Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-06-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:4696, 21/00602
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-06-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:4696, 21/00602
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 7 juni 2022
- Datum publicatie
- 17 juni 2022
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2022:4696
- Zaaknummer
- 21/00602
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer 21/00602
uitspraakdatum: 7 juni 2022
Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 12 april 2021, nummer Awb 19/2336, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van het Gemeenschappelijk Belastingkantoor Locosensus-Tricijn (GBLT) (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 58 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2019 vastgesteld op € 291.000. Tegelijk met deze beschikking zijn onder meer de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 (OZB) ten bedrage van € 297,07 aan belanghebbende opgelegd alsmede de aanslag watersysteemheffing gebouwd 2019 ten bedrage van € 62,57.
Het tegen die beschikkingen gemaakte bezwaar is door de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 24 februari 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens belanghebbende A. van den Dool als zijn gemachtigde en namens de heffingsambtenaar [naam1] , bijgestaan door taxateur [de taxateur] . Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een rijwoning uit het bouwjaar 1900, met een inhoud van 300 m³ en een perceel van 351 m², twee bergingen en een tuinhuis.
De heffingsambtenaar heeft de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde onderbouwd met een in de beroepsfase overgelegd taxatierapport, opgemaakt door de taxateur [de taxateur] , waarin de waarde per 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) is bepaald op € 293.000. De vastgestelde waarde van de onroerende zaak is bepaald door vergelijking met verkoopgegevens van drie referentieobjecten uit [woonplaats] , te weten de rijwoningen [adres1] 8, [adres1] 9 en [adres2] 23. Ter onderbouwing van de getaxeerde waarde van de onroerende zaak zijn in het rapport onder meer de volgende gegevens vermeld:
|
Object |
Bouw-jaar woning |
Inhoud woning m3 |
Waarde woning per m3 |
Gemiddelde waarde per m³ na corr |
Opper-vlakte grond m2 |
Bijgebouwen |
Verkoop-datum |
Getaxeerde waarde/ verkoopprijs |
|
Onroerende zaak |
1900 |
300 |
€ 461 |
€ 472 |
351 |
Berging/schuur (2x) Tuinhuis/blokhut |
- |
€ 293.000 |
|
[adres1] 8 |
1900 |
300 |
€ 362 |
€ 418 |
179 |
Berging/schuur Dakkapel |
03-10-2017 |
€ 197.000 |
|
[adres1] 9 |
1907 |
307 |
€ 515 |
€ 515 |
144 |
Berging/schuur Dakkapel |
17-09-2018 |
€ 239.000 |
|
[adres2] 23 |
1937 |
387 |
€ 450 |
€ 450 |
310 |
Berging/schuur (2x) Overkapping/ Luifel Dakkapel (3x) |
06-11-2018 |
€ 342.500 |
De kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging (hierna: de KOUDV-factoren) zijn voor de onroerende zaak, de referentieobjecten en alle erbij behorende bijgebouwen steeds aangemerkt als voldoende (3), behalve het onderhoud en de voorzieningen van [adres1] 8, die als matig (2) zijn gewaardeerd. Bij de referentieobjecten is in het taxatierapport opgemerkt dat wanneer een woning in een betere of mindere staat verkocht is, de kubieke meterprijs wordt gecorrigeerd naar een kubieke meterprijs van een gemiddelde woning. De kubieke meterprijs van [adres1] 8 is zodoende van € 362 naar € 418 gecorrigeerd. Specifiek bij de onroerende zaak is in aanvulling daarop opgemerkt dat de kubieke meterprijs naar boven is bijgesteld omdat de inhoud kleiner is dan het gemiddelde van de referentieobjecten. De kubieke meterprijs is daarom gecorrigeerd van € 461 naar € 472.
Als toelichting op de gehanteerde grondprijzen heeft de heffingsambtenaar een grondstaffel opgenomen. Deze is als volgt:
|
Oppervlakte in m² |
Prijs per m² |
|
0-250 |
€ 475 |
|
251-500 |
€ 240 |
|
501-1000 |
€ 120 |
|
1001-2500 |
€ 60 |
|
2.501 en meer |
€ 5 |
Belanghebbende heeft in de beroepsfase ook een taxatierapport ingebracht, dat op 11 september 2019 is opgemaakt door taxateur D.J.K. Annoff van D.A.M. Taxaties B.V. Daarin is de waarde van de onroerende zaak op 2 september 2019 vastgesteld € 274.000, waarna de waarde per waardepeildatum 1 januari 2018 op € 248.000 getaxeerd door de waarde per 2 september 2019 te indexeren met een indexcijfer voor de regio. In dit rapport worden ook de referentieobjecten [adres1] 9 en [adres2] 23 te [woonplaats] gebruikt. Daarnaast is het object [adres3] 9 te [woonplaats] als referentieobject opgevoerd.
De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de waardedruk van de erfdienstbaarheid van de weg aan de achterzijde van de onroerende zaak en heeft deze berekend op € 2.080. Rekening houdend met deze waardedruk heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de Rechtbank een waarde van (afgerond) € 291.000 aannemelijk is gemaakt. Omdat dit overeenkomt met de beschikte waarde, is het beroep ongegrond verklaard.
3 Geschil
In geschil is de WOZ-waarde. Belanghebbende stelt dat de WOZ-waarde op € 263.000 moet worden vastgesteld. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.