Gerechtshof Den Haag, 02-02-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:137, BK-21/00224
Gerechtshof Den Haag, 02-02-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:137, BK-21/00224
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 2 februari 2022
- Datum publicatie
- 21 februari 2022
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2022:137
- Zaaknummer
- BK-21/00224
Inhoudsindicatie
WOZ. Waarde woning. Belanghebbende komt in hoger beroep op tegen de door de Rechtbank in goede justitie bepaalde waarde: bewijslastverdeling. Beroep op betalingsonmacht. Vergoeding van immateriële schade.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-21/00224
in het geding tussen:
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 23 februari 2021, nummer SGR 20/595.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 228.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Zoetermeer (de aanslag).
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht van € 48 geheven. De beslissing van de Rechtbank luidt:
“De rechtbank:
- -
-
verklaart het beroep gegrond;
- -
-
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- -
-
wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 220.000;
- -
-
vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 220.000;
- -
-
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- -
-
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.598;
- -
-
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48 aan eiseres te vergoeden.”
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 134. Belanghebbende heeft bij brieven van 1 juni 2021 en 5 juli 2021 een beroep op betalingsonmacht inzake griffierecht gedaan. De griffier van het Hof heeft dit beroep op betalingsonmacht afgewezen bij brief van 20 juli 2021, omdat geen gegevens over de financiële omstandigheden van belanghebbende zijn verstrekt. In de brief is tevens meegedeeld dat een volgend beroep op betalingsonmacht niet in behandeling wordt genomen. Belanghebbende heeft daarna bij brief van 2 augustus 2021 weer een beroep op betalingsonmacht gedaan. Dit beroep is niet in behandeling genomen. Het griffierecht is uiteindelijk voldaan. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Op 1 december 2021 heeft het Hof van belanghebbende een nader stuk met bijlagen ontvangen.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 14 december 2021. Partijen hebben deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tussenwoning met een inpandige garage (type drive-in). De inhoud van de woning is ongeveer 449 m3. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 124 m2.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft voor zover van belang het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiseres bepleit een
waarde van € 209.000. Eiseres stelt dat verweerder geen geschikte vergelijkingsobjecten
heeft gebruikt, en onvoldoende rekening heeft gehouden met de gebrekkige
onderhoudssituatie en de lokale verpaupering/verloedering. Verweerder heeft geen verslag
van de hoorzitting overgelegd. Verder ontbreken nog een taxatieverslag van de woning en
de waarderingen van de woning in voorgaande belastingjaren. Door eiseres is verder nog
een groot aantal argumenten aangevoerd. De rechtbank zal deze argumenten, voor zover
nodig, hieronder behandelen.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden
verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een matrix overgelegd. In
deze matrix is de waarde van de woning bepaald op € 228.443. Naast gegevens van de
woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning
bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en
onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak
in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen
nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de
meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak
meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3,
blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op
een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet
op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet
geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een
methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar
zijn. De vergelijkingsobjecten zijn 1) [adres 2] , verkocht op 10 september 2017
voor € 243.000, 2) [adres 3] , verkocht op 25 oktober 2018 voor € 285.000,
3) [adres 4] , verkocht op 16 november 2018 voor € 270.000, en
4) [adres 5] , verkocht op 12 april 2018 voor € 250.000. Deze objecten zijn naar het
oordeel van de rechtbank in beginsel geschikt om de woning mee te vergelijken. De
objecten zijn van hetzelfde type, in dezelfde buurt gelegen, uit dezelfde bouwperiode
1968/1969, met dezelfde inhoud, bouwkundige staat en ligging. Verweerder is zowel bij de
woning, als bij de vergelijkingsobjecten uitgegaan van dezelfde maatstaf, het bruto
vloeroppervlak. Voor de door eiseres gewenste aansluiting bij het deel van het
vloeroppervlak dat voor gebruik of verblijf geschikt is, ontbreekt een grondslag. Partijen
verschillen van mening over de vergelijkbaarheid van de ligging van de woning en die van
de vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet in de aanwezigheid van een watergang bij een
aantal vergelijkingsobjecten echter geen aanleiding voor een hogere kwalificatie van de
ligging van die objecten. Partijen zijn het wel erover eens dat de vergelijkingsobjecten in
een betere staat dan de woning verkeren wat betreft de kwaliteit, de staat van onderhoud, en
de voorzieningen, en dat het object [adres 5] 10 m2 meer grondoppervlak heeft. Met
de matrix maakt verweerder echter niet aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de
woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde
vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden
met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft de kwaliteit van
de opstallen, de staat van onderhoud, en de voorzieningen. Uit de matrix blijkt onvoldoende
in welke mate de objecten van elkaar verschillen en hoe hiermee bij de waardeberekening
rekening is gehouden. De waardering van deze objectkenmerken als "slecht" (ten aanzien
van de woning) en "beter" of "vergelijkbaar" (ten aanzien van de vergelijkingsobjecten),
bezien in het licht van de correctietabel van verweerder waarin met een vijfpuntsschaal
wordt gewerkt, met bijbehorende kwalificaties slecht (1), matig (2), voldoende (3), goed (4)
en uitstekend (5), geeft niet het vereiste inzicht in de waardeopbouw. De matrix stemt wat
betreft de kwalificatie van de secundaire objectkenmerken niet overeen met de in het
verweerschrift opgenomen tabel. Ook staan correcties op basis van voorzieningen niet
genoemd inde correctietabel. Ter zitting licht verweerder toe dat een totale correctie van
10% op de waarde van de woning is toegepast voor de slechtere kwaliteit, staat van
onderhoud en voorzieningen samen. Met deze correctie van 10% maakt verweerder niet
aannemelijk dat de correcties op basis van kwaliteit en onderhoud conform de correctietabel
zijn toegepast, en maakt verweerder ook niet duidelijk hoe de verschillende factoren tot deze
correctie van 10% hebben geleid.
