Gerechtshof Den Haag, 29-03-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:616, BK-22/00378

3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:

4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van [naam taxateur] van 2 december 2021 en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.

5. De rechtbank heeft op 21 januari 2022 stukken ontvangen van eiseres. Deze stukken zijn doorgezonden aan verweerder. Verweerder heeft geen gelegenheid gehad deze stukken te bestuderen. Ter zitting oordeelt de rechtbank dat deze set stukken buiten beschouwing blijft met uitzondering van foto’s van door verweerder genoemde vergelijkingsobjecten en andere in de ogen van eiseres van belang zijnde objecten.

6. Eiseres heeft overlegging van achterliggende stukken gevorderd. Ter zitting heeft eiseres aangegeven niet te hebben kunnen zien hoe verweerder rekening heeft gehouden met het tijdsverloop tussen de data waarop de vergelijkingsobjecten zijn verkocht en de waardepeildatum. Verweerder heeft daarop uiteengezet dat dat - als voldoende transacties beschikbaar zijn, zoals in dit geval - gebeurt door te kijken naar alle verkopen van vergelijkbare woningen in dezelfde wijk. Verweer heeft met haar verweerschrift, het taxatierapport en de toelichting ter zitting naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzicht gegeven in de waardebepaling. Deze beroepsgrond faalt.

7. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten ( [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle in hetzelfde complex als de onroerende zaak: [adressen] ) zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.

8. [adres 2] heeft dezelfde oppervlakte als de woning van eiseres. Dat de inhoud van de objecten [adres 3] en [adres 4] meer dan 37 m² respectievelijk 72 m² afwijkt van de oppervlakte van de onroerende zaak, betekent niet dat deze objecten niet vergelijkbaar of bruikbaar zouden zijn. Verweerder heeft - blijkens onder meer de matrix en de ter zitting gegeven toelichting - bij de bepaling van de waarde van vergelijkingsobjecten met een aanmerkelijk grotere inhoud/oppervlakte rekening gehouden met het gegeven, dat meer meters vanaf een bepaald punt minder waarde hebben (afnemend grensnut). Nu de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak, uitgedrukt in prijs per m², substantieel lager is dan de prijs per m² van de vergelijkingsobjecten, is aannemelijk dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder maakt, gelet op het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting, verder inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak wat betreft onder meer oppervlakte rekening is gehouden en maakt aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.

9. Eiseres stelt dat de ligging van de onroerende zaak (boven de overloop van een trappenhuis, ten opzichte van de in het gebouw aanwezige sportschool en op korte afstand tot de kantoren) zou moeten leiden tot een lagere waarde ten opzichte van de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft ten opzichte van de gemiddelde een waardeaftrek van 10% toegepast voor de slechtere ligging. Met dat wat eiseres aanvoert onderbouwt zij niet dat verweerder daarmee onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in ligging.

10. Eiseres stelt dat de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten moeten worden verminderd met de aanspraken op het reservefonds van de Vereniging van Eigenaren (VvE) van het appartementencomplex. Verweerder heeft daartegenin gebracht dat nadere analyse (en daarmee: het opvragen van gegevens en het leggen van administratieve lasten bij koper en administrateur van de VvE) vanwege een te gering effect achterwege kan blijven bij reserves van niet meer dan € 2.000 tot € 5.000 (in relatieve termen: een reserve van minder dan 5% van de koopsom of de marktwaarde). De rechtbank volgt het standpunt van verweerder in dit opzicht.

11. Eiseres stelt dat afwerking (vloeren, kastjes) en onderhoud van haar appartement ver achterblijven bij die van de vergelijkingsobjecten en dat dat onvoldoende in de waarde tot uitdrukking is gekomen. Verweerder heeft voor het achterblijven van het onderhoud en de eenvoud van de afwerking 10% van de gemiddelde waarde afgetrokken. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat verweerder daarmee onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in voorzieningen ten opzichte van de vergelijkingsobjecten.

12. In haar stelling dat verweerder bij de waardering van de onroerende zaak onvoldoende rekening heeft gehouden met de waardedrukkende effecten van slecht onderhoud en de storingen van de autolift, de aanrijschade van de autolift, het WTW-systeem en de storingen aan de verwarming, wordt eiseres evenmin gevolgd. Al deze factoren gelden voor het hele appartementencomplex en hebben dus eenzelfde effect op de waarde van de vergelijkingsobjecten uit dat complex. Die effecten worden dus geacht te zijn verdisconteerd in de verkoopprijzen van die objecten.

13. Volgens eiseres is sprake van waardedrukkende invloeden (het uitzicht vanuit de onroerende zaak, het verhoogde terras van de kantoorpanden aan de [naam straat] , de ’s nachts brandende verlichting van de kantoorpanden aan de [naam straat] , de omgevingsgeluiden, de drukte door evenementbezoekers en toeristen, de criminaliteit en prostitutie in de omgeving). Dit leidt evenmin tot het oordeel dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld, deels omdat deze invloeden vertaald zijn in een aftrek voor de relatief slechte ligging, voor het overige omdat ze ook gelden voor de vergelijkingsobjecten.

14. Eiseres heeft naar voren gebracht, dat zij niet kan nagaan of de vergelijkingsobjecten een parkeerplaats of een parkeerbox hebben, dat de waarde van een parkeerbox het dubbele is van die van een parkeerplaats en dat zij ook niet kan nagaan of verweerder die verschillen voldoende heeft verdisconteerd. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat bij de taxatie rekening pleegt te worden gehouden met een dergelijk verschil en dat hij ervan uitgaat, dat dat ook in dit geval is gebeurd. Eiseres heeft niet kunnen aangeven welke van de vergelijkingsobjecten al dan niet een parkeerplaats of parkeerbox hebben. De aanname van eiseres dat de grotere appartementen waarschijnlijk een parkeerbox hebben en de linken naar Funda - waaruit zou blijken dat garages afzonderlijk worden verkocht dan wel verhuurd, maar niet duidelijk is of die betrekking hebben op de vergelijkingsobjecten - zijn onvoldoende om te doen twijfelen aan de juistheid van verweerders stellingname ter zitting.

15. Nu verweerder de door haar bepaalde WOZ-waarde aannemelijk heeft gemaakt kan de alternatieve berekening, die eiser[es] in reactie op het verweerschrift heeft opgesteld - voor zover hiervoor al niet besproken - verder buiten beschouwing blijven. Hetzelfde geldt voor het verzoek tot overlegging van bezwaarschriften en beslissingen op bezwaar uit eerdere jaren met betrekking tot appartementen uit het complex waar de onroerende zaak deel van uitmaakt.

16. Het beroep is ongegrond.

17. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

18. Eiseres heeft verzocht verweerder te veroordelen in de schade die zij lijdt en nog zal lijden. Nu eiseres de door haar gestelde schade in het geheel niet heeft gespecificeerd, zal reeds hierom zal het verzoek van eiseres worden afgewezen.”