Gerechtshof Den Haag, 13-11-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:2677, BK-23/533
Gerechtshof Den Haag, 13-11-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:2677, BK-23/533
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 13 november 2024
- Datum publicatie
- 3 april 2025
- Zaaknummer
- BK-23/533
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ
Inhoudsindicatie
Artikel 17 Wet WOZ. Waarde woning. Toekenning vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-23/533
in het geding tussen:
(gemachtigde: A. Oosters)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van de Heffingsambtenaar en het incidentele hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 4 mei 2023, nummer SGR 22/80.
Procesverloop
Bij beschikking van 25 februari 2021 heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 557.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen en de aanslag watersysteemheffing voor het jaar 2021 (de aanslagen).
De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de waarde van de woning nader vastgesteld op € 526.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 50. De beslissing van de Rechtbank luidt, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van
€ 500;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 837;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.”
De Heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend en heeft daarbij tevens incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. Op 4 oktober 2024 heeft de Heffingsambtenaar een nader stuk met een bijlage ingediend. Op 7 oktober 2024 heeft belanghebbende een nader stuk met een bijlage ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 8 oktober 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een tussenwoning met berging. Bij de uitspraak op bezwaar is de Heffingsambtenaar uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van de woning van ongeveer 158 m². De oppervlakte van het perceel is ongeveer 80 m².
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde in beroep een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning op de waardepeildatum berekend op € 587.769. In de matrix wordt uitgegaan van een bruto vloeroppervlakte (BVO) van de woning van 167 m2.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“4. Eiser bepleit een waarde van € 464.000. Daartoe wijst eiser op een taxatierapport van taxateur [naam taxateur] RT, en een door die taxateur uitgevoerde herbeoordeling waarbij de woning is getaxeerd op € 464.794. In het taxatierapport is uitgegaan van de volgende vergelijkingsobjecten: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Eiser heeft verder aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van onderhoud van de woning en de gedateerde voorzieningen van de woning. De woning heeft beschadigde dakpannen, houtrot in kozijnen, scheuren in binnen- en buitenmuren, lekkages in afvoeren, los en verweerd voegwerk en de keuken is gedateerd.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd. Daarin is de waarde van de woning bepaald op € 587.769, wat hoger is dan de waarde zoals vastgesteld bij de uitspraak op bezwaar. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, waaronder [adres 2] (verkocht voor € 549.000 op 4 november 2019), [adres 5] (verkocht voor € 590.000 op 23 oktober 2019) en [adres 6] (verkocht voor € 675.000 op 6 juli 2020). Verweerder is uitgegaan van een BVO van 167 m² op grond van de bouwtekeningen en de later toegevoegde uitbouw. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat uit de alsnog door eiser overgelegde foto’s van de woning inderdaad blijkt dat sprake is van een ondergemiddelde onderhoudsstaat. Dat heeft echter volgens hem geen gevolgen voor de vastgestelde waarde omdat de waarde uitgaande van die ondergemiddelde onderhoudstoestand nog steeds op een hoger bedrag (€ 558.000) zou uitkomen dan die is vastgesteld bij de uitspraak op bezwaar. Verweerder weerspreekt dat sprake is van een gedateerde keuken maar ook indien daar wel van zou worden uitgegaan, zou de waarde nog steeds hoger zijn dan de waarde uit de uitspraak op bezwaar.
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde taxatiematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Dat de woning een BVO van 167 m² heeft, blijkt niet uit de door verweerder overgelegde bouwtekeningen. Daarnaast heeft verweerder ter zitting erkend dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de slechte staat van onderhoud van de woning. Verweerder heeft echter terecht ter zitting gesteld dat ook bij een lagere VLOK-code voor de onderhoudsstaat van de woning en een BVO van 158 m² de waarde niet te hoog is vastgesteld. De waarde bedraagt dan immers afgerond € 536.000 (158*(€ 2.692- €175) + € 134.250 + € 4.000). De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld. Ter zitting heeft eiser, onder verwijzing van het arrest van de Hoge Raad van 3 maart 20231, gesteld dat verweerder ook door de hem aangedragen vergelijkingen [adres 4] en [adres 3] in de weging dient mee te nemen. Deze stelling treft geen doel nu, anders dan in het Hoge Raad arrest, tussen partijen in geschil is dat die objecten vergelijkbaar zijn met de woning. Verweerder heeft er in dit kader op gewezen dat [adres 4] aanzienlijk kleiner is dan de woning en [adres 3] aanzienlijk groter.
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
9. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het bezwaarschrift is op 31 maart 2021 door verweerder ontvangen en door de rechtbank is op 4 mei 2023 uitspraak gedaan, waardoor de bezwaar- en beroepsfase twee jaar en afgerond naar boven twee maanden hebben geduurd. Er is niet gebleken van bijzondere omstandigheden waardoor de redelijke termijn zou moeten worden verlengd. Dit betekent dat de redelijke termijn met afgerond (naar boven) twee maanden is overschreden. Aangezien tussen de ontvangst van het bezwaarschrift en de uitspraak op bezwaar meer dan 8 maanden is verstreken, is deze termijnoverschrijding geheel toe te rekenen aan de bezwaarfase. Aan eiser komt daarom een schadevergoeding toe van € 500 te vergoeden door verweerder.
10. Vanwege het feit dat aan eiser een vergoeding voor immateriële schade is toegekend, bestaat ook aanspraak op een proceskostenvergoeding voor de beroepsfase. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 837 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 0,5).”
Geschil in het principale en incidentele hoger beroep en conclusies van partijen
In het principale hoger beroep is in geschil of belanghebbende recht heeft op een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
In het incidentele hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning (na vermindering bij uitspraak op bezwaar) te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit in hoger beroep een waarde van € 500.000. De Heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend en verdedigt de (nader) vastgestelde waarde van € 526.000.
Niet meer in geschil is dat de BVO van de woning 167 m² is.
De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank voor zover het de vergoeding van immateriële schade, de proceskosten en het griffierecht betreft.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning op € 500.000 wordt vastgesteld en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van immateriële schade, alsmede om toekenning van een proceskostenvergoeding en vergoeding van het griffierecht.