Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 09-01-2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:61, 17/00859
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 09-01-2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:61, 17/00859
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 9 januari 2020
- Datum publicatie
- 15 januari 2020
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2020:61
- Zaaknummer
- 17/00859
Inhoudsindicatie
WOZ. Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld aangezien volgens hem sprake is van een bodemverontreiniging. Op het aan de onroerende zaak grenzende perceel was voorheen een textielverzorgings- en wasbedrijf gevestigd. In de periode van mei 1997 tot maart 1998 is op dit adres gefaseerd onderzoek uitgevoerd naar bodemverontreiniging. Naar aanleiding van het tussen partijen gerezen geschil heeft een zogenoemd Verkennend bodemonderzoek plaatsgevonden. Als gevolg van de uitkomsten van dat onderzoek heeft de Heffingsambtenaar zich op het standpunt gesteld dat de vastgestelde waarde moet worden verlaagd.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat die lagere waarde niet te hoog is. Het Hof stelt de waarde van de onroerende zaak schattenderwijs vast op € 40.000.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 17/00859
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland‑West‑Brabant te Breda (hierna: de Rechtbank) van 9 november 2017, nummer BRE 17/1997, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna te vermelden beschikking en aanslag.
1 Ontstaan en loop van het geding
De Heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) aan belanghebbende een beschikking gegeven (hierna: de beschikking), waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015 voor het tijdvak 1 januari 2016 tot en met 31 december 2016 is vastgesteld op € 175.000. Tegelijkertijd is aan belanghebbende een aanslag in de onroerende‑zaakbelastingen voor eigenaren over het jaar 2016 opgelegd (hierna: de aanslag). Deze aanslag is op één aanslagbiljet verenigd met de beschikking. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. De griffier van de Rechtbank heeft een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. De griffier heeft een griffierecht geheven van € 124. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft in reactie op het verweerschrift een conclusie van repliek ingediend. De Heffingsambtenaar heeft vervolgens een conclusie van dupliek ingediend.
De zitting heeft plaatsgehad op 10 januari 2019 te ’s‑Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende en, namens de Heffingsambtenaar, [A] , bijgestaan door [B] en [C] .
De Heffingsambtenaar heeft ter zitting een afschrift van het ‘Saneringsverslag [adres 2] te [woonplaats] ’ van [D] van 21 december 2018 overgelegd aan het Hof en aan belanghebbende.
Het Hof heeft vervolgens het onderzoek geschorst en het vooronderzoek hervat.
Van de zitting is een proces‑verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
Belanghebbende heeft bij brief van 21 januari 2019 gereageerd op het rapport van [D] van 21 december 2018. De griffier heeft een afschrift van deze reactie aan de Heffingsambtenaar verzonden.
De Heffingsambtenaar heeft bij faxbericht van 15 februari 2019 uiteengezet hoe de zaak volgens hem moet worden opgelost. Belanghebbende heeft hierop gereageerd bij brief van 27 februari 2019.
De meervoudige Kamer heeft vervolgens op de voet van artikel 8:12 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) uit haar midden mr. M.J.C. Pieterse aangewezen als raadsheer‑commissaris. Op 12 maart 2019 te ’s‑Hertogenbosch zijn voor de raadsheer‑commissaris verschenen en gehoord belanghebbende en, namens de Heffingsambtenaar, [A] , bijgestaan door [B] . Partijen zijn overeengekomen dat op kosten van de Heffingsambtenaar een verkennend bodemonderzoek zal worden uitgevoerd. Er is een proces‑verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
Op grond van artikel 8:58 Awb hebben partijen vóór de nadere zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij. Het betreft een brief van belanghebbende van 23 juni 2019 en brieven van de Heffingsambtenaar van 7 juni 2019, van 24 juli 2019 en van 25 oktober 2019.
De nadere zitting heeft plaatsgehad op 11 november 2019. Op deze zitting zijn verschenen en gehoord belanghebbende en, namens de Heffingsambtenaar, [A] , bijgestaan door [B] .
