Gerechtshof Den Haag, 06-10-2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:2114, BK-21/00233
Gerechtshof Den Haag, 06-10-2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:2114, BK-21/00233
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 6 oktober 2021
- Datum publicatie
- 11 november 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2021:2112
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2022:1050
- Zaaknummer
- BK-21/00233
Inhoudsindicatie
De Heffingsambtenaar heeft de vastgestelde WOZ-waarde van de woning van belanghebbende aannemelijk gemaakt. Op de zaak betrekking hebbende stukken; vergoeding materiele en immateriële schade.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-21/00233
in het geding tussen:
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 26 februari 2021, nr. ROT 20/675.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 286.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen, rioolheffing en afvalstoffenheffing van de gemeente Rotterdam (hierna: de aanslagen).
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslagen bezwaar aangetekend. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 47. De Rechtbank heeft het beroep voor zover dat gericht is tegen de WOZ-beschikkingen en de OZB-aanslagen ten aanzien van de jaren 2014 tot en met 2017 niet-ontvankelijk verklaard en het beroep voor het overige ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband met het hoger beroep is door de griffier een griffierecht geheven van € 134. Belanghebbende heeft op 10 september 2021 een nader stuk met producties ingediend. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof
van 14 september 2021. Belanghebbende is niet fysiek verschenen maar heeft – op haar verzoek – telefonisch aan de zitting deelgenomen. De Heffingsambtenaar is verschenen. De zaak is gelijktijdig behandeld met de zaken met zaaknummers BK-21/00221 en BK-21/00381. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier één proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
De woning is een appartement uit bouwjaar 2005 met een woonoppervlakte van 84 m², gelegen op de tweede verdieping van appartementencomplex “ [naam appartementencomplex] ” (het appartementencomplex), met een inpandige parkeerplaats op laag - 3.
Op 14 augustus 2019 heeft de taxateur van de gemeente de woning inpandig opgenomen en een taxatierapport opgesteld dat op 26 februari 2020 is ondertekend (het taxatierapport). In het taxatierapport is de waarde in het economisch verkeer van de woning naar de situatie op 1 januari 2019 berekend naar de waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 286.000. In de bij het taxatierapport opgenomen bijlage “A. Vergelijkingsobjecten” (de bijlage) is de woning omschreven als liggend op de 2e verdieping zonder uitzicht, met houten vloer, eenvoudige keuken en badkamer. De WOZ-waarde is € 286.000, de oppervlakte is 84 m2 en vierkante meterprijs is berekend op € 3.405. In de bijlage staat verder vermeld:
“20% Lagere waarde p m2 in vergelijking met de referenties.
*10% ivm ligging,
**10% ivm eenvoudig”
In de bijlage zijn verder de volgende gegevens opgenomen:
“
|
Opp. |
Datum |
Waarde |
€ per m2 |
gecorr naar wrdp |
||
|
[adres 2] |
84 m2 |
21-07-2017 |
€ 340.000 |
4.048 |
4.233 |
5e verd. Uitzicht alleen rechtdoor/rechts, tegels, vloerverw, nette gemidd keuken en badk |
|
[adres 3] |
84 m2 |
20-10-2017 |
€ 343.500 |
4.089 |
4.152 |
2e verd. Zonder uitzicht, houten vloer, nette standaard keuken en badkamer |
|
[adres 4] |
84 m2 |
28-11-2017 |
€ 369.000 |
4.393 |
4.444 |
2e verd. Half uitzicht door doorkijk. Houten vloer, mooie badkamer, luxe keuken granieten blad. |
|
[adres 5] |
84 m2 |
05-01-2017 |
€ 322.500 |
3.839 |
4.313 |
5e verd. Met uitzicht, Houten vloer, alles mooi en luxe. Helemaal af. |
Waardestijging appartementen in [naam wijk] van 2017 naar 2018 = +12,5%”
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Eiseres richt haar beroep ook tegen de OZB-aanslagen en WOZ-beschikkingen over de jaren 2014 tot en met 2017. Zij doet dat ook in de procedure over de WOZ-beschikking met betrekking tot de onroerende zaak over het jaar 2018 die bij de rechtbank wordt behandeld onder nummer ROT 19/1229. Dat deel van het beroep wordt in die procedure behandeld en blijft daarom in deze procedure onbesproken.
