Gerechtshof Den Haag, 24-05-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:928, BK-21/00965
Gerechtshof Den Haag, 24-05-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:928, BK-21/00965
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 24 mei 2022
- Datum publicatie
- 16 juni 2022
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2022:928
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBROT:2021:7743, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- BK-21/00965
Inhoudsindicatie
Art. 17 Wet WOZ
Ter zitting opgeworpen stellingen zijn tardief. Bewijslastverdeling. De Heffingsambtenaar heeft de vastgestelde WOZ-waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft de door hem bepleite WOZ-waarde van de woning evenmin aannemelijk gemaakt. Het Hof stelt de WOZ-waarde van de woning in goede justitie vast.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-21/00965
in het geding tussen:
(gemachtigde: A. Oosters)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 9 augustus 2021 (de Rechtbank), nummer ROT 20/3409.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 928.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Delft (de aanslag).
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 48. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband met het hoger beroep is een griffierecht geheven van € 134. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 12 april 2022. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning van het bouwjaar 2018 en heeft een garage van ongeveer 83 m3. De inhoud van de woning is ongeveer 840 m3 en de oppervlakte van het perceel ongeveer 530 m².
De Heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatierapport en een matrix en in hoger beroep een aangepaste matrix overgelegd. In de aangepaste matrix is een viertal, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare woningen opgenomen, te weten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] (de vergelijkingsobjecten). De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep voorts een bouwtekening van de woning en verkoopdocumentatie van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 4] en [adres 3] overgelegd.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover van belang, het volgende geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Dit is het uitgangspunt dat de wetgever heeft gekozen bij de waardering volgens de Wet WOZ. In het algemeen mag verweerder bij zijn waardebepaling gebruik maken van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum, maar ook van verkoopcijfers van een jaar ná de waardepeildatum.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport opgemaakt door [naam taxateur] van 7 juni 2021 en de waardematrix (hierna: de matrix). Verweerder heeft verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht rond de waardepeildatum geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondwaarde is bepaald aan de hand van de grondstaffel. Van het geïndexeerde verkoopcijfer is de waarde van de bijgebouwen (dakkapel en garage) en de grondwaarde afgetrokken om de waarde van het hoofdgebouw te bepalen. De waarde van het hoofdgebouw is vervolgens gedeeld door het aantal kubieke meters wooninhoud van het vergelijkingsobject. De m³-prijs is gecorrigeerd naar grootte en KOUDV-factoren van de onroerende zaak. Hieruit volgt de gemiddelde m³-prijs van de vergelijkingsobjecten. Volgens de matrix is de m³-prijs van de onroerende zaak € 681,- tegen een gemiddelde m³-prijs van € 758,- voor de vergelijkingsobjecten.
5. Tijdens de zitting heeft eiser – ter onderbouwing van zijn beroepsgrond dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld – nieuwe stellingen aangevoerd, te weten dat verweerder had moeten uitgaan van de vrij op naam-prijs van de onroerende zaak van € 808.000,-, blijkend uit een kostenoverzicht van eiser, en dat een deel van het perceel (15 m²) bestaat uit een sloot en daarom op nihil moet worden gewaardeerd. Verweerder maakte daartegen bezwaar omdat hij zich daar (bijvoorbeeld met de keuze van zijn vergelijkingsobjecten) niet op had kunnen voorbereiden.
De beoordeling of eisers nieuwe stellingen in de beoordeling kunnen worden betrokken wordt beheerst door de eisen van een goede procesorde, die erop is gericht dat partijen en ook de rechtbank op tijd op de hoogte zijn van de inhoud van de procedure, zich daarop kunnen voorbereiden en over en weer kunnen reageren. Dit brengt mee dat van partijen mag worden verwacht dat zij tijdig standpunten aanvoeren en stukken aanleveren. Van eiser wordt dus verwacht dat hij zijn beroepsgronden en onderbouwing daarvan tijdig aanvoert zodat verweerder en de rechtbank zich daarop kunnen voorbereiden. Het is ook niet duidelijk waarom eiser dit niet eerder heeft aangevoerd. Het later – pas op de zitting – aanvoeren van deze stellingen vindt de rechtbank hier in strijd met de eisen van een goede procesorde en om die reden zullen die stellingen buiten beschouwing worden gelaten. Beoordeeld zal dus worden wat eiser in zijn beroepschrift en de toelichting daarop ter zitting heeft aangevoerd.