Bij aanvang van de nadere zitting zijn partijen erop gewezen, dat de meervoudige Belastingkamer tijdens het onderzoek ter zitting op 10 januari 2019 was samengesteld uit M.J.C. Pieterse, P.A.M. Pijnenburg en W.A. Sijberden, en dat de zaak verder wordt behandeld in een gewijzigde samenstelling van de Kamer door M.J.C. Pieterse, T.A. Gladpootjes en W.A. Sijberden, en dat de zaak wordt voortgezet, gelet op artikel 8:64, derde lid, Awb, in de stand waarin zij zich bevond op 12 maart 2019. Partijen hebben verklaard daar geen bezwaar tegen te hebben.
Belanghebbende heeft tijdens deze zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij.
Het Hof heeft aan het einde van de nadere zitting het onderzoek gesloten.
2 Feiten
Belanghebbende is gebruiker en eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een bouwterrein van 607 m2 voor twee grondgebonden woningen dat belanghebbende in het verleden heeft gebruikt als volkstuin.
Op het adres [adres 2] te [woonplaats] , dat grenst aan de onroerende zaak, was voorheen een textielverzorgings- en wasbedrijf gevestigd van het [E] . In de periode van mei 1997 tot maart 1998 is op dit adres gefaseerd onderzoek uitgevoerd naar bodemverontreiniging. Dit onderzoek werd uitgevoerd in opdracht van [Stichting] van het [E] en werd uitgevoerd door [F BV] (hierna: [F BV] ).
Het tot de gedingstukken behorende afschrift van het rapport ‘Nader bodemonderzoek [adres 2] te [woonplaats] ’ van [F BV] van april 1999 vermeld (met paginavermelding door het Hof):
“Rondom de bedrijfsriolering ten noorden en ten oosten van het ketelhuis zijn in de grond sterk verhoogde gehalten aan ‘per’ aangetoond. (…) Vanuit het brongebied (…) heeft de verontreiniging met ‘per’ zich via het ondiepe grondwater in noordwestelijke richting verspreid. (…) In verticale richting heeft de verontreiniging met ‘per’ zich naar het eerste watervervoerende pakket verplaatst (…). Voorts heeft de grondwaterverontreiniging met ‘per’ zich via het eerste watervervoerende pakket in horizontale richting verspreid. Deze horizontale verspreiding is met name noordelijk gericht, maar ook noordoostelijk en noordwestelijk van de onderzoekslocatie zijn sterk verhoogde gehalten aan ‘per’ in het diepe grondwater aangetoond. In vergelijking tot de verontreiniging in het ondiepe grondwater, die zich duidelijk in noordwestelijke richting verplaatst, is de verspreiding van de verontreiniging in het diepe grondwater minder eenduidig. [p. 14]
(…)
Op basis van de vastgestelde omvang kan worden afgeleid dat sprake is van meer dan 25 m3 sterk verontreinigde grond en voor het grondwater een bodemvolume van meer dan 100 m3 waarin sterk verontreinigd grondwater voorkomt.
Derhalve is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. [p. 15]
(…)
Hoewel het geval nog niet is afgebakend, is toch op basis van de bestaande onderzoeksresultaten een inschatting gedaan van de aanwezige actuele risico’s. [p. 16]
(…)
Uit de toetsing blijkt dat de verspreiding van ‘per’ ca. 17.000 m3/jaar bedraagt. Aangezien het criterium van 100 m3/jaar wordt overschreden is er sprake van actuele verspreidingsrisico’s. [p. 17]
(…)
Conclusies en aanbevelingen
(…) Op basis van de bestaande onderzoeksgegevens kan worden geconcludeerd, dat de bodemverontreiniging met vluchtige gechloreerde koolwaterstoffen als een geval van ernstige bodemverontreiniging dient te worden beschouwd. Sanering van het geval is urgent. [p. 20]”
Het tot de gedingstukken behorende afschrift van het rapport ‘Saneringsplan [adres 2] te [woonplaats] ’ van [F BV] van oktober 1999 vermeld (met paginavermelding door het Hof) historische informatie over de locatie [p. 3‑4], de bodemverontreiniging vanuit saneringsperspectief [p. 6‑7] en twee saneringsalternatieven en hun uitwerking. De kosten van het zogenoemde IBC‑alternatief zijn geraamd op circa ƒ 1 miljoen en die van het zogenoemde herstelalternatief op circa ƒ 3 miljoen, waarbij wordt opgemerkt dat de daadwerkelijke kosten velen malen hoger zullen liggen [p 8].