5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder slaagt daarin met het door hem overgelegde taxatierapport van [naam taxateur] van 26 februari 2020 en de daarop in het verweerschrift van 3 april 2020 en ter zitting gegeven toelichting.
De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten ( [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] ) zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze deel uitmaken van hetzelfde appartementencomplex en daarmee op de belangrijkste waarde bepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten hebben dezelfde oppervlakte als de onroerende zaak.
Verweerder heeft bij de waardebepaling van de onroerende zaak rekening gehouden met de waardedrukkende factoren, die volgens eiseres zouden moeten leiden tot een lagere waarde, zoals de ligging boven de overloop van een trappenhuis, de ligging ten opzichte van de in het gebouw aanwezige sportschool en de ligging op korte afstand van de kantoren.
Uit de overgelegde matrix blijkt dat verweerder 20% heeft afgetrokken van de waarde in vergelijking met de referenties, waarvan 10% voor de ligging.
Eiseres betwist onvoldoende gemotiveerd dat die aftrek onvoldoende zou zijn.
Eiseres heeft erop gewezen dat de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten (neerwaarts) moeten worden gecorrigeerd met aanspraken op het reservefonds van de VvE van het appartementencomplex. Verweerder heeft aangegeven dat alle vergelijkingsobjecten deel uitmaken van dezelfde VvE en dat koopprijzen van vergelijkingsobjecten alleen worden gecorrigeerd voor aanspraken op het reservefonds, indien die ten minste een waarde van € 3.000,- vertegenwoordigen. Verweerder heeft ter zitting onbestreden gesteld dat hij uit de betreffende notariële leveringsaktes heeft opgemaakt dat dat hier niet het geval is. Het verschil tussen de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde en de koopprijzen van de vergelijkingsobjecten is groter dan de eventuele aan de vergelijkingsobjecten toe te rekenen resterende, in omvang beperkte aanspraak op het reservefonds van de VvE.
Eiseres heeft gewezen op het feit, dat de afwerking (vloeren, kastjes e.d.) en onderhoudstoestand van haar appartement ver achterblijven bij die van de vergelijkings-objecten en dat dat onvoldoende in de waarde tot uitdrukking is gekomen. Vastgesteld wordt dat verweerder zich volgens de tekst van het taxatierapport mede heeft gebaseerd op de inpandige opname van de onroerende zaak door de taxateur op 19 augustus 2019. De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld, gelet op de in het taxatieverslag vermelde aftrek van 10% voor onder meer de eenvoudige keuken en badkamer. Eiseres heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat deze aftrek onvoldoende zou zijn en zij wijst in dit verband niet op gebreken, die alleen tegen hoge kosten zijn te verhelpen.
Voor zover eiseres betoogt dat verweerder bij de waardering van de onroerende zaak onvoldoende rekening heeft gehouden met de waardedrukkende effecten van slecht onderhoud en de storingen van de autolift, de aanrijschade van de autolift, het WTW-systeem en storingen aan de verwarming wordt zij hierin niet gevolgd. Al deze factoren gelden voor het hele appartementencomplex en hebben dus eenzelfde effect op de waarde van de vergelijkingsobjecten. Die effecten worden dus geacht worden te zijn verdisconteerd in de verkoopprijzen van die objecten.
Eiseres heeft verder gewezen op de te verwachten overlast van het bouwproject aan de overkant ( [naam bouwproject] ) en stelt dat ook daarvan een waardedrukkend effect uitgaat. Afgezien van het feit, dat dit bouwproject pas op 25 oktober 2018, derhalve ruim na de waardepeildatum is aangevangen, geldt ook daarvoor dat niet valt in te zien dat de onroerende zaak zich daarin onderscheidt van de vergelijkingsobjecten. Zowel de onroerende zaak als de vergelijkingsobjecten zijn gelegen aan dezelfde zijde van [naam appartementencomplex] en die zijde kijkt niet (rechtstreeks) uit op [naam bouwproject] (in aanbouw).