6. De rechtbank stelt vast dat bijna alles wat eiser in zijn beroepschrift heeft aangevoerd door verweerder in zijn matrix is verwerkt. Eiser vond [adres 6] en [adres 7] en [adres 8] (vanwege de ligging) niet vergelijkbaar. Verweerder heeft deze vergelijkingsobjecten niet opgenomen in de matrix. Verder vindt eiser [adres 3] en [adres 4] betere vergelijkingsobjecten (die heeft hij ook in zijn eigen taxatiekaart staan) en die heeft verweerder ook in zijn matrix opgenomen. Tot zover zijn partijen het dus eens. Eiser heeft op zijn eigen taxatiekaart nog [adres 9] staan. Verweerder vindt die niet geschikt als referentieobject en hij heeft in zijn verweerschrift onderbouwd waarom hij dat vindt: de bouwjaren zijn te verschillend (bouwjaar vergelijkingsobject 1974 en bouwjaar onroerende zaak 2018) en bovendien blijkt uit het door verweerder overgelegde PMA-formulier dat [adres 9] in een slechte staat verkeerde ten tijde van de aankoop (geen isolatie, geen verwarming in twee kamers). Tijdens de zitting betwistte eiser niet langer dat [adres 9] geen geschikt vergelijkingsobject is. De rechtbank laat die dus verder buiten beschouwing.
De vier vergelijkingsobjecten in verweerders matrix zijn naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar. De rechtbank kan eiser wel volgen in zijn stelling dat [adres 5] en [adres 4] minder geschikt zijn als vergelijkingsobject vanwege de afwijkende bouwstijl en uitstraling. Dat maakt [adres 3] en [adres 2] tot de beste vergelijkingsobjecten. De rechtbank laat deze twee in de waardering het zwaarst wegen.
Verweerder maakt, gelet op de bij het taxatierapport gevoegde matrix en grondstaffel, inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak wat betreft onder meer inhoud, grondoppervlakte, bijgebouwen en KOUDV-factoren rekening is gehouden en maakt aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.
[adres 3] heeft een kleinere bruto inhoud dan de onroerende zaak (verschil: 121 m³) en een groter kadastraal oppervlak (verschil: 235 m²). Beide objecten beschikken over een garage. De onroerende zaak is gebouwd in 2018 en dit vergelijkingsobject in 2009. Het is verkocht voor (geïndexeerd naar waardepeildatum) € 890.000,-.
[adres 2] heeft een kleinere bruto inhoud dan de onroerende zaak (verschil: 95 m³) en een kleiner kadastraal oppervlak (verschil: 85 m²). De onroerende zaak beschikt in tegenstelling tot dit vergelijkingsobject over een garage en is recenter gebouwd. [adres 2] is verkocht voor (geïndexeerd naar waardepeildatum) € 830.000,-.
De onroerende zaak is groter qua inhoud en perceel dan de vergelijkingsobjecten (alleen [adres 3] heeft een groter perceel), is recenter gebouwd en beschikt bovendien – zoals verweerder in het verweerschrift stelt en eiser niet gemotiveerd betwist – over zonnepanelen en een warmtepomp. Dan kan niet worden gezegd dat dit niet in verhouding is.
7. Op basis van het voorgaande is de rechtbank van mening dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
8. Nu verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan bespreking van het door eiser ingediende taxatierapport.
9. Het beroep is ongegrond.”