Tot de gedingstukken behoort een afschrift van het ‘Saneringsverslag (tussenevaluatie) [adres 2] te [woonplaats] ’ van [D] van 8 januari 2015. Daarin is onder ‘Samenvatting en conclusies’ vermeld:
“In opdracht van [G] uit [woonplaats] (eigenaar van het terrein) heeft [D] een bodemsanering uitgevoerd aan de [adres 2] te [woonplaats] . De verontreiniging betrof met name een omvangrijke grond- en grondwaterverontreiniging met voornamelijk PER, afkomstig van de vroegere chemische wasserij op locatie. (…) Door [H] [Hof: [H] ] is een externe eindcontrole uitgevoerd op de putbodem en –wanden van de ontgravingen en de aanvulgrond.
Zeer ruim is voldaan aan de vereiste terugsaneerwaarde. In meer dan 90% van de ontgravingswanden zijn de gehalten minstens 10 maal lager dan de vereiste terugsaneerwaarde.
Op slechts twee plaatsen waren de restconcentraties verhoogd, maar toch beneden 0,5 maal de terugsaneerwaarde.
(…)
De grondwatersanering loopt circa 8 maanden en wordt nog voorgezet; In 90% van het gebied is de terugsaneerwaarde reeds zeer ruim bereikt. In 10% van het gebied, ter plaatse van de [adres 3] is in december de terugsaneerwaarde bereikt.
(…)
N.B. de reeds aangetoonde (zeer) lage restconcentraties PER in het grondwater tonen aan dat de grond effectief gesaneerd is. Algemeen geldt dat bij lage concentraties PER in de grond, hoge concentraties in het grondwater worden aangetroffen.
(…)
Het overige terrein voldoet aan klasse Wonen. Meer dan 80% van het terrein voldoet zelfs aan de Achtergrondwaarde.”
Tot de gedingstukken behoort een matrix opgesteld door [J] van 13 juli 2017. In die matrix zijn de volgende vergelijkingsobjecten opgenomen:
|
adres |
omschrijving |
m2 |
transactiedatum |
verkoopprijs |
|
[adres 4] |
Bouwterrein voor één grondgebonden woning |
132 |
8 juli 2015 |
€ 88.000 |
|
[adres 5] |
Bouwterrein voor één grondgebonden woning |
131 |
6 maart 2015 |
€ 88.000 |
|
[adres 6] |
Bouwterrein voor één grondgebonden woning |
192 |
18 mei 2016 |
€ 96.000 |
Tot de gedingstukken behoort een afschrift van het ‘Saneringsverslag [adres 2] te [woonplaats] ’ van [D] van 21 december 2018 waarin is vermeld (met paginavermelding door het Hof):
“Door de selectieve optimale werkwijze voor grondsanering (voor zowel VOCl als voor de overige verontreinigingen) en de toegepaste optimale innovatieve werkwijze voor grondwatersanering zijn de volgende resultaten bereikt:
- De vereiste terugsaneerwaarden voor grond zijn in zeer ruime mate behaald;
- De bovenste 0,5 meter voldoet aan de Achtergrondwaarde;
- de grond van (0-1m) voldoet aan de bodemklasse Wonen;
- in de grond dieper dan 1 meter wordt de interventiewaarde niet overschreden;
(kadastrale aantekening wordt doorgehaald)
- De restconcentraties in het grondwater liggen beneden de vereiste terugsaneerwaarden;
- Het in 2 jaar behaalde saneringsrendement op het grondwater bedraagt ruim 99,5%;
- Het terrein is geschikt voor landbouw en woningen met tuin.
- Bovenstaande resultaten zijn bevestigd middels het verificatie onderzoek van [H] [Hof: [H] ] [p. 5]
(…)
1. Grondsanering VOCL
(…)
Resultaat
- De bovenste meter voldoet volledig aan de achtergrondwaarde.
