Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 28-01-2025, ECLI:NL:GHARL:2025:466, 23/2389
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 28-01-2025, ECLI:NL:GHARL:2025:466, 23/2389
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 28 januari 2025
- Datum publicatie
- 7 februari 2025
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBNNE:2023:3142, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- 23/2389
- Relevante informatie
- Art. 14 WBRV
Inhoudsindicatie
Overdrachtsbelasting. Verkrijging voormalig bankgebouw. Tarief woning of niet-woning?
Uitspraak
locatie Leeuwarden
nummer BK-ARN 23/2389
uitspraakdatum: 28 januari 2025
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 20 juli 2023, nummer LEE 22/2341, ECLI:NL:RBNNE:2023:3142, in het geding tussen belanghebbende en
de inspecteur van de Belastingdienst/Kantoor Leeuwarden (hierna: de Inspecteur)
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende is met dagtekening 28 maart 2021 een naheffingsaanslag in de overdrachtsbelasting opgelegd. Bij beschikkingen is belastingrente berekend en is een verzuimboete opgelegd.
De Inspecteur heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de naheffingsaanslag en de beschikking belastingrente gehandhaafd en de verzuimboete vernietigd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft voor de zitting nadere stukken ingezonden.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 januari 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [naam1] namens de Inspecteur, bijgestaan door [naam2] .
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende heeft op 24 augustus 2020 een koopovereenkomst voor de koop van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak) ondertekend. In deze overeenkomst is – voor zover van belang – het volgende vermeld:
“Verkoper en koper komen overeen:
artikel 1 Verkoop en koop
Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt de eigendom van het perceel grond met woning (voormalig bankgebouw) en verdere aanhorigheden:
- plaatselijk bekend (incl. postcode): [adres] , [plaats1]
(…)
artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
(…)
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.”
De onroerende zaak is op 9 oktober 2020 aan belanghebbende geleverd. In de akte van levering is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
“OMSCHRIJVING REGISTERGOED
het recht van eigendom met betrekking tot de woning met erf en grond gelegen te [plaats1] , [adres] , (…)
GEBRUIKSDOELSTELLING
Het verkochte is door koper te gebruiken als woonhuis.
Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte heeft verkoper meegedeeld dat het hem niet bekend is dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan.
(…)
BEREKENING OVERDRACHTSBELASTING
Verkoper, makelaar van verkoper en koper zijn er van overtuigd dat er sprake is van een overdracht van een woning. Ter zake van de onderhavige verkrijging zal mitsdien twee procent (2%) overdrachtsbelasting verschuldigd zijn over een bedrag groot honderdvijfenvijftigduizend (€ 155.000,00).
Partijen verklaren dat derhalve aan overdrachtsbelasting verschuldigd is een bedrag ad drieduizend eenhonderd euro (€ 3.100,00).
De mogelijkheid bestaat dat de belastingdienst het onderhavige verkochte niet aanmerkt als woning. De koper verklaart een eventuele naheffing van overdrachtsbelasting (met een eventuele daarbij behorende boete) onverwijld op eerste verzoek van de fiscus, dan wel de notaris, te voldoen.”
De onroerende zaak is in 1975 gebouwd als bankgebouw en heeft tot omstreeks 2008 als zodanig gefunctioneerd. Nadien is in de onroerende zaak een winkel gevestigd geweest.
In september 2018 is door de toenmalige eigenaar, die de onroerende zaak zelf geleverd heeft gekregen bij akte van levering van 2 juli 2018, een omgevingsvergunning aangevraagd voor de verbouw van de onroerende zaak van winkel tot woning. Deze vergunning is in november 2018 verleend. In de omgevingsvergunning is – voor zover van belang – het volgende vermeld:
“1. Aanvraag
Op 4 september 2018 hebben wij een aanvraag ontvangen voor een omgevingsvergunning, zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). (…)
De aanvraag betreft: het verbouwen van winkel tot woning.
De aanvraag bevat de volgende activiteiten:
1. het bouwen van een bouwwerk.
Locatie: [adres] in [plaats1] .
(…)
4 Besluit
(…)
Wij hebben besloten de aangevraagde omgevingsvergunning voor het verbouwen van winkel tot woning op het perceel [adres] in [plaats1] te verlenen.”
Na afronding van de verbouwing tot het moment van de verkrijging van de onroerende zaak door belanghebbende werd de onroerende zaak door de toenmalige eigenaar verhuurd als woning.
Tot de stukken van het geding behoren twee facturen uit 2018 ten bedrage van in totaal € 13.843,71 met betrekking tot installatie- en verbouwwerkzaamheden in 2018.
In de advertentie op Funda.nl (hierna: de Funda-advertentie) die was opgesteld voor de verkoop van de onroerende zaak in 2020 was – voor zover van belang – het volgende vermeld:
“Omschrijving
In het centrum van [plaats1] gelegen VRIJSTAAND PAND geschikt voor diverse doeleinden. Het pand is in 1975 gebouwd als [naam3] en dit is nog terug te zien in de aanwezige kluis. Sinds 2008 is het in gebruik als winkelpand. Hiervoor is het dan ook zeer geschikt. Ook zou je door kleine aanpassingen wonen en werken goed kunnen combineren. De afgelopen twee jaar is het pand dan ook gebruikt als woonhuis. Kortom: een object met diverse mogelijkheden!”
Tot de stukken behoort een in opdracht van belanghebbende door [naam4] opgesteld taxatierapport van 1 september 2020. Hierin is onder meer het volgende vermeld:
“B. OBJECT
Woningtype: vrijstaande woning
(…)
H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING