Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 01-07-2025, ECLI:NL:GHARL:2025:4111, 23/2683 & 23/2684

Belanghebbende is opgericht op 23 januari 2012 onder de naam [naam6] B.V. Haar activiteiten bestaan uit onder meer projectontwikkeling en de verhuur van en handel in onroerend goed. Enig aandeelhouder en bestuurder van belanghebbende is [naam7] B.V. (hierna: Beheer BV). Enig aandeelhouder en bestuurder van Beheer BV is [naam8] . Op 20 december 2019 is de naam van belanghebbende gewijzigd in [belanghebbende] B.V.

Op 1 februari 2019 heeft belanghebbende een kantoorgebouw gelegen aan de [adres1] in [plaats1] verkregen voor een koopsom van € 1.425.000. Voor de levering van het kantoorgebouw is geen omzetbelasting in rekening gebracht. Het kantoorgebouw bestond uit twee vleugels (A en B) met een begane grond en twee verdiepingen. Op de begane grond van vleugel B was een overdekte parkeergarage gelegen.

Met datum 2 oktober 2019 heeft [naam9] B.V. (hierna: Bouwbedrijf BV) een begroting opgesteld voor de verbouwing van het kantoorgebouw. De verbouwing is in de loop van 2019 gestart. Op beide vleugels is een derde verdieping toegevoegd en in totaal zijn 52 appartementen gerealiseerd. In 2021 is in een tweede fase op beide vleugels nog een vierde verdieping met acht penthouses gerealiseerd.

De vergunningaanvraag ingediend bij de gemeente [de gemeente] geeft aan dat het pand aan de [adres1] gebruikt gaat worden voor wonen.

Blijkens het collegeadvies van de gemeente is het doel van de transformatie het realiseren van (kleine) sociale huur-, midden huur- en goedkope koopwoningen, in het bijzonder gericht op de doelgroep starters en ouderen.

Met de gemeente is een overeenkomst gesloten. Hierin staat dat belanghebbende zich verplicht om 52 woningen/appartementen te realiseren waarvan ongeveer 25%-30% als sociale huurwoningen dient te worden aangeboden. De overige appartementen dienen aangeboden te worden als middenverhuur waarin is opgenomen een maximale huurprijs van € 900. Deze verplichting voor de middenhuur geldt voor een termijn van 10 jaar en voor de sociale verhuur voor een termijn van 30 jaar.

De gemeente heeft een vergunning afgegeven het kantoorgebouw te transformeren naar 52 woningen/appartementen. Hierbij heeft de gemeente ook het bestemmingsplan aangepast naar wonen.

Voor de hoogte van de huurprijs dient belanghebbende rekening te houden met het woningwaarderingsstelstel dat geldt voor huurwoningen. Belanghebbende mag de middenhuurwoningen ook verkopen maar alleen als goedkope woningen waarvoor een maximale verkoopprijs geldt (€ 200.000). Voor de sociale huurwoningen geldt een inspanningsverplichting deze te verkopen aan een toegelaten instelling.

Bouwbedrijf BV heeft voor de verbouwing in de eerste fase 11 facturen aan belanghebbende uitgereikt en daarbij omzetbelasting in rekening gebracht voor een totaal van € 777.000.

Bouwbedrijf BV heeft de omzetbelasting die op de facturen is vermeld niet voldaan op aangifte. Op 10 mei 2022 is Bouwbedrijf BV failliet verklaard.

Op 26 augustus 2020 heeft belanghebbende een beheerovereenkomst gesloten met [naam10] (hierna: [naam10] ). Op grond van deze beheerovereenkomst draagt [naam10] zorg voor het beheer van het vastgoed aan de [adres1] in [plaats1] (hierna: [adres1] ).

Er is met betrekking tot [adres1] een huishoudelijk reglement ‘ [naam11] ’ in september 2020 vastgesteld.

De 52 appartementen zijn allemaal in de Basisregistratie Personen opgenomen als zelfstandige woningen met daarbij de gebruiksfunctie “wonen”.

