Gerechtshof Den Haag, 10-12-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:2615, BK-23/1159
Gerechtshof Den Haag, 10-12-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:2615, BK-23/1159
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 10 december 2024
- Datum publicatie
- 27 februari 2025
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2025:707
- Zaaknummer
- BK-23/1159
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ
Inhoudsindicatie
Art. 17, lid 2, Wet WOZ. Waarde woning. In voldoende mate rekening gehouden met de staat van onderhoud van de woning.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-23/1159
in het geding tussen:
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 21 september 2023, nummer SGR 22/7391.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 544.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelastingen van de gemeente Den Haag (de aanslag).
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft op 21 augustus 2024 verzocht om een voorlopige voorziening, inhoudende schorsing van de invordering van de in de aanslag vastgestelde verschuldigde belasting. Bij brief van 26 augustus 2024 is belanghebbende door het Hof geïnformeerd dat het verzoek niet in behandeling kan worden genomen, omdat er geen invorderingszaken aanhangig zijn bij het Hof. Bij brief van 4 september 2024 heeft belanghebbende opnieuw verzocht om het (voorwaardelijk) treffen van een voorlopige voorziening. Bij brief van 11 september 2024 heeft het Hof belanghebbende nogmaals meegedeeld dat het verzoek niet in behandeling kan worden genomen, omdat er geen invorderingszaken aanhangig zijn bij het Hof.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 29 oktober 2024. Partijen zijn verschenen. De onderhavige zaak is gezamenlijk behandeld met de zaak BK-23/794 ten name van belanghebbende. Hetgeen in de ene zaak is aangevoerd, wordt geacht te zijn aangevoerd in de andere zaak, tenzij hetgeen is aangevoerd uitsluitend op die ene zaak betrekking heeft. Van het verhandelde ter zitting is één proces-verbaal opgemaakt. Belanghebbende heeft ter zitting een stuk aangeduid als ‘Reactie op Verweerschrift inzake hoger beroep WOZ-beschikking 2021 nr. […] ’ overgelegd.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tussen-herenhuis met bouwjaar 1901 en heeft een gebruiksoppervlakte van ongeveer 237 m2.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een waardematrix overgelegd. De matrix vermeldt twee, naar opvatting van de Heffingsambtenaar, met de woning vergelijkbare woningen, te weten [adres 2] en [adres 3] , beide gelegen te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). Voorts heeft de Heffingsambtenaar iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten overgelegd. De gegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten in de matrix kunnen als volgt worden samengevat:
|
Adres |
[adres 1] |
[adres 2] |
[adres 3] |
|
Wijk |
[…] |
[…] |
[…] |
|
Objectsoort |
Tussen-Herenhuis |
Tussen-Herenhuis |
Tussen-Herenhuis |
|
Bouwjaar |
1901 |
1899 |
1903 |
|
Kadastrale oppervlakte |
157 m2 |
140 m2 |
155 m2 |
|
Gebruiksoppervlakte (GO) |
237 m2 |
222 m2 |
220 m2 |
|
WOZ-waarde 2022 |
€ 544.000 |
||
|
Verkoopprijs |
€ 851.000 |
€ 1.100.000 |
|
|
Transportdatum |
13-01-2022 |
21-04-2022 |
|
|
Prijs per m2 (GO) |
€ 2.295 |
€ 3.833 |
€ 5.000 |
|
Gecorrigeerde prijs |
€ 3.182 |
€ 4.150 Correctie van 17% |
|
|
Opmerking |
Woning in mindere staat. |
Zeer goed vergelijkbare woning qua type, grootte en bouwjaar. Woning in zeer oude staat. Zie iWOZ rapport voor staat t.t.v. verkoop |
Zeer goed vergelijkbare woning qua type, grootte en bouwjaar. Woning in zeer gemiddelde staat. Zie iWOZ rapport voor staat t.t.v. verkoop. |
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 2] (verkocht op 13 januari 2022 met transactieprijs € 851.000) en [adres 3] (verkocht op 21 april 2022 met transactieprijs € 1.100.000). De rechtbank acht die vergelijkingsobjecten gelet op de gebruiksoppervlakten, bouwjaar, de ligging in dezelfde straat en de objectkenmerken voldoende vergelijkbaar met de woning. Uit de matrix volgt dat verweerder rekening heeft gehouden met de mindere staat van de woning door op te nemen dat de vergelijkingsobjecten in “zeer oude staat” ( [adres 2] ) en “zeer gemiddelde staat” ( [adres 3] ) verkeren. Verweerder heeft daarbij voor beide objecten verwezen naar het Vastgoedrapport Woningen van iWOZ (de iWOZ-rapportage). De foto’s van de iWOZ-rapportages ondersteunen dit oordeel. Verder heeft verweerder ter zitting toegelicht dat [adres 2] in zeer gedateerde staat verkeert, niet beschikt over centrale verwarming en isolatie, maar toch is verkocht voor een bedrag dat circa € 300.000 hoger ligt dan het bedrag waarop de woning is gewaardeerd. Uit de matrix volgt verder dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn herleid naar de waardepeildatum. Uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten vloeien gecorrigeerde vierkante meterprijzen voort van € 3.182 ( [adres 2] ) en € 4.150 ( [adres 3] ). Nu verweerder bij de waardering van de woning is uitgegaan van een vierkante meterprijs van € 2.295 kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten of te hoog is vastgesteld.
10. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Eisers stelling dat de vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar zijn omdat deze in een veel betere staat verkeren, slaagt niet. Zoals hiervoor overwogen heeft verweerder rekening gehouden met de verminderde staat van de woning. Voorts heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat verweerder in onvoldoende mate rekening heeft gehouden met deze omstandigheid dan wel dat dit een grotere waardevermindering van de woning rechtvaardigt. Verder geldt dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak (jaar) opnieuw wordt bepaald aan de hand van gerealiseerde verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare panden op of rond de waardepeildatum. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijke waardebegrip, zoals bovenstaand weergegeven. De WOZ-waarde die voor een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend kan bij de bepaling van de nieuwe WOZ-waarde geen rol spelen. Verder staat het verweerder vrij om in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de waardevaststelling grondiger te onderbouwen en de daarbij gebruikte vergelijkingsobjecten te wijzigen, in dit geval door juist vergelijkingsobjecten te gebruiken die in dezelfde straat als de woning zijn gelegen. Voorgaande betekent niet dat de onderbouwing in eerste instantie onzorgvuldig was of ondeugdelijk gemotiveerd.
Dat de woning niet inpandig is opgenomen, maakt evenmin dat de waarde onvoldoende is onderbouwd. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer en daarbij past niet het voorschrijven van een verplichte inpandige opname van een onroerende zaak, ook niet indien de door verweerder vastgestelde waarde in bezwaar en beroep wordt betwist. Eiser is uitgenodigd voor een inpandige opname, maar hij heeft daar zelf van afgezien. De rechtbank ziet geen aanleiding om eiser alsnog een taxatie te laten uitvoeren. Het had op de weg van eiser gelegen om dit eerder te doen.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”