- Dieper dan 1 meter wordt zeer ruim voldaan aan de vereiste terugsaneerwaarde. In meer dan 90% van de ontgravingswanden zijn de gehalten minstens 10 maal lager dan de vereiste terugsaneerwaarde (voor VOCl in grond, dieper dan 1 meter).
Op slechts twee plaatsen waren de restconcentraties verhoogd, maar toch beneden 0,4 maal de terugsaneerwaarde. [p. 6]
(…)
2. Grondsanering tot klasse Wonen (zware metalen, PAK’s en minerale olie)
(…)
Resultaat
Het terrein voldoet betreffende metalen, PAK’s en minerale olie volledig aan klasse Wonen.
- Door [H] is een onafhankelijke eindcontrole uitgevoerd;
- De bovenste -0,5 meter voldoet geheel aan de Achtergrondwaarde (nog beter dan Wonen).
- Van de laag van 0,5-1,0 meter voldoet 80% aan de Achtergrondwaarde en 20% aan klasse Wonen.
- Dit geldt ook voor de grond dieper dan 1 m. [p. 8]
(…)
3. Grondwatersanering
Het grondwater in het freatisch pakket (0 -7 m.) was zeer sterk verontreinigd met VOCL’s en met name PER.
Er was nauwelijks sprake van afbraakproducten, met uitzondering van een vlek nabij de poort aan de [adres 7] (…)
De grondwaterverontreiniging (omvang circa 26.000 m³) strekte zich uit over het terrein tot onder de [adres 3] , woningen en tuinen.
NB Het diepere grondwater in het eerste watervoerende pakket (dieper dan 7 meter) is ook sterk verontreinigd met VOCl’s. Hiervoor is door de eigenaar een beheersovereenkomst afgesloten met de gemeente Tilburg in het kader van gebiedsgericht grondwaterbeheer.
Het eerste watervoerende pakket valt dus buiten de sanering. [p. 10]
(…)
(…) dat in 2 jaar tijd een saneringsrendement voor PER en VC in het grondwater (…) > 99,8 % behaald is.
Tevens is de concentratie vinylchloride teruggebracht tot beneden de terugsaneerwaarde.
N.B. De terugsaneerwaarde van (hoofdverontreiniging PER) bedroeg 500 µg/l. Door de optimale aanpak van de grondwatersanering werd in korte tijd deze waarde gerealiseerd. Vanwege de zeer voorspoedige en effectieve aanpak heeft [D] besloten om (op eigen kosten) deze specifieke grondwatersanering voort te zetten tot overal een eindconcentratie van minder dan 40 µg/l gerealiseerd was. Dus ruim tien maal lager dan de eis voor PER [p. 13]”
Tot de gedingstukken behoort een afschrift van het ‘Verkennend bodemonderzoek [adres 3] (percelen sectie [--] , nummers [1] , [2] en [3] ) te [woonplaats] ’ [Hof: dit is de onroerende zaak] van [K] van 17 mei 2019 waarin is vermeld:
“De veldwerkzaamheden hebben plaatsgevonden in april 2019
(…)
Verspreid over de onderzoekslocatie zijn geplaatst:
- 5 boringen tot 2,0 m –mv (…);
- 3 peilbuizen (…). [p. 9]
(…)
Conclusie algehele bodemkwaliteit
(…)
In de grond zijn licht tot sterk verhoogde gehalten aan zware metalen en PAK (alleen licht) gemeten. In de grond zijn geen waarnemingen gedaan die duiden op een verontreiniging met vluchtige chloorkoolwaterstoffen. Er lijkt een verband te bestaan tussen het aantreffen van bijmengingen met baksteen en de aangetroffen verontreinigingen in de bovengrond. Een dergelijke relatie wordt vaker aangetroffen bij bodemverontreiniging.
Geconcludeerd kan worden dat binnen de perceelgrenzen sprake is van een lichte verontreiniging met VOCl (PER) in het grondwater. De licht verhoogde concentraties zijn te relateren aan restverontreiniging als gevolg van de voormalige activiteiten en verontreinigingen uit de omgeving. Er is echter geen sprake van overschrijding van de interventiewaarde aan deze parameters, waardoor er geen risico en/of gebruiksbeperkingen meer zijn voor de omgeving.
