Gerechtshof Den Haag, 25-02-2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:438, BK-20/00642
Gerechtshof Den Haag, 25-02-2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:438, BK-20/00642
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 25 februari 2021
- Datum publicatie
- 22 maart 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2021:438
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBDHA:2020:7123, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- BK-20/00642
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde tussenherenhuis. Achterstallig onderhoud. Inpandige bezichtiging geweigerd.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-20/00642
in het geding tussen:
en
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 29 juli 2020, nr. SGR 20/206, ECLI:NL:RBDHA:2020:7123.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (de woning) op waardepeildatum 1 januari 2018 voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 500.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Den Haag voor het jaar 2019.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de waarde vastgesteld op € 440.000.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. Griffierecht is niet geheven.
De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende is van de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Heffing van griffierecht is wegens betalingsonmacht achterwege gebleven.
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgehad in Den Haag ter zitting van het Hof van 4 februari 2021. Partijen zijn verschenen. Vanwege de COVID-19-perikelen heeft belanghebbende telefonisch aan het onderzoek ter zitting deelgenomen.
Feiten
Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
De woning is een tussenherenhuis met bouwjaar 1901.
De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 237 m².
De Rechtbank
3. De Rechtbank heeft overwogen:
”(…)
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
6. De WOZ waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
7. De rechtbank stelt voorop dat de strekking van de Wet WOZ is dat de waarde voor elk tijdvak opnieuw wordt vastgesteld aan de hand van concrete marktgegevens van rondom de waardepeildatum (verkoopcijfers van in beginsel binnen een jaar vóór of na de waardepeildatum). De WOZ-waarde zoals die voor eerdere jaren is vastgesteld, is niet van belang. Het enkele feit dat de waarde ten opzichte van 2018 met € 80.000 is gestegen, kan dus niet tot het oordeel leiden dat de waarde voor het jaar 2019 te hoog is vastgesteld.
8. [ De Heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [de Heffingsambtenaar] hierin geslaagd. Uit het door [de Heffingsambtenaar] overgelegde taxatieverslag en de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. [De Heffingsambtenaar] heeft vier verkochte woningen aan de [straat] in de matrix opgenomen. De rechtbank is van oordeel dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten goed bruikbaar zijn aangezien zij in dezelfde straat gelegen zijn, van hetzelfde type en ongeveer dezelfde grootte zijn en ongeveer hetzelfde bouwjaar hebben. De berekende prijs per m² voor de opstallen van de vier referentieobjecten varieert van € 3.333 bij goede staat van onderhoud tot € 1.992 bij een algehele mindere staat van onderhoud. De vastgestelde waarde van de woning van € 440.000 is gebaseerd op een prijs van € 1.509 per m² voor de opstal. De rechtbank is van oordeel dat [de Heffingsambtenaar] met het hanteren van een aanzienlijk lagere prijs per m² voor de opstal ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, voldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van onderhoud van de woning.
9. Gelet op het voorgaande is het beroep ongegrond verklaard.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)”