Gerechtshof Den Haag, 25-05-2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1061, BK-20/00645
Gerechtshof Den Haag, 25-05-2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1061, BK-20/00645
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 25 mei 2021
- Datum publicatie
- 1 juli 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2021:1061
- Zaaknummer
- BK-20/00645
Inhoudsindicatie
Art. 17 WOZ. Waardebepaling van de woning. Objectkenmerken en invloed speelplaats op waarde van de woning.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-20/00645
in het geding tussen:
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de Directeur van de belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland (BSGR), de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 5 augustus 2020, nummer SGR 19/7802.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 238.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag) van de gemeente Waddinxveen.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. Er is een griffierecht geheven van € 47. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 131. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 13 april 2021. Partijen zijn verschenen. Eén van de raadsheren en partijen hebben per videoconferentie (Skype) deelgenomen aan de zitting, waarbij sprake was van een directe beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een huis in een rij en beschikt over een berging/schuur en een aanbouw. De inhoud van de woning is ongeveer
322 m3 (inclusief aanbouw van 40 m3) en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 109 m2.
De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een rekenkundige matrix (de matrix) overgelegd, waarin de gegevens van de woning van belanghebbende zijn opgenomen, alsmede de gegevens van een drietal, volgens de Heffingsambtenaar vergelijkbare, woningen, gelegen in dezelfde wijk in [woonplaats] en uit hetzelfde bouwjaar: [adres 2] , [adres 3] (de buurwoning) en [adres 4] (tezamen: de vergelijkingsobjecten). In de matrix zijn onder meer de volgende gegevens opgenomen:
|
Inhoud |
perceel |
verkoopdatum |
verkoopprijs |
|
|
woning belanghebbende |
282 m3 |
109 m2 |
- |
- |
|
[adres 2] |
282 m3 |
130 m2 |
11 september 2017 |
€ 234.500 |
|
[adres 3] |
282 m3 |
109 m2 |
23 februari 2017 |
€ 204.000 |
|
[adres 4] |
282 m3 |
125 m2 |
6 september 2017 |
€ 225.000 |
Verder zijn in de matrix per vergelijkingsobject de daaraan toegekende objectkenmerken (VLOKS) weergegeven voor ligging, onderhoudstoestand, kwaliteit/luxe, uitstraling en voorzieningen en is weergegeven over welke bijgebouwen (daaronder begrepen berging/schuur, aanbouw of dakkapel(len)) elk van de vergelijkingsobjecten beschikt.
Bij het verweerschrift in hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar onder meer een “Uitleg bij de rekenkundige matrix ten behoeve van beroepen BSGR” (de uitleg) en een “Trendanalyse waardepeildatum 1 januari 2018” voor de drie vergelijkingsobjecten (de trendanalyse) gevoegd.
In de onder 2.2 bedoelde matrix komt de Heffingsambtenaar op een waarde voor de woning van (afgerond) € 243.000.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De rechtbank verwerpt de stelling van eiser dat verweerder voor de waardebepaling van de woning uitsluitend het buurpand als vergelijkingsobject moet gebruiken. Verweerder is vrij in de keuze van de vergelijkingsobjecten om zijn standpunt over de waarde te onderbouwen. De rechtbank acht de door verweerder aangedragen objecten goed vergelijkbaar. Dat het buurpand identiek is en als enige bruikbaar is voor de waardering van de woning, heeft eiser niet aannemelijk gemaakt (vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden, 23 juni 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:4810). Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer kaveloppervlakte, kwaliteit en uitstraling. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat verweerder de kwaliteit van de woning op 4 (boven gemiddeld) heeft gesteld op grond van informatie afkomstig van eiser zelf. Dat de keuken in 2015 is geplaatst is een onbetwist gegeven. Voorts is de woning gelegen aan [adres 4] verkocht op 6 september 2017 voor € 225.000. Dit is gecorrigeerd naar de waardepeildatum € 232.373. Deze woning, met kwaliteit 3, uitstraling 4 en voorzieningen 2, beschikt anders dan de onderhavige woning niet over een aanbouw en is dus 40m² kleiner. Deze verkoop bevestigt de vastgestelde waarde. Eisers stelling met betrekking tot de in de matrix gehanteerde waarde van de aanbouw miskent dat de waarde als geheel dient te worden beoordeeld en niet voor ieder element in de matrix afzonderlijk. Gelet op het voorgaande heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
7. Eisers gedane beroep op de vastgestelde WOZ-waarde van [adres 3] van € 228.000 slaagt niet. De vastgestelde WOZ-waarde is geen op de markt gerealiseerde verkoopsom. Reeds daarom kan de in artikel 17 van de Wet WOZ bedoelde waarde van de woning niet worden herleid uit de WOZ-waarden van andere woningen. Voor zover eiser een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel doordat [adres 3] gunstiger zou zijn gewaardeerd, slaagt dit niet omdat voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel de meerderheidsregel geldt: eiser dient aannemelijk te maken dat ten minste twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd (vgl. Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942). Hetgeen eiser overigens heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning door de Heffingsambtenaar op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend; de Heffingsambtenaar ontkennend.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op primair € 220.000 of subsidiair € 228.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot vergoeding van de door hem in bezwaar, beroep en hoger beroep gemaakte proceskosten en de in (hoger) beroep betaalde griffierechten.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.