Eiseres heeft tenslotte gewezen op de waardedrukkende invloed van het uitzicht vanuit de onroerende zaak, het verhoogde terras van de kantoorpanden aan de [straat] , de ’s nachts brandende verlichting van de kantoorpanden aan de [straat] en de omgevingsgeluiden, de drukte door evenementbezoekers en toeristen en op de effecten van de criminaliteit en prostitutie in de omgeving. Verweerder heeft erop gewezen, dat hij vergelijkingsobjecten heeft gebruikt met een ligging, die zoveel mogelijk overeenkomt met die van de onroerende zaak. Verder heeft verweerder bestreden dat feiten bevestigen, dat sprake is van criminaliteit en prostitutie en hij heeft erop gewezen, dat het [naam wijk] gezien wordt als aantrekkelijke en populaire wijk nabij het stadcentrum, gelegen aan de rivier. De rechtbank komt niet aan een inhoudelijke beoordeling van deze factoren toe, nu zij evenzeer gelden voor de vergelijkingsobjecten die immers aan dezelfde zijde van [naam appartementencomplex] zijn gelegen. Zij zijn daarmee verdisconteerd in de koopprijzen van die vergelijkingsobjecten.
Nu verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan een beoordeling van de door eiseres naar voren gebrachte vergelijkingsobjecten.
6. Eiseres vordert dat verweerder onderliggende stukken overlegt en betoogt dat verweerder haar onvoldoende inzicht heeft gegeven in de gegevens waarop hij de WOZ-waarde heeft gebaseerd. Dit betoog faalt.
In dit verband wijst de rechtbank op het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316. Daarin is overwogen dat gegevens die worden opgeslagen, bewerkt, verwerkt of beheerd in databases in beginsel op de zaak betrekking hebben voor zover zij van belang zijn voor, en voor het bestuursorgaan raadpleegbaar zijn met het oog op de aan de orde zijnde zaak.
Indien een door het bestuursorgaan genomen besluit geheel of ten dele het resultaat is van een geautomatiseerd proces – zoals de modelmatige waardebepaling in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ – en de belanghebbende de juistheid van de bij dat geautomatiseerde proces gemaakte keuzen en van de daarbij gebruikte gegevens en aannamen wil controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten, moet het bestuursorgaan zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van die keuzes, aannamen en gegevens. Zonder die inzichtelijkheid en controleerbaarheid dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan.
Voor zover het betoog van eiseres zich richt tegen het feit, dat verweerder het taxatierapport pas na de beslissing op bezwaar heeft laten opmaken kan het niet slagen. Het staat verweerder vrij om in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de waardevaststelling anders te onderbouwen en de daarbij gebruikte vergelijkingsobjecten of berekeningen te wijzigen.
Voor zover het betoog van eiseres de motivering van de WOZ-waarde betreft, slaagt het ook niet.
Het taxatietapport bevat een matrix waarin staan vermeld (1) de vergelijkingsobjecten en (2) de bijbehorende (recente) koopprijzen, (3) de data van de transacties, (4) de naar de waardepeildatum geïndexeerde verkoopcijfers en (5) de belangrijkste onderscheidende factoren. Daarmee geeft verweerder voldoende inzicht in de vergelijking, die heeft geleid tot de vaststelling van de WOZ-waarde. Eiseres heeft niet gewezen op – en de rechtbank is ook overigens niet gebleken van – ontbrekende gegevens of documenten. Er valt ook niet in te zien dat en zo ja hoe, verweerder gebruik heeft gemaakt van gegevens die niet terug te vinden zijn in het taxatierapport en de toelichting daarop in het verweerschrift en ter zitting.
7. Hetgeen eiseres voor het overige naar voren heeft gebracht, behoeft in het licht van het vorenstaande geen verdere bespreking meer.
8. Het beroep is ongegrond.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”