Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 05-04-2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:1498, 17/00500
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 05-04-2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:1498, 17/00500
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 5 april 2018
- Datum publicatie
- 25 mei 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2018:1498
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2018:1663
- Zaaknummer
- 17/00500
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde van een melkveebedrijf met bedrijfswoning.
1. Moet de waarde bepaald worden naar de toestanddatum 1 januari 2016 (belanghebbende)?
2. Is de voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgestelde WOZ-waarde van € 679.000 te hoog (belanghebbende € 601.000)?
Het Hof verklaart het hoger beroep van belanghebbende ongegrond en bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige
Belastingkamer
Kenmerk: 17/00500
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 9 juni 2017, nummer AWB 16/3490, in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Meierijstad, voorheen [woonplaats] ,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna te vermelden beschikking en aanslag.
1 Ontstaan en loop van het geding
Bij beschikking van 25 februari 2016, vervat in een op dezelfde datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft de Heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] 1 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 699.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerendezaakbelasting voor het kalenderjaar 2016 bekendgemaakt (hierna: de aanslag OZB).
Na daartegen op 29 maart 2016 door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 11 oktober 2016 het bezwaar gegrond verklaard, de waarde van de onroerende zaak verminderd naar een bedrag van € 679.000 en de vergoeding van de kosten voor het indienen van bezwaar vastgesteld op een bedrag van in totaal € 516,50.
Tegen de uitspraken op bezwaar is op 21 november 2016 beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep bij op 19 juni 2017 verzonden uitspraak ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak is op 14 juli 2017 hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 124. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 11 januari 2018 te ’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord, [A] , verbonden aan [B] te [C] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [D] , bijgestaan door de taxateur [E] .
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een melkveebedrijf met een bedrijfswoning in het buitengebied van [woonplaats] . De onroerende zaak bestaat meer specifiek uit een eenvoudige vrijstaande woning (bouwjaar 1990, inhoud ongeveer 610 m³), aanbouw woonruimte (bouwjaar 1990, inhoud ongeveer 126 m³), aangebouwde garage met een zadeldak (bouwjaar 1990, oppervlakte ongeveer 28 m²), jongveestal met stenen wanden (bouwjaar 1990, oppervlakte ongeveer 177 m²), mestkelder met betonnen wanden (bouwjaar 1990, inhoud ongeveer 180 m³), lage ligboxenstal met stenen wanden (bouwjaar 1991, oppervlakte ongeveer 965 m²), mestkelder met betonnen wanden (bouwjaar 1991, inhoud ongeveer 1.848 m³), gesloten werktuigenberging/wagenloods (bouwjaar 1990, oppervlakte ongeveer 240 m²), vier plaat-/sleufsilo’s (bouwjaar 1990, oppervlakte ongeveer 1.000 m²), asbest (uit 1990, oppervlakte ongeveer 1.658 m²) en erfverharding (uit 1990, oppervlakte ongeveer 1.000 m²). Tot de onroerende zaak behoort tevens een aantal percelen met een totale kadastrale oppervlakte van 163.040 m², waarvan 5.650 m² als grond bij de niet-woning en 750 m² als grond bij eengezinswoning in de waardebepaling is betrokken.
Bij zijn verweerschrift in eerste aanleg heeft de Heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd van 16 januari 2017, opgemaakt door [E] , taxateur bij [F] te [G] . In dit taxatierapport is aan de hand van de “Taxatiewijzer Agrarische gebouwen 2015” voor de marktanalyse gebruik gemaakt van transacties van 24 melkveehouderijbedrijven die zijn verkocht in de periode van 1 januari 2014 tot en met 8 augustus 2014. De heer [E] taxeert vervolgens de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015 - na een inpandige opname op 8 september 2016 - op een waarde in het economische verkeer van € 727.000. In bijlage 1 bij dit taxatierapport specificeert [E] deze waarde als volgt:
Gebouwdeel |
bouwjaar |
Opp. m² |
Inhoud m³ |
€/ehd |
€/odl |
Woning, eenv., vrijstaand |
1990 |
610 |
€ 339,00 |
€ 206.790,00 |
|
Aanbouw woonruimte |
1990 |
126 |
€ 303,00 |
€ 38.178,00 |
|
Garage, aangebouwd, zadeldak |
1990 |
28 |
€ 394,00 |
€ 11.032,00 |
|
Jongveestal, stenen wanden |
1990 |
177 |
€ 152,00 |
€ 26.904,00 |
|
Mestkelder, betonnen wanden |
1990 |
180 |
€ 35,00 |
€ 6.300,00 |
|
Ligboxenstal, type laag, stenen wanden |
1991 |
965 |
€ 132,00 |
€ 127.380,00 |
|
Mestkelder, betonnen wanden |
1991 |
1848 |
€ 32,00 |
€ 59.136,00 |
|
Werktuigenberging/wagenloods, gesloten |
1990 |
240 |
€ 153,00 |
€ 36.720,00 |
|
Plaat-/sleufsilo’s (4 stuks) |
1990 |
1000 |
€ 20,00 |
€ 20.000,00 |
|
Asbest |
1990 |
1658 |
€ - 10,00 |
€ - 16.580,00 |
|
Erfverharding |
1990 |
1000 |
€ 16,00 |
€ 16.000,00 |
|
Grond bij eengezinswoning |
750 |
€ 102,00 |
€ 76.500,00 |
||
Grond bij niet-woningen |
5650 |
€ 21,00 |
€ 118.650,00 |
||
€ 727.010,00 |
|||||
WOZ-waarde |
€ 727.000,00 |
Bij zijn verweerschrift in hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar aan het taxatierapport van 16 januari 2017 een drietal recentere verkopen van melkveehouderijbedrijven toegevoegd. Het betreffen de volgende verkopen:
- -
-
[adres 2] 1 te [H] (gemeente [K] ), verkocht op 16 maart 2015 voor € 2.050.000,
- -
-
[adres 3] 1 te [J] (gemeente [J] ), verkocht op 1 juli 2015 voor € 3.239.336,75, en
- -
-
[adres 4] 1 te [L] (gemeente [L] ), verkocht op 2 maart 2016 voor € 2.138.085,21.
Van deze verkopen heeft de Heffingsambtenaar taxatiekaarten als bijlagen aan zijn verweerschrift toegevoegd. In de kolom “Waarde” is de WOZ-waarde uitgesplitst in vergelijking met de cijfers van de drie verkopen en de WOZ kengetallen zijn vertaalslagen aan de hand van deze drie verkopen. Uit deze analyse blijkt, aldus de Heffingsambtenaar, dat de waardebepaling met behulp van de “Taxatiewijzer Agrarische gebouwen 2015” marktconform is.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
-
Moet in dit geval, in afwijking van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, de waarde worden bepaald naar de staat van de onroerende zaak per 1 januari 2016, de zogenoemde toestanddatum?
-
Is de voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgestelde WOZ-waarde van € 679.000 te hoog?
Ten aanzien van vraag 2 is uitsluitend nog in geschil of de Heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde ten onrechte geen, of in ieder geval onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte marktsituatie van melkveehouderijbedrijven zoals blijkt uit de “Taxatiewijzer Agrarische gebouwen 2016”.
Belanghebbende beantwoordt de eerste vraag bevestigend en de tweede ontkennend; de Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde mening toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar, tot het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestanddatum 1 januari 2016 op € 601.000 en tot het toekennen van een forfaitaire vergoeding voor de proceskosten voor het beroep bij de Rechtbank en het Hof. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.