Gerechtshof Den Haag, 05-03-2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:526, BK-24/364 tot en met BK-24/368
Gerechtshof Den Haag, 05-03-2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:526, BK-24/364 tot en met BK-24/368
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 5 maart 2025
- Datum publicatie
- 28 april 2025
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBROT:2024:2622, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- BK-24/364 tot en met BK-24/368
- Relevante informatie
- Art. 16 WOZ, Art. 17 WOZ, Art. 22 WOZ, Art. 14 EVRM, Art. 1 EP EVRM
Inhoudsindicatie
Art. 16, lid 2, onderdeel c, art. 17 Wet WOZ. Het toepassen van de overdrachtsfictie bij het waarderen van niet-splitsbare woningen levert geen verboden discriminatie noch schending van het gelijkheidsbeginsel op.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-24/364 tot en met BK-24/368
in het geding tussen:
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 12 maart 2024, nummers ROT 22/341, ROT 22/342, ROT 22/343, ROT 22/344 en ROT 22/345.
Procesverloop
Jaar 2020
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 van de woning, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 169.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelastingen.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op 1 januari 2019 van de woning, plaatselijk bekend als [adres 2] te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 236.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelastingen.
Jaar 2021
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op 1 januari 2020 van de woning, plaatselijk bekend als [adres 3] te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 274.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelastingen.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op 1 januari 2020 van de woning, plaatselijk bekend als [adres 4] te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 274.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelastingen.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ de waarde op 1 januari 2020 van de woning, plaatselijk bekend als [adres 2] te [woonplaats] , voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 303.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelastingen.
Beide jaren
Bij uitspraken op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar belanghebbendes bezwaren tegen de onder 1.1.1 tot en met 1.1.5 vermelde beschikkingen en aanslagen ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is eenmaal een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en bepaald dat de Heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 50 aan belanghebbende vergoedt.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 22 januari 2025. Partijen zijn verschenen. Belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woningen [adres 1] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 2] (de woningen). De woning [adres 1] is een benedenwoning met een oppervlakte van 73 m2. De woningen [adres 3] , [adres 4] en [adres 2] zijn bovenwoningen, met een oppervlakte van respectievelijk 75 m2, 75 m2 en 83 m2. De woningen zijn gebouwd in 1898 en in 2017 gerenoveerd.
De (eigendomsrechten op de) woningen zijn niet gesplitst.
Bij de bestreden beschikkingen is de waarde van elke woning afzonderlijk vastgesteld.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“Wettelijk kader en jurisprudentie
Op grond van artikel 16, aanhef en onder c, van de Wet WOZ dient – voor zover hier van belang – voor de toepassing van de wet als één onroerende zaak te worden aangemerkt een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Op grond van vaste jurisprudentie is een onroerende zaak blijkens zijn indeling bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt indien deze afsluitbaar is, beschikt over een kook- en wasgelegenheid en een toilet. Verweerder is ter zake van objectafbakening gehouden het object af te bakenen naar de kleinste zelfstandig bruikbare eenheid.
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan elke onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[2]
Splitsing
7. De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat de onroerende zaken zelfstandige woningen zijn. Op de zitting heeft eiser toegelicht dat de onroerende zaken alle afzonderlijk te gebruiken zijn, afsluitbaar zijn en beschikken over eigen voorzieningen. De rechtbank overweegt dat uit de wet voortvloeit dat als sprake is van zelfstandige woningen per afzonderlijke onroerende zaak een WOZ-waarde wordt vastgesteld. Dat de onroerende zaken juridisch niet zijn gesplitst, maakt dit oordeel niet anders. Verweerder moet gelet op de wet en vaste jurisprudentie de onroerende zaken waarderen op basis van de fictie dat de woningen afzonderlijk kunnen worden verkocht. Omdat moet worden uitgegaan van deze fictie, kan de waarde worden vastgesteld op basis van een vergelijking met verkopen van woningen die juridisch wel zijn gesplitst. Dat een pand met meerdere woningen als geheel minder zou opleveren dan als alle (gesplitste) woningen in dat pand los zouden worden verkocht, zoals eiser stelt, kan bij de beoordeling van de juistheid van de WOZ-beschikkingen daarom ook geen rol spelen.[3] De rechtbank begrijpt dat de WOZ-waardes invloed hebben op de hoogte van de verschillende belastingen die eiser moet betalen. Dit neemt echter niet weg dat bij de vaststelling van de WOZ-waardes moet worden uitgegaan van de fictie dat de woningen moeten worden gewaardeerd als ware zij alle zijn gesplitst. De rechtbank ziet geen aanleiding om van deze fictie af te wijken. Dit zou er namelijk toe kunnen leiden dat er ongelijke verschillen in WOZ-waardes van woningen ontstaan, terwijl de woningen vergelijkbaar zijn.
8. Gelet op het bovenstaande ziet de rechtbank ook geen aanleiding om, zoals eiser heeft verzocht, op dit punt een deskundige te benoemen.
(…)