Van de 52 gerealiseerde appartementen heeft belanghebbende er 28 in ongemeubileerde staat verhuurd. Bij de appartementen behoort een inpandige bergruimte, een huisnummer, een brievenbus, een intercominstallatie en een eigen meterkast. De overige 24 appartementen heeft belanghebbende vanaf het vierde kwartaal 2020 in eerste instantie voor drie of vijf maanden verhuurd. Van deze 24 appartementen zijn er 18 gelegen op de begane grond, de eerste en tweede verdieping van vleugel B. De overige 6 appartementen zijn elders in het gebouw gelegen.

De 24 appartementen werden verhuurd voor een all-in prijs van € 995 per maand. In die prijs zat het gas, licht en water en de verstrekking van internet. Daarnaast hadden huurders de mogelijkheid tot het huren of kopen van een handdoekenpakket, bedlinnen en eindschoonmaak. Geen van de eerste huurders heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt.

In het dossier bevinden zich voorbeelden van huurovereenkomsten die zijn gebruikt voor de eerste verhuur van de 24 appartementen. Op deze huurovereenkomsten zijn algemene bepalingen¹ van toepassing, met uitzondering van de artikelen 17.7 tot en met 17.11 van de algemene bepalingen en tenzij in de huurovereenkomst uitdrukkelijk van de algemene bepalingen is afgeweken.

Op grond van deze huurovereenkomsten verhuurt belanghebbende aan de huurders een volledige ingerichte en gemeubileerde zelfstandige woonruimte tegen betaling van een huurprijs. De huurprijs bestaat uit een huurprijs voor het gehuurde, een huurprijs voor meubilair en stoffering, een voorschot op de vergoeding voor de door of vanwege de verhuurder ten behoeve van huurder te verzorgen leveringen en diensten waaronder schoonmaakkosten van algemene ruimten, energie voor algemene ruimten en de huismeester en een voorschot op de vergoeding voor de door of vanwege verhuurder ten behoeve van huurder te verzorgen ‘basisleveringen en diensten’. Over de vergoeding wordt 9% omzetbelasting in rekening gebracht. Daarnaast is een waarborgsom van € 1.500 verschuldigd, die na het einde van de huurovereenkomst wordt gerestitueerd. Tenzij dit op grond van de wet of daaruit voortvloeiende regelgeving niet is toegestaan, zijn voor rekening van verhuurder, ook als huurder daarvoor wordt aangeslagen, diverse lokale belastingen, waaronder de onroerendezaakbelasting, waterschapslasten en milieuheffingen. Verhuurder zal zorgdragen voor de levering van diverse zaken en diensten in verband met de bewoning van het gehuurde. Het gaat onder meer om diverse handelingen met betrekking tot de algemene ruimten, glasbewassing van onbereikbaar glas, schoonmaakkosten van mechanische ventilatie, kabel en draadloos internet en tv in het gehuurde.

In de huurovereenkomsten is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:

Verhuurder heeft het recht de overeengekomen leveringen en diensten pro rata te verminderen. Verhuurder zal hiervan mededeling aan huurder doen.

In afwijking van art. 7:217 BW zijn ook voor rekening van verhuurder de kleine herstellingen, zoals genoemd in het Besluit kleine herstellingen houdende aanwijzing van herstellingen die moeten worden aangemerkt als kleine herstellingen als bedoeld in artikel 7:240 Burgerlijk Wetboek. BW).

