Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-06-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:4690, 21/00456
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-06-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:4690, 21/00456
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 7 juni 2022
- Datum publicatie
- 17 juni 2022
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2022:4690
- Zaaknummer
- 21/00456
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer 21/00456
uitspraakdatum: 7 juni 2022
Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats1] (hierna: belanghebbende),
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 5 maart 2021, nummer AWB 20/677, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van Gemeentelijk Belastingkantoor Twente (hierna: de heffingsambtenaar).
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van het object [adres1] 4A te [woonplaats1] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 381.000.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 april 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord ir. B.A. Lebbink als de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam1] , bijgestaan door [de taxateur] , taxateur. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenares van de woning. Het betreft een geschakelde woning met overkapping en garage. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.584 m². Het bouwjaar van de woning is 1970. Belanghebbende heeft de woning gekocht op 1 juli 2016 voor een koopsom van € 375.000. In de loop van 2018 zijn verbeteringen aan de onroerende zaak aangebracht en is de keuken vernieuwd; de kosten daarvan bedroegen ongeveer € 25.000.
3. Geschil
In geschil is de vraag of de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld, hetgeen belanghebbende stelt en de heffingsambtenaar betwist. Verder is in geschil of de objectafbakening juist is, omdat de heffingsambtenaar in het taxatieverslag is uitgegaan van een (onjuiste) inhoud van de opstal van 750 m³, terwijl de inhoud volgens belanghebbende 618 m³ en volgens de heffingsambtenaar 655 m³ is. Ten slotte heeft belanghebbende gesteld dat het begrip ‘waarde in het economische verkeer’ niet gelijk is aan het begrip ‘marktwaarde’.
4 Beoordeling van het geschil
De omstandigheid dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een onjuiste inhoud van de opstal brengt, anders dan belanghebbende meent, niet mee dat het object niet conform artikel 16 van de Wet WOZ is afgebakend. De heffingsambtenaar heeft naar ’s Hofs oordeel het gebouwd eigendom [adres1] 4A correct afgebakend.
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Bovenstaande waarde wordt in jurisprudentie nader omschreven als de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Deze prijs wordt ook aangeduid als de ‘waarde in het economische verkeer’. Het feit dat het begrip ‘waarde in het economische verkeer’ wellicht ook buiten het kader van de Wet WOZ wordt gebruikt, laat onverlet dat binnen het kader van de Wet WOZ aan dit begrip de betekenis toekomt zoals die hierboven is omschreven.
Een eigen aankoopcijfer is naar het oordeel van het Hof in beginsel een zeer goede aanwijzing voor de waarde als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ. Vanwege het feit dat het eigen aankoopcijfer directe informatie omtrent het te waarderen object betreft, komt aan dit marktgegeven ook nog waarde toe wanneer dit verder dan gebruikelijk van de waardepeildatum ligt. In dit geval is het Hof van oordeel dat een eigen aankoopcijfer van 18 maanden vóór de waardepeildatum nog immer belangrijk licht kan werpen op de waarde op waardepeildatum.
Gelet op het eigen aankoopcijfer, het feit dat na de aankoop substantiële verbeteringen aan de onroerende zaak zijn aangebracht voor minimaal € 25.000 en dat partijen eensluidend van mening zijn dat sinds de aankoop tot de waardepeildatum sprake is van een ‘stijgende markt’, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het door de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de vastgestelde waarde ingezonden taxatierapport, waarin de waarde wordt onderbouwd met verkoopgegevens van andere objecten, brengt het Hof niet tot een ander oordeel, ook niet wanneer, zoals belanghebbende heeft gesteld, dit taxatierapport fouten of misslagen bevat. Voor zover belanghebbende heeft willen stellen dat het oordeel dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld meebrengt dat de WOZ-waarde in voorgaande jaren te hoog was vastgesteld, merkt het Hof op dat deze stelling niet tot een ander oordeel kan leiden.
Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.