9. Omdat verweerder de vastgestelde waarde niet inzichtelijk en aannemelijk heeft
gemaakt, is het beroep gegrond verklaard en de aanslag vernietigd.
10. Eiseres is er evenmin in geslaagd om de door haar voorgestane waarde inzichtelijk
en aannemelijk te maken. Eiseres maakt op geen enkele wijze inzichtelijk hoe deze waarde
is opgebouwd, of met welke bedragen de door verweerder voorgestelde waarde in verband
met de kwalificering van de secundaire objectkenmerken moet worden gecorrigeerd.
11. Omdat zowel verweerder als eiseres er niet in zijn geslaagd om de door hen
verdedigde waarden aannemelijk te maken, ziet de rechtbank aanleiding het geschil met
toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet
bestuursrecht (Awb) finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking
nemend, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning schattenderwijs op € 220.000.
Hierbij heeft de rechtbank in aanmerking dat de objectkenmerken kwaliteit, staat van
onderhoud, en voorzieningen door verweerder zijn gekwalificeerd als slecht. Met de door
eiseres gestelde lokale verpaupering/verloedering heeft de rechtbank geen rekening
gehouden, nu deze stelling door verweerder is weersproken en door eiseres verder niet is
toegelicht. Verder zijn door eiseres ingebracht algemene en weinig inhoudelijke op de
onroerende zaken betrekking hebbende argumenten -zoals bodemdaling, palenpest,
windmolens, hoogspanningsmasten, fijnstof, rompslomp, en waardehausse -zonder aan te
geven, als een en ander al aan de orde is, welke invloed deze aspecten kunnen hebben op de
waardebepaling van de onderhavige objecten. De rechtbank zal daaraan dan ook voorbij
gaan.
12. Eiseres heeft nog gesteld dat verweerder een verslag van de hoorzitting had moeten
overleggen. De rechtbank overweegt dat artikel 7:7 van de Awb bepaalt dat van het horen
een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb (MvT,
Kamerstukken 1988/1989, 21 221, nr. 3, p. 15 1) volgt echter dat daarvan kan worden
afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is
verhandeld. In de uitspraak op bezwaar is verwezen naar de schriftelijke motivatie van
verweerder voorafgaande aan de hoorzitting en het verslag van de hoorzitting dat door de
gemachtigde van eiseres is opgesteld. Hoewel verweerder met deze enkele verwijzing niet
aan zijn verplichting tot het opstellen van een hoorverslag heeft voldaan, ziet de rechtbank
onvoldoende aanleiding om daar in de gegeven omstandigheden een gevolgtrekking aan te
verbinden. In voornoemde stukken is weergegeven welke onderwerpen tijdens de
hoorzitting aan de orde zijn geweest en welke standpunten door partijen ten aanzien van die
onderwerpen zijn ingenomen, zodat daaruit voldoende blijkt wat tijdens de hoorzitting is
verhandeld.
13. De stelling van eiseres dat niet alle relevante grondstaffels, taxatieverslagen en
taxatiekaarten zijn ingebracht vindt geen steun in de feiten. De gegevens van de
taxatiekaarten zijn opgenomen in de matrix die als bijlage aan het verweerschrift is gehecht.
Ook de grondstaffels zijn als bijlage toegevoegd. Gesteld noch gebleken is dat een
taxatieverslag onderdeel uitmaakt van de relevante stukken. Gegevens over de waardering
van de woning in eerdere jaren zijn voor de beoordeling van dit geschil niet relevant, omdat
deze gegevens bij de waardebepaling geen rol kunnen spelen. Doel en strekking van de Wet
WOZ is immers dat de waardevaststelling voor elk tijdvak opnieuw dient te geschieden aan
de hand van concrete gegevens die de marktsituatie rondom de voor dat tijdvak geldende
waardepeildatum weerspiegelen, dat wil zeggen aan de hand van de op of nabij die datum
daadwerkelijk gerealiseerde verkooptransacties. Het taxatieverslag en gegevens over de
waardering van de woning in eerdere jaren behoren daarom niet tot de op de zaak
betrekking hebbende stukken in de zin van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb (vgl. HR 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:672).
14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten.
Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de
door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598 (1 punt voor het
indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een
waarde per punt van € 265, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor
het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1).
15. Op 5 maart 2019 heeft eiseres bezwaar ingediend. Dit is gerekend vanaf de datum
van deze uitspraak korter dan twee jaar geleden. Gezien het feit dat volgens vaste
jurisprudentie van de Hoge Raad een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase
als redelijk wordt beschouwd, komt eiseres voor vergoeding van immateriële schade
vanwege termijnoverschrijding niet in aanmerking.”