Gerechtshof Den Haag, 10-12-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:2614, BK-23/794
Gerechtshof Den Haag, 10-12-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:2614, BK-23/794
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 10 december 2024
- Datum publicatie
- 27 februari 2025
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBDHA:2023:10334, Bekrachtiging/bevestiging
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2025:705
- Zaaknummer
- BK-23/794
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ
Inhoudsindicatie
Art. 17, lid 2, Wet WOZ. Waarde woning. In voldoende mate rekening gehouden met de staat van onderhoud van de woning.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-23/794
in het geding tussen:
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 6 juli 2023, nummer SGR 22/1994.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 507.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelastingen van de gemeente Den Haag (de aanslag).
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. De Heffingsambtenaar heeft een nader stuk, aangeduid als “verweerschrift”, ingediend.
Belanghebbende heeft op 21 augustus 2024 verzocht om een voorlopige voorziening, inhoudende schorsing van de invordering van de in de aanslag vastgestelde verschuldigde belasting. Bij brief van 26 augustus 2024 is belanghebbende door het Hof geïnformeerd dat het verzoek niet in behandeling kan worden genomen, omdat er geen invorderingszaken aanhangig zijn bij het Hof. Bij brief van 4 september 2024 heeft belanghebbende opnieuw verzocht om het (voorwaardelijk) treffen van een voorlopige voorziening. Bij brief van 11 september 2024 heeft het Hof belanghebbende nogmaals meegedeeld dat het verzoek niet in behandeling kan worden genomen, omdat er geen invorderingszaken aanhangig zijn bij het Hof.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 29 oktober 2024. Partijen zijn verschenen. De onderhavige zaak is gezamenlijk behandeld met de zaak BK-23/1159 ten name van belanghebbende. Hetgeen in de ene zaak is aangevoerd, wordt geacht te zijn aangevoerd in de andere zaak, tenzij hetgeen is aangevoerd uitsluitend op die ene zaak betrekking heeft. Van het verhandelde ter zitting is één proces-verbaal opgemaakt. Belanghebbende heeft ter zitting een stuk aangeduid als ‘Reactie op Verweerschrift inzake hoger beroep WOZ-beschikking 2021 nr. […] ’ overgelegd.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tussen-herenhuis met bouwjaar 1901 en heeft een gebruiksoppervlakte van ongeveer 237 m2.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een waardematrix overgelegd. De matrix vermeldt vier, naar opvatting van de Heffingsambtenaar, met de woning vergelijkbare woningen, te weten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle gelegen te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). Voorts heeft de Heffingsambtenaar een iWOZ-rapport van [adres 5] overgelegd. De gegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten in de matrix kunnen, na wijziging ter zitting, als volgt worden samengevat:
|
Adres |
[adres 1] (de woning) |
[adres 2] |
[adres 3] |
[adres 4] |
[adres 5] |
|
Wijk |
[…]
|
|
|
[…] |
|
|
Objectsoort |
Tussen-Herenhuis |
Tussen-Herenhuis |
Eind-Herenhuis |
Tussen-Herenhuis |
Tussen-Herenhuis |
|
Bouwjaar |
1901 |
1895 |
1899 |
1901 |
1899 |
|
Kadastrale oppervlakte |
157 m2 |
149 m2 |
140 m2 |
164 m2 |
140 m2 |
|
Gebruiks-oppervlakte (GO) |
237 m2 |
208 m2 |
218 m2 |
226 m2 |
222 m2 |
|
WOZ 2021 |
€ 507.000 |
||||
|
Waardepeil-datum |
01-01-2020 |
||||
|
Koopsom |
€ 665.000 |
€ 800.001 |
€ 880.000 |
€ 851.000 |
|
|
Transportdatum |
25-04-2019 |
15-03-2019 |
02-11-2020 |
13-01-2022 |
|
|
Prijs per m2 (GO) |
€ 2.139 |
€ 3.197 |
€ 3.670 |
€ 3.894 |
€ 3.833 |
|
Opmerking |
Onderhoud is matig. Volgens opgave eigenaar zijn de kwaliteit en voorzieningen ook matig. |
Goede referentie qua wijk en uitstraling. Gelegen binnen 500 meter. Ttv koop voorzieningen gedateerd. [adres 1] |
Goede referentie. Ttv koop gemiddeld qua onderhoud en kwaliteit. [adres 1] is € 1375,- per m2 lager getaxeerd. |
Goede referentie. Gelegen binnen 500 meter. Ttv koop gemiddeld qua onderhoud en kwaliteit. [adres 1] is |
Perfecte referentie. Is in sept 2021 voor 67% meer verkocht dan [adres 1] . Slecht tot matig qua onderhoud ttv koop. Lekkages. houtrot. Geen cv. |
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag, de overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix zijn de verkoopcijfers van een viertal woningen opgenomen ( [adres 2] , verkocht op 25 april 2019 voor € 665.000, [adres 3] , verkocht op 15 maart 2019 voor
€ 800.001, [adres 4] , verkocht op 2 november 2020 voor € 880.000 en [adres 5] , verkocht op 13 januari 2022 voor € 851.000). Deze onroerende zaken zijn goed bruikbaar als vergelijkingsobjecten omdat zij in dezelfde buurt zijn gelegen, van ongeveer dezelfde grootte zijn en ongeveer hetzelfde bouwjaar hebben als de woning van eiser. Verweerder heeft voor de woning een aanzienlijk lagere prijs per m² gehanteerd dan voor de genoemde vergelijkingsobjecten. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft staat van onderhoud en het type woning.
8. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Het had op de weg van eiser gelegen om aannemelijk te maken dat de staat van de woning nog slechter is dan door verweerder reeds is onderkend. Eiser is daar niet in geslaagd. Dat eiser een inpandige opname door een taxateur van verweerder niet noodzakelijk heeft geacht, dient voor zijn rekening en risico te komen. Het ter zitting door eiser gedane bewijsaanbod is door de rechtbank afgewezen. Het had op de weg van eiser gelegen om in een eerder stadium van de procedure een rapport van een inpandige en uitpandige opname van de woning te overleggen.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”