Geschiktheid voor het beoogde gebruik van wonen met tuin
Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat op een deel van het terrein gehalten aan zink en lood boven de interventiewaarde zijn gemeten. Dit kan mogelijk leiden tot gebruiksbeperkingen.
Om hier een gefundeerde uitspraak over te kunnen doen dient een nader onderzoek te worden uitgevoerd om de ernst en omvang van deze verontreiniging vast te kunnen stellen. (…)
Op basis van de bevindingen in het veld wordt geadviseerd om bij een vervolgonderzoek tevens aandacht te besteden aan (…) [Hof: asbest in de bodem], omdat deze tevens van invloed kan zijn op een mogelijke gebruiksbeperking. [p. 14‑15]”
Tot de gedingstukken behoort een notitie van [L] , adviseur bodem bij de gemeente Tilburg , van 24 mei 2019 waarin is vermeld:
“Tijdens het bodemonderzoek is (…) alleen een zeer geringe overschrijding van VOCl’s (per) in het grondwater waargenomen. Dit duidt op een voldoende volledige sanering van de aangrenzende locatie. De gehalten aan VOCl’s in het grondwater zijn gemiddeld genomen over de stad Tilburg als “normaal” te beschouwen. Ook PID metingen in de woning (het meest kwetsbare gebied) hebben geen aanwijzingen gegeven voor mogelijke aanwezigheid van VOCl’s in de bodem of kruipruimten.
In de bovengrond is op één plaats een sterke overschrijding van de gehalten aan lood en zink gemeten. Deze verontreiniging wordt beschouwd als een locatie eigen verontreiniging en komt zeer veel voor in een stedelijke omgeving.
Er zijn geen significante (hooguit enkele lichte) verhogingen met kwik of andere parameters gemeten.
Tijdens de veldinspectie en het bodemonderzoek is over de gehele locatie (…) puin en puin-houdend materiaal in de bovengrond aangetroffen. Hiermee is de locatie formeel asbestverdacht.
(…)
Hoewel de exacte omvang van de verontreinigingssituatie dus nog niet volledig in beeld is (er wordt immers nader bodemonderzoek geadviseerd) valt er grofweg wel iets over de kosten van de verontreiniging te zeggen (worst-case scenario)
(…) [We] gaan (…) nu uit van een integrale verdachte laag van ca. 0,5 meter dikte over het gehele buitenterrein van ca. 700 m2.
Als “vuistregel” geldt voor dergelijke verontreinigingen, indien men deze wil gaan sanering een all‑in prijs van ca. € 75,-- à € 100,-- / m2 incl. BTW.
Dit komt dus neer op maximale kosten (zeg waardevermindering) van 700 m2 * € 100,-- = € 70.000, -- incl. BTW. Bij ongewijzigd gebruik zal er geen onderzoeks- of saneringsverplichting worden opgelegd. Dit is anders wanneer er een omgevingsvergunning voor de locatie wordt aangevraagd. Dan kan dit wel worden opgelegd.”
Tot de gedingstukken behoort een e‑mailbericht van [M] , taxateur, aan [A] van 28 mei 2019:
“Na het verkennend bodemonderzoek en de tekst en uitleg die door [L] is gegeven kom ik tot de onderstaande conclusie:
- [adres 1]
De waarde is bepaald op € 175.000 met een grondperceel van 607m2. Er wordt een correctie opgenomen van € 100 per m2 (vanwege eventuele verontreinigde grond) wat neer komt op een correctie van totaal € 60.700.
De waarde wordt verlaagd naar € 114.000 (afronding naar beneden).”
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. In het bijzonder is in geschil de invloed van de bodemverontreiniging op de waarde van de onroerende zaak.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, vermindering van de vastgestelde waarde tot ten hoogste nihil en vermindering van de aanslag. De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, vermindering van de vastgestelde waarde tot € 114.000 en vermindering van de aanslag.