] , [naam3] , [naam4] en [naam5] , alsmede [naam6] , [naam7] en [naam8] namens de Inspecteur. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is onderdeel van een concern dat zich bezighoudt met vastgoedontwikkeling.
Volgens de inschrijving in het handelsregister bij de Kamer van Koophandel bestaan de activiteiten van belanghebbende uit het verkrijgen, vervreemden, (ver)huren, ontwikkelen, beheren, exploiteren en onderhouden van onroerende zaken, het beleggen in onroerende zaken en het adviseren in en op het gebied van onroerende zaken.
Op 24 maart 2015 is een kantoorgebouw aan de [adres1] te [plaats1] gekocht door een vennootschap die tot hetzelfde concern behoort als belanghebbende. De koopsom bedroeg € 2.500.000.
Op 25 maart 2015 is bij de gemeente [gemeente] het verzoek voor een omgevingsvergunning ingediend voor het transformeren van het kantoorgebouw naar een woongebouw met 77 woonappartementen. Op 3 december 2015 is de omgevingsvergunning verleend.
Op 12 mei 2015 is op naam van (de op dat moment nog niet opgerichte) belanghebbende een verhuuropdracht gegeven aan [naam9] die betrekking heeft op de verhuur van 77 appartementen gelegen aan de [adres1] te [plaats1] , waarbij is afgesproken dat vanaf 1 juni 2015 zal worden gestart met de voorbereiding van de verhuuractiviteiten.
Belanghebbende is op 15 juni 2015 opgericht.
Tot de stukken van het geding behoort een vastgoedbeheerovereenkomst van [naam10] (ingangsdatum 1 augustus 2016) die op 28 januari 2016 is ondertekend door [naam10] . Belanghebbende is verder een vastgoedmanagementovereenkomst aangegaan met [naam10] , welke overeenkomst zou ingaan bij de eerste verhuur van de woningen. [naam10] trad dus op als verhurend makelaar (in collegiaal overleg met [naam9] ) en als vastgoedbeheerder. De vastgoedmanagementovereenkomst wordt van rechtswege beëindigd bij verkoop van de onroerende zaak.
Op 10 mei 2016 is een aannemingsovereenkomst gesloten voor de uitvoering van de werkzaamheden benodigd voor de transformatie van kantoorgebouw naar appartementen.
Op 15 juli 2016 heeft belanghebbende de eigendom verkregen van het gebouw.
Op basis van een offerte van 14 juli 2016 is belanghebbende met [naam11] B.V. een hypothecaire lening (beleggingsfinanciering) aangegaan voor een bedrag van € 7.250.000, zijnde 62,5% van de getaxeerde marktwaarde kosten koper na realisatie in verhuurde staat, en met een rentevaste periode van 10 jaar.
In de brief van 15 oktober 2016 van Administratiekantoor [naam12] B.V. aan de Inspecteur is namens belanghebbende vermeld:
"Cliënt kwam er gisteren achter dat er geen btw nummer is geactiveerd. [belanghebbende] richt haar activiteiten op projectontwikkeling, hetgeen een met omzetbelasting belaste activiteit is. Ik verzoek u zo spoedig mogelijk – en zo mogelijk met terugwerkende kracht tot datum oprichtingsakte, 15 juni 2015 – een BTW nummer te activeren."
Vervolgens is aan belanghebbende een omzetbelastingnummer toegekend en is zij uitgenodigd om per kwartaal aangifte omzetbelasting te doen. Voor de tijdvakken 15 juni 2015 tot en met 31 december 2015 en over de periode 1 januari 2016 tot en met 30 september 2016 heeft belanghebbende op aangifte de voorbelasting met betrekking tot de ontwikkeling van het appartementencomplex in aftrek gebracht.
Op 13 januari 2017 heeft [naam13] B.V. aan de bestuurder van belanghebbende een brief gestuurd, waarin zij bevestigde dat aan haar een verkoopopdracht was gegeven met betrekking tot het door belanghebbende te realiseren appartementencomplex. De brief die zich in het dossier bevindt, is niet voor akkoord getekend door belanghebbende.
Op 18 januari 2017 heeft de bestuurder van belanghebbende telefonisch contact gehad met de Inspecteur. In de telefoonnotitie van de Inspecteur is hierover vermeld:
"Dhr. [naam14] heeft (vanuit btl) telefonisch contact met mij opgenomen. Hierbij heeft hij expliciet aangegeven dat de door [belanghebbende] gerealiseerde appartementen niet door [belanghebbende] BV zullen worden verhuurd, maar dat deze zullen worden verkocht aan een beleggingsmaatschappij. (“ [belanghebbende] BV is een projectontwikkelingsmij.”). Lijkt een zeer plausibele uitleg."
Op 10 april 2017 heeft de bestuurder van belanghebbende opnieuw telefonisch contact gehad met de Inspecteur. In de telefoonnotitie van de Inspecteur is hierover vermeld:
"Contact met de heer [naam14] . Men is volop bezig om de appartementen te realiseren, de verwachting is dat de oplevering in week 27 van 2017 is. De aanneemsom van dit project bedraagt € 3.500.000. Er zijn op dit moment onderhandelingen inzake de verkoop aan een investeringsmaatschappij. (…) Voorlopig zullen de maandaangiften negatief zijn. Aangifte kan worden gevolgd."
Op 20 april 2017 heeft splitsing van het gebouw in 170 appartementsrechten plaatsgevonden, waarvan 77 woningen en 93 parkeerplaatsen.
Belanghebbende is de volgende service-overeenkomsten aangegaan.
