Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 25-06-2025, ECLI:NL:GHSHE:2025:1776, 23/1348
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 25-06-2025, ECLI:NL:GHSHE:2025:1776, 23/1348
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 25 juni 2025
- Datum publicatie
- 14 augustus 2025
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBZWB:2023:5707, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- 23/1348
Inhoudsindicatie
Artikel 14, lid 2, Wet op belastingen van rechtsverkeer
Belanghebbende verkrijgt in 2020 een onroerende zaak, oorspronkelijk gebouwd als woning, maar welke sinds wijzigingen in de jaren 70 niet meer in gebruik is als woning. Tussen partijen is in geschil of de onroerende zaak ten tijde van de levering kwalificeert als woning voor de overdrachtsbelasting. Het hof is van oordeel dat er slechts beperkte aanpassingen nodig zijn om de onroerende zaak weer voor bewoning geschikt te maken zodat het wordt geacht zijn aard van woning te hebben behouden. Belanghebbende is dus naar een tarief van twee procent aan overdrachtsbelasting verschuldigd. Het hoger beroep van belanghebbende is gegrond.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Nummer: 23/1348
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] B.V.,
gevestigd in [plaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 16 augustus 2023, nummer BRE 22/1442, in het geding tussen belanghebbende en
de inspecteur van de Belastingdienst,
hierna: de inspecteur.
1 Ontstaan en loop van het geding
Belanghebbende heeft overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de voldoening op aangifte. De inspecteur heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
De zitting heeft plaatsgevonden op 25 april 2025 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen namens belanghebbende, [naam] en haar gemachtigde [gemachtigde] , en, namens de inspecteur, [inspecteur 1] en [inspecteur 2] .
Op deze zitting zijn gelijktijdig behandeld de onderhavige zaak en de zaken met nummers 23/1349 tot en met 23/1352.
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek ter zitting geschorst en bepaald dat het vooronderzoek wordt hervat om de gemachtigde van belanghebbende in de gelegenheid te stellen om in de zaken met nummers 23/1349, 23/1351 en 23/1352 volmachten in te dienen. De gemachtigde van belanghebbende heeft de volmachten op 29 april 2025 aan de griffie van het hof toegezonden. Het hof heeft daarna het onderzoek gesloten.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak aan partijen wordt verzonden.
2 Feiten
Op 31 december 2020 is het pand gelegen in de [adres] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak) geleverd aan belanghebbende (50%) en [bedrijf 1] B.V. (50%). De koopprijs bedroeg € 409.000. Ter zake van deze verkrijging is in totaal een bedrag van € 24.540 (tarief 6%) aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan, waarvan 50% is toe te rekenen aan belanghebbende.
Eveneens op 31 december 2020 is de onroerende zaak door belanghebbende en [bedrijf 1] B.V. doorgeleverd aan Stichting [Stichting 1] (25%), [Stichting 2] (25%) en [Stichting 3] (50%). Het totaal van de tegenprestatie bedroeg € 1.024.540 (koopprijs van € 1.000.000 en een overeengekomen vergoeding van € 24.540 vanwege de toepassing van artikel 13 Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: Wbr). Ter zake van deze verkrijging is in totaal een bedrag van € 36.930 (tarief 6% over € 615.5401) aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.
In 1928 is een vergunning afgegeven voor de bouw van de onroerende zaak. De onroerende zaak is oorspronkelijk gebouwd als woning. In 1961 is de onroerende zaak in gebruik genomen als accountantskantoor. In juli 1974 is een vergunning aangevraagd voor de bouw van ‘een kantoorruimte’ achter ‘het kantoorgebouw’. In september 1974 is een vergunning aangevraagd om de indeling te wijzigen. In deze vergunningaanvraag is de onroerende zaak omschreven als ‘kantoorgebouw’. In oktober 1974 is de onroerende zaak geleverd aan een ander accountantskantoor. In de leveringsakte is de onroerende zaak omschreven als ‘kantoorgebouw’. In 1975 is de onroerende zaak met vergunning verbouwd tot kantoorruimte. Daarna is het nog een aantal malen verkocht.
Op 31 juli 2000 is de onroerende zaak verkocht aan de twee personen die de onroerende zaak in 2020 hebben verkocht aan belanghebbende en [bedrijf 1] B.V. In de leveringsakte van 31 juli 2000 wordt de onroerende zaak omschreven als ‘kantoorpand’. Op 23 september 2013 is de onroerende zaak door een psychologenpraktijk in gebruik genomen. Daarna heeft het tijdelijk leeg gestaan. Vanaf 1 juni 2020 is de onroerende zaak anti-kraak bewoond. Ten tijde van de verkrijgingen op 31 december 2020 was dit nog steeds het geval.
De onroerende zaak had ten tijde van de verkrijgingen in het vigerende bestemmingsplan een gemengde bestemming.
Tot het dossier behoren foto’s waaruit het volgende blijkt. De onroerende zaak beschikt over twee verdiepingen en een kelder en is voorzien van een centrale verwarming. In de aanbouw van de onroerende zaak bevindt zich een keuken met afwas- en kookgelegenheid (niet vast) zonder afzuigkap. Verder bevinden zich op de begane grond een