Gerechtshof Den Haag, 08-07-2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1402, BK-20/00741
Gerechtshof Den Haag, 08-07-2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1402, BK-20/00741
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 8 juli 2021
- Datum publicatie
- 12 augustus 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2021:1402
- Zaaknummer
- BK-20/00741
Inhoudsindicatie
Art. 17 WOZ.
De Heffingsambtenaar heeft de vastgestelde WOZ-waarde van de woning van belanghebbende aannemelijk gemaakt. Al hetgeen van de zijde van belanghebbende daar tegenover is ingebracht, leidt niet tot een ander oordeel.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-20/00741
in het geding tussen:
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 25 september 2020, nummer ROT 19/5039.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 244.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) van de gemeente Gorinchem.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar aangetekend. De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 47. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof en zijn hoger beroepschrift nog nader aangevuld. In verband met het hoger beroep is door de griffier een griffierecht geheven van € 131. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Op 17 mei 2021 is van de zijde van belanghebbende een nader stuk met bijlagen ingekomen.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 27 mei 2021. De Heffingsambtenaar is verschenen en de gemachtigde van belanghebbende heeft deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een
rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Na de sluiting van het onderzoek ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende een brief, gedagtekend 28 mei 2021, ingezonden. Het Hof heeft, gelet op de inhoud van dat stuk, geen aanleiding gezien het onderzoek te heropenen.
Feiten
Belanghebbende is eigenares van de woning. De woning is een huis in een rij met berging en is gelegen in de wijk [naam wijk] . De inhoud van de woning is ongeveer 364 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 171 m2. Het bouwjaar van de woning is 1995.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag alsmede een rekenkundige matrix overgelegd. In het taxatieverslag is een drietal, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (de vergelijkingsobjecten) opgenomen, in de matrix is daaraan nog een tweetal vergelijkingsobjecten toegevoegd. Alle vergelijkingsobjecten zijn gelegen in dezelfde straat en daarmee dezelfde wijk in [woonplaats] en hebben hetzelfde bouwjaar. In de rekenkundige matrix zijn onder meer de volgende gegevens opgenomen:
|
Inhoud |
Perceel |
verkoopdatum |
verkoopprijs |
|
|
woning belanghebbende |
364 m3 |
171 m2 |
- |
- |
|
[adres 2] |
364 m3 |
155 m2 |
12 mei 2017 |
€ 245.000 |
|
[adres 3] |
364 m3 |
170 m2 |
31 augustus 2017 |
€ 267.000 |
|
[adres 4] |
364 m3 |
157 m2 |
29 juni 2018 |
€ 285.000 |
|
[adres 5] |
364 m3 |
186 m2 |
28 juni 2018 |
€ 285.000 |
|
[adres 6] |
364 m3 |
155 m2 |
10 december 2018 |
€ 265.000 |
In de matrix zijn de grondstaffels die door de gemeente Gorinchem worden gehanteerd opgenomen. Verder zijn in de matrix per vergelijkingsobject de daaraan toegekende objectkenmerken (VLOKS) weergegeven voor ligging, onderhoudstoestand, kwaliteit, uitstraling en voorzieningen en is weergegeven over welke bijgebouwen (daaronder begrepen berging, dakopbouw of overkapping/luifel) de woning en elk van de vergelijkingsobjecten beschikt. Alle vergelijkingsobjecten beschikken, net als de woning van belanghebbende, in ieder geval over een (zelfde) berging. [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] hebben daarnaast alle drie een dakopbouw met een inhoud van 38 m3 en [adres 5] heeft verder een overkapping/luifel.
Op 12 juni 2019 heeft een hoorgesprek tussen de gemachtigde van belanghebbende en de Heffingsambtenaar plaatsgevonden. Een verslag van dit hoorgesprek (hoorverslag) is bij brief van 18 juni 2019 aan de gemachtigde van belanghebbende gezonden en daarbij is hij in de gelegenheid gesteld zich binnen 14 dagen over de inhoud van dit hoorverslag uit te laten. Het hoorverslag behoort tot de stukken van het geding. In het hoorverslag is, voor zover thans van belang, onder meer opgenomen:
“Voorafgaand aan de hoorzitting heeft ondergetekende verzocht het pand inpandig op te nemen om een indruk te krijgen van de staat waarin de woning verkeert. Omdat dit vanwege de werkzaamheden van uw cliënte niet mogelijk is heeft u een aantal foto's overlegd van het object. Omdat het voornamelijk detailopnamen betreft en foto's van de keuken, badkamer en overig sanitair ontbreken heb ik aangegeven dat de foto's mij een onvoldoende beeld geven van de woning. Hierop heeft u toegezegd dat u bij uw cliënte zult informeren of er alsnog een inpandige opname mogelijk is of dat anders een uitgebreidere fotorapportage kan worden gemaakt die een volledig beeld geven van de binnenzijde van de woning.”
Van de mogelijkheid tot reageren op de inhoud van het hoorverslag heeft de gemachtigde van belanghebbende binnen de hem gestelde termijn geen gebruik gemaakt, noch van de mogelijkheid van het maken van een afspraak voor een inpandige opname dan wel het aanleveren van (nieuwe) foto’s. Vervolgens heeft de Heffingsambtenaar uitspraak op het bezwaar gedaan. De matrix is blijkens de stukken van het geding als bijlage bij de uitspraak op bezwaar gevoegd.
Belanghebbende heeft in eerste aanleg en bij nader stuk in hoger beroep diverse kleurenfoto’s van de binnen- en de buitenzijde van de woning overgelegd.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met de door hem bij het bestreden besluit overgelegde matrix en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.
5. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Het gaat om woningen gelegen in dezelfde straat en die in dezelfde bouwstroom zijn gebouwd. Verweerder maakt, gelet op de bij het taxatierapport gevoegde matrix en grondstaffel, inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak wat betreft onder meer inhoud en oppervlakte rekening is gehouden en maakt aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.
Zo volgt uit de matrix dat de m³-prijs van alle vergelijkingsobjecten (ook die van de volgens eiseres meest vergelijkbare [adres 2] ) (ruim) boven die van de onroerende zaak ligt en dat de gemiddelde m³-prijs van de vergelijkbare objecten € 478,- bedraagt, terwijl de m³-prijs van de onroerende zaak uit komt op € 436,-. Door de waarde een stuk lager dan de vergelijkbare objecten vast te stellen, heeft verweerder voldoende rekening gehouden met eventuele verschillen in ligging, onderhoud, kwaliteit en voorzieningen. Eiseres betwist niet voldoende gemotiveerd dat deze door verweerder aangehouden marge voldoende is.
6. Het beroep is ongegrond.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”