– Ten behoeve van het onderhoud van de liftinstallaties een Basis Service Overeenkomst (ondertekend op 19 juli 2017 en op 9 augustus 2017) met [naam15] B.V. gedurende een periode van drie jaar gerekend vanaf 4 oktober 2017, die na verstrijken van de looptijd stilzwijgend steeds met drie jaar wordt verlengd.
– Ten behoeve van het ophalen van niet gevaarlijk afval een Serviceovereenkomst met [naam16] B.V. (ondertekend op 13 juli 2017) met een looptijd van zes maanden ingaande op 1 augustus 2017, die na verstrijken van de looptijd stilzwijgend steeds met zes maanden wordt verlengd.
– Ten behoeve van het onderhoud van de drukverhogingsinstallatie een onderhoudscontract met [naam17] (ondertekend op 15 augustus 2017) met een ingangsdatum 1 augustus 2017. Deze overeenkomst geldt voor een jaar met stilzwijgende verlenging met telkens één jaar.
– Ten behoeve van de afrekening van het gebruik van de CV een dienstverleningsovereenkomst met [naam18] ingaande 1 augustus 2017 tot en met 31 december 2018.
– Ten behoeve van de schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimtes een overeenkomst met [naam19] -schoonmakers.
Vanaf mei tot en met juli 2017 zijn huurovereenkomsten gesloten voor de appartementen. Eén overeenkomst is gesloten in oktober 2017. De ingangsdatum voor de verhuur was op één appartement na 1 augustus 2017. Eén appartement is verhuurd vanaf 1 november 2017. In het dossier bevindt zich een groot aantal van deze gesloten huurovereenkomsten. Deze huurovereenkomsten bevatten de volgende passages (voetnoten zijn weggelaten):
“Duur, verlenging en opzegging
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van minimaal één jaar ingaande op (…) en lopende tot en met (…).
Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen.
Verhuurder zal het gehuurde op de ingangsdatum van de huur aan huurder ter beschikking stellen, tenzij dit geen werkdag is, althans als huurder heeft voldaan aan alle op dat moment bestaande verplichtingen jegens verhuurder.
Indien in 3.1 een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door.
Beëindiging van de overeenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig artikel 19 van de algemene bepalingen. Verhuurder verzoekt huurder een opzegtermijn van 2 (twee) maanden in acht te nemen.
(…)
Huurprijswijziging
De huurprijs kan op voorstel van verhuurder voor het eerst per n.v.t. en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage zoals dat jaarlijks door de minister van VROM wordt vastgesteld voor woonruimte met een niet geliberaliseerde huurprijs.
Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per (….) en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in 18 van de algemene bepalingen.
Leveringen en diensten
6. Als door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten
(servicekosten) komen partijen overeen:
Servicekosten
Elektraverbruik gemeenschappelijke ruimten
Waterverbruik gemeenschappelijke ruimten
Glasverzekering zonlicht doorlatend (indien van toepassing)
Inzet huismeester t.b.v. onderhoud, reparatie, toezicht en controle
Huisvuil afvoer
Administratiekosten
Kleine herstellingen
Glasbewassing algemene ruimten en onbereikbare delen woonruimte
Schoonmaken gemeenschappelijke ruimten
Onderhoud groenvoorziening /t uin
24-uurs servicecontract CV installatie
Ontstoppen leidingen en rioleringen
Schilderen algemene ruimten
Voorbereidende werkzaamheden schilderen algemene ruimten
Lampen vervangen gemeenschappelijke ruimten
Onderhoud mechanische ventilatie
Reinigen rookgasafvoer- en ventilatiekanalen
Gebruikers gerelateerde storingen liftinstallatie
Ongediertebestrijding algemene ruimten
Preventief schoonhouden van goten en regenafvoeren
Verwijderen zwerfvuil algemene ruimte
Verwijderen graffiti algemene ruimten
Overige kleine herstellingen algemene ruimten
Administratiekosten”
Op 28 juni 2017 heeft een beleggingsmaatschappij een bod uitgebracht op het gebouw.
Op 24 juli 2017 is een Letter of Intent opgesteld tussen deze beleggingsmaatschappij als koper en belanghebbende als verkoper van het gebouw. De koper heeft dit stuk op 2 augustus 2017 voor akkoord getekend.
Belanghebbende heeft de in aftrek genomen omzetbelasting op de bouw in augustus 2017 herzien in verband met de vrijgestelde ingebruikneming van de appartementen.
Op 24 oktober 2017 is de koopovereenkomst gesloten en op 15 november 2017 heeft de levering van het gebouw in verhuurde staat plaatsgevonden voor een koopsom van € 12.678.500 inclusief de eventueel verschuldigde omzetbelasting en/of overdrachtsbelasting. Ter zake van de levering is geen omzetbelasting in rekening gebracht.
Op 18 mei 2018 heeft de koper de onroerende zaak doorverkocht voor € 12.678.500 inclusief omzetbelasting indien van toepassing.
De Inspecteur heeft op 31 mei 2018 de omzetbelasting over de levering nageheven. Tegen de desbetreffende naheffingsaanslag heeft belanghebbende bezwaar gemaakt.
3 Geschil
In geschil is of vanwege de levering van (de appartementen waaruit) het gebouw (bestaat) omzetbelasting is verschuldigd, hetgeen de Inspecteur stelt en belanghebbende weerspreekt. Primair is in geschil of sprake is van een overgang van een algemeenheid van goederen in de zin van artikel 37d van de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: Wet OB). Indien daarvan geen sprake is, is in geschil of de vrijstelling van artikel 11, lid 1, onderdeel a, van de Wet OB van toepassing is op de overdracht van het gebouw, omdat geen sprake is van vervaardiging. Als sprake is van de vervaardiging van een nieuw goed is meer subsidiair in geschil de hoogte van de naheffingsaanslag.