Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 11-04-2023, ECLI:NL:GHARL:2023:3037, 21/01842
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 11-04-2023, ECLI:NL:GHARL:2023:3037, 21/01842
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 11 april 2023
- Datum publicatie
- 21 april 2023
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBMNE:2021:6233, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- 21/01842
- Relevante informatie
- Art. 17 lid 2 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 21/01842
uitspraakdatum: 11 april 2023
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 24 november 2021, nummer UTR 20/1724, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 214 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2014 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2015 vastgesteld op € 339.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2015 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 214 te [plaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2016 vastgesteld op € 341.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag OZB 2016 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld
Op de bezwaarschriften van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen bij uitspraak van 9 februari 2018 gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de beschikte waarde van de onroerende zaak voor beide jaren verminderd tot € 312.000 en de heffingsambtenaar gelast de betaalde griffierechten aan belanghebbende te vergoeden.
Belanghebbende heeft tegen de – onder 1.4 genoemde – uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Bij uitspraak van 20 februari 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:1938, heeft dit Hof de uitspraak van de Rechtbank vernietigd en de zaak teruggewezen naar de Rechtbank ten einde opnieuw op de zaak te beslissen.
De Rechtbank heeft bij uitspraak van 24 november 2021 de beroepen (wederom) gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de beschikte waarde van de onroerende zaak voor beide jaren verminderd tot € 312.000 en de heffingsambtenaar gelast de betaalde griffierechten aan belanghebbende te vergoeden.
Belanghebbende heeft tegen de – onder 1.6 genoemde – uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft op diverse momenten nadere stukken ingestuurd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 februari 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar [naam1] en [naam2] . Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een vierkamerappartement (type Prima Vista) gelegen op de elfde verdieping van het complex [naam3] in het gebied [naam4] te [plaats1] . Het appartement heeft een inhoud van 513 m³. Tot de onroerende zaak behoren een berging en twee naast het complex gelegen parkeerplaatsen. Het bouwjaar is 2006. Belanghebbende heeft de onroerende zaak in 2006 verkregen voor een koop-/aanneemsom van € 385.500.
Voor de openbare ruimte in het gebied [naam4] zou een mandeligheid worden gevestigd ten behoeve van onder meer de appartementseigenaren van het complex [naam3] .
In de leveringsakte van de onroerende zaak is dienaangaande het volgende bepaald:
“Blijkens de (…) koop-/aannemingsovereenkomst heeft verkoper voorts aan koper verkocht een onverdeeld aandeel in de mandelig uit te geven gronden, zoals bedoeld in artikel 5:60 van het Burgerlijk Wetboek. Koper is er mee bekend dat in verband met het nog in ontwikkeling zijnde “ [naam5] ”, de mandeligheid voor het totale plangebied zal worden gevestigd uiterlijk twee (2) maanden nadat definitief is komen vast te staan hoe de inrichting van het “ [naam5] ” zal luiden.
In verband hiermee verleent koper hierbij onherroepelijke volmacht, met het recht van substitutie, aan verkoper om:
a. voor en namens koper de akte van levering te ondertekenen waarbij vorenbedoeld aandeel aan koper geleverd zal worden;
b. voor en namens koper het onverdeeld aandeel in de mandeligheid te aanvaarden;
c. voor en namens koper alle voorwaarden en verplichtingen, welke verbonden zijn aan de mandeligheid namens koper te aanvaarden en zich tot stipte naleving daarvan te verplichten,
en er voorts mee in te stemmen dat de gesubstitueerd gevolmachtigde van verkoper tevens optreedt namens koper.
Onder gestanddoening omtrent hetgeen aan koper is opgelegd omtrent de doorverkoop van het verkochte, is het koper gedurende de termijn waarbinnen het hiervoor bedoelde mandelig aandeel niet aan hem is geleverd niet toegestaan zijn medewerking te verlenen aan de vervreemding en levering van het verkochte aan een derde, zulks op straffe van een direct opeisbare boete gelijk aan de tussen verkoper en koper overeengekomen koop-/aanneemsom inclusief omzetbelasting, zulks te behoeve van verkoper.
Het hiervoor bedoelde verkoop- en leveringsverbod, doch onder gestanddoening van hetgeen koper is opgelegd omtrent de doorverkoop van het verkochte, geldt niet indien de hiervoor bedoelde derde een gelijkluidende onherroepelijke volmacht, met het recht van substitutie, verleent aan verkoper.”
Op de toestandsdata (1 januari 2014 respectievelijk 1 januari 2015) is aan belanghebbende het aandeel in de mandelig uit te geven gronden nog niet geleverd. Eerst bij akte van levering van 14 maart 2017 is aan belanghebbende het aandeel in de mandelig uit te geven gronden geleverd.
Ter onderbouwing van de per waardepeildatum 1 januari 2014 vastgestelde waarde van € 339.000 heeft de heffingsambtenaar in beroep de marktgegevens van de volgende appartementen aangevoerd:
1. [adres1] 236 te [plaats1] , bouwjaar 2006, met een inhoud van 389 m³, twee parkeerplaatsen en een berging, verkocht op 12 september 2014 voor € 285.000.
2. [adres1] 158 te [plaats1] , bouwjaar 2006, met een inhoud van 389 m³, twee parkeerplaatsen en een berging, verkocht op 2 april 2014 voor € 279.000.
3. [adres2] 180 te [plaats1] , bouwjaar 1994, met een inhoud van 360 m³, een parkeerplaats en een berging, verkocht op 3 maart 2014 voor € 287.500.
In beroep heeft de heffingsambtenaar de per waardepeildatum 1 januari 2015 beschikte waarde van € 341.000 niet langer gehandhaafd en het standpunt ingenomen dat deze dient te worden verminderd tot € 312.000. Ter onderbouwing van die waarde heeft de heffingsambtenaar in beroep de marktgegevens van het volgende appartement aangevoerd: [adres1] 208 te [plaats1] , bouwjaar 2006, met een inhoud van 513 m³, twee parkeerplaatsen en een berging, verkocht op 23 oktober 2015 voor € 319.888.
3 Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildata 1 januari 2014 en 1 januari 2015.
Belanghebbende is van mening dat de waarde voor beide jaren te hoog is vastgesteld. Hij concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde voor beide jaren tot nihil.
De heffingsambtenaar berust in de door de Rechtbank vastgestelde waarden en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.