Bij de huurovereenkomsten is een door de huurders ondertekende huurdersverklaring gevoegd met onder meer de volgende tekst:

In het dossier bevinden zich ook 23 check-in-rapporten. In de check-in-rapporten, die mede zijn ondertekend door de huurders, is een uitgebreide inventarislijst opgenomen. De rapporten zijn namens de huurders voorzien van een digitale voornaam of een krabbel zonder naam als ondertekening. De check-in rapporten vermelden de volgende inventaris: ironing board, drying rack, mop, laundry basket, washing up bowl, toilet brush, toilet paper holder, shower wiper, clothing hangers, trash bin big, trash bin small, Dishrack and tray, dustpan and brush, dishwashing brush, frying pan big, frying pan small, saucepan small, saucepan middle, saucepan large, mixing bowl, chopping board, coasters, storage bin, oven dish, large plates, small plates, bowls, serving spoons, wineglasses, regular glasses, tea glasses, coffee mug, colander, cheese slicer, corkscrew, can opener, garlic press, whisk, knife, fork, spoon, teaspoon, carving knifes, scissors, cooker, combination oven, cookerhood, fridge, dishwasher, vacuum cleaner, coffee maker, iron, TV, electric kettle, router, laundry machine, sofa, hocker, carpet, tv cabinet, side table, dining table, chair.

Ten aanzien van de eerste huurders is – voor zover hier van belang – het volgende bekend:

Belanghebbende heeft bij [naam10] aangegeven dat de short stay contracten moeten worden opgevolgd door long stay contracten.

In het dossier bevinden zich ook de huurovereenkomsten die na de short stay contracten zijn aangegaan. Deze huurovereenkomsten zijn aangegaan met andere huurders en wijken op een aantal punten af van de eerste huurovereenkomsten. Onder andere is steeds een huurovereenkomst aangegaan voor 24 maanden die tussentijds opzegbaar was.

Beheer BV, Bouwbedrijf BV en belanghebbende waren tot 3 november 2020 opgenomen in een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Bij brief van 3 november 2020 hebben Beheer BV, Bouwbedrijf BV en belanghebbende de Inspecteur gemeld dat belanghebbende ten onrechte in de fiscale eenheid is opgenomen, omdat zij tot 1 februari 2019 geen ondernemer zou zijn geweest en dat zij daarna ook niet tot de fiscale eenheid behoort omdat niet aan de vereiste verwevenheden zou zijn voldaan: belanghebbende zou zich bezighouden met de verhuur van onroerend goed en Bouwbedrijf BV is een aannemersbedrijf.

Bij brief van 20 november 2020 heeft belanghebbende de Inspecteur geïnformeerd over de fiscale gevolgen van het project.

Bij brief van 1 december 2020 heeft de Inspecteur gemeld dat Beheer BV, Bouwbedrijf BV en belanghebbende met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2020 niet meer tot een fiscale eenheid behoren, maar dat zij hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de omzetbelastingschulden van de fiscale eenheid en elkaars omzetbelastingschulden die betrekking hebben op de periode tot 3 november 2020.

De Inspecteur heeft belanghebbende voor het tijdvak dat loopt van 1 januari 2020 tot en met 30 september 2020 uitgenodigd tot het doen van aangifte omzetbelasting. De aangifte diende uiterlijk 2 februari 2021 binnen te zijn. De Inspecteur heeft de aangifte op 1 februari 2021 ontvangen. In de aangifte is uitsluitend een bedrag van € 127.472 aan voorbelasting vermeld. Dit bedrag heeft betrekking op de voorbelasting die in de periode van 1 juli 2020 tot en met 30 september 2020 aan belanghebbende in rekening is gebracht. In de aangifte voor het vierde kwartaal, die op 29 januari 2021 is ingediend, heeft belanghebbende € 2.862 aan verschuldigde omzetbelasting en € 292.385 aan voorbelasting vermeld, wat per saldo tot een verzoek om teruggaaf heeft geleid van € 289.523. In een suppletieaangifte van dezelfde datum is, naast de verschuldigde omzetbelasting van € 2.862, €290.385 aan voorbelasting vermeld, zodat per saldo voor het vierde kwartaal is verzocht om een teruggaaf van € 287.523.

Bij beschikkingen met dagtekening 28 mei 2021 heeft de Inspecteur de teruggaven geweigerd voor de tijdvakken die zijn gelegen in 2020.