Gerechtshof Den Haag, 04-08-2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:1604, BK-19/00399

3. De Rechtbank heeft, voor zover van belang, het volgende overwogen:

6. Het geschil spitst zich toe op de vraag of bij het vaststellen van de waarde van de woning moet worden uitgegaan van de VON-prijs van de woning. Bij de totstandkoming van de Wet WOZ is de WOZ-waarde, meer in het bijzonder de WEV, echter omschreven als "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". De rechtbank overweegt dat een VON-prijs veelal op andere wijze tot stand komt dan een WEV in een vrije markt van vraag en aanbod en de VON-prijs en de WEV van een object daarom niet noodzakelijkerwijs aan elkaar gelijk zijn. De door [belanghebbende] aangevoerde beroepsgronden houden in feite in dat uit de jurisprudentie zou volgen dat, als het te waarderen object kort vóór of kort na de waardepeildatum is gekocht, bij de waardevaststelling altijd van die aankoopprijs zou moeten worden uitgegaan. De rechtbank volgt [belanghebbende] hierin niet. In zijn arrest van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, overwoog de Hoge Raad dat in een dergelijk geval in de regel ervan moet worden uitgegaan dat de koopprijs de waarde vertegenwoordigt, tenzij een partij feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopprijs de waarde niet weergeeft. Bij dit arrest, en dat geldt ook voor de daarop gebaseerde uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland waarop [belanghebbende] heeft gewezen, is dus duidelijk de mogelijkheid opengelaten om onder omstandigheden aan bedoelde koopprijs voorbij te gaan.

7. [ De Heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. En aangezien [de Heffingsambtenaar] stelt dat voorbij moet worden gegaan aan de VON-prijs, dient hij feiten en omstandigheden te stellen en aannemelijk te maken waaruit volgt dat die stelling juist is. [De Heffingsambtenaar] heeft daarvoor verwezen naar de door hem ingebrachte matrix en de vastgoedrapporten woningen van de vergelijkingsobjecten.

8. De rechtbank overweegt dat kan worden aangenomen dat de VON-prijs van een object niet de WEV daarvan weergeeft als uit analyse van de VON-prijs en van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten naar voren komt dat de VON-prijs niet in een redelijke verhouding staat tot die verkoopprijzen. In dat geval kan bij het vaststellen van de WOZ‑waarde van de VON-prijs worden afgeweken, als er omstandigheden zijn waaruit die wanverhouding kan worden verklaard. De vergelijkingsobjecten die [de Heffingsambtenaar] heeft gehanteerd zijn [F] , [G] en [H] in [Y] . [F] is een rijwoning uit 2006 met dakkapel en berging, op een kavel van ongeveer 121 m² en met een woninginhoud van ongeveer 441 m³. Dit object is op 4 juli 2016 verkocht voor € 317.500. [G] is een hoekwoning met berging uit 2010, op een kavel van ongeveer 118 m² en met een woninginhoud van ongeveer 435 m³. Dit object is op 1 november 2016 verkocht voor € 332.500. [H] is een rijwoning met berging uit 2010, op een kavel van ongeveer 116 m² en met een woninginhoud van ongeveer 435 m³. Dit object is op 29 juli 2016 verkocht voor € 337.500. Hoewel deze objecten kleiner zijn dan de woning en op kleinere kavels staan, zijn ze, gelet op bouwjaar, woningtype, uitstraling en kwaliteit, voldoende met de woning vergelijkbaar. De analyse van [de Heffingsambtenaar] van de gerealiseerde verkoopprijzen van deze objecten leiden tot prijzen per vierkante meter kavelgrootte en kubieke meter woninginhoud die hoger zijn dan die van de woning en, rekening houdend met de aanwezigheid van de aanbouw, de dakkapellen en de parkeerplaats, alsmede met het tijdsverloop tussen de transactiedatums van de vergelijkingsobjecten en de waardepeildatum, tot een waarde van de woning van € 373.000. De rechtbank ziet geen aanleiding te veronderstellen dat deze analyse onjuist zou zijn. Nu de VON-prijs van de woning € 352.000 bedroeg, is de rechtbank van oordeel dat die prijs niet in een goede verhouding staat tot de WEV zoals die naar voren komt uit de analyse van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Deze wanverhouding kan worden verklaard uit het feit dat de overeenkomst tot aankoop van de woning al in mei 2016 is gesloten, dat de woningen binnen het desbetreffende nieuwbouwproject zijn verkocht door inschrijving en dus geen sprake was van tegen elkaar opbiedende partijen en de VON-prijs, naar [de Heffingsambtenaar] onweersproken heeft gesteld, is beïnvloed door het gronduitgiftebeleid van de gemeente.

9. Tegen de door [de Heffingsambtenaar] gegeven prijsanalyse heeft [belanghebbende] aangevoerd dat het object [F] ongeveer anderhalve kilometer, over de weg zelfs ongeveer twee kilometer, bij de woning vandaan ligt in een gunstige buurt. Omdat de buurt waarin de woning ligt nog nieuw is en op de waardepeildatum nog niet zeker was dat het een even gunstige buurt zou worden, is dit object volgens [belanghebbende] niet goed met de woning vergelijkbaar. Het object [G] is volgens [belanghebbende] van een ander type dan de woning en met een heel andere uitstraling en daarom ook niet goed met de woning te vergelijken. [Belanghebbende] concludeert daaruit dat er slechts één object is, het object [H] , dat goed met de woning is te vergelijken en dit onvoldoende is om van de VON-prijs af te wijken. De rechtbank volgt [belanghebbende] in dit alles niet. Dat het object [F] in een betere buurt ligt dan de woning heeft [belanghebbende] niet aannemelijk gemaakt en het gegeven dat dit object op enige afstand van de woning ligt, maakt niet dat het niet met de woning te vergelijken is. Het object [G] is op diverse punten anders dan de woning, maar heeft qua prijsklasse, bouwjaar, grootte en ligging voldoende overeenkomsten met de woning om als vergelijkingsobject te kunnen dienen. Dat in de matrix de bij dat object behorende parkeerplaats niet is vermeld leidt niet tot een ander oordeel omdat de parkeerplaats wel is begrepen in de kaveloppervlakte volgens het kadaster en het toekennen van een extra waarde aan de parkeerplaats slechts leidt tot een geringe aanpassing van de waarde per vierkante meter kavelgrootte.

10. Op grond van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat [de Heffingsambtenaar] bij het vaststellen van de WOZ‑waarde van de woning de VON‑prijs terecht niet als uitgangspunt heeft genomen en [de Heffingsambtenaar] met de matrix en met wat hij daartoe verder heeft aangevoerd de door hem voorgestane waarde van € 373.000 voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Het beroep is daarom ongegrond.

11. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding.