Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 02-04-2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:1130, 19/00592
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 02-04-2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:1130, 19/00592
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 2 april 2020
- Datum publicatie
- 6 april 2020
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2020:1130
- Zaaknummer
- 19/00592
Inhoudsindicatie
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak terecht vastgesteld door middel van de vergelijkingsmethode. Het eigen aankoopcijfer is te ver verwijderd van de waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hoger beroep is ongegrond.
Uitspraak
Team belastingrecht
Enkelvoudige Belastingkamer
Nummer: 19/00592
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 27 augustus 2019, nummer SHE 18/2700, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente ’s-Hertogenbosch,
hierna: de Heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De Heffingsambtenaar heeft op 28 februari 2018 in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de beschikking gegeven (hierna: de WOZ‑beschikking). De waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) is naar de waardepeildatum 1 januari 2017 bepaald op € 165.000. Deze waardebepaling geldt voor het jaar 2018. Tegelijkertijd is de aanslag onroerende‑zaakbelastingen voor het jaar 2018 bekendgemaakt (hierna: de aanslag).
Belanghebbende heeft bij brief met dagtekening 25 maart 2018 bezwaar gemaakt.
De Heffingsambtenaar heeft op 21 september 2018 uitspraak op bezwaar gedaan.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de Rechtbank.
De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld bij het Hof. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zitting heeft plaatsgehad op 20 februari 2020 te ’s-Hertogenbosch. Op deze zitting zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de Heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] , bijgestaan door [taxateur 1] , taxateur.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2 Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een appartement uit 1967 dat is gelegen in de buurt “ [buurt] ”. De onroerende zaak, gelegen op de derde verdieping, heeft een inhoud van 283 m³, een berging van 24 m³ en twee balkons van 4 m² en 9 m².
Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 14 januari 2015 gekocht voor € 142.500. De onroerende zaak is kort daarna voor ongeveer € 6.000 verbouwd.
De waarde van de onroerende zaak is door de Heffingsambtenaar naar de waardepeildatum 1 januari 2017 vastgesteld op € 165.000.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslag gehandhaafd.
Ter onderbouwing van de beschikte waarde van € 165.000 verwijst de Heffingsambtenaar naar het op 23 april 2019 door taxateur [taxateur 2] opgemaakte taxatierapport (hierna: het taxatierapport). De onroerende zaak is getaxeerd op een waarde van (afgerond) € 169.000. Het taxatierapport bevat een waardematrix, een berekening van het geïndexeerde eigen aankoopcijfer uit januari 2015 en beeldmateriaal van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten.
De Heffingsambtenaar heeft de beschikte waarde onderbouwd met drie in de waardematrix opgenomen vergelijkingsobjecten (hierna: de vergelijkingsobjecten):
- -
-
[adres 2] , verkocht op [datum 1] 2016 voor € 150.000;
- -
-
[adres 3] , verkocht op [datum 2] 2016 voor € 155.000;
- -
-
[adres 4] , verkocht op [datum 3] 2016 voor € 155.000.
Belanghebbende heeft een ‘Rapport prijsontwikkeling woningen’ ingebracht, opgemaakt op 25 maart 2018. Aan de onroerende zaak wordt een geïndexeerde waarde van (afgerond) € 154.000 toegekend per waardepeildatum 1 januari 2017.
3 Geschil, alsmede conclusies van partijen
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2017.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot verlaging van de waarde van de onroerende zaak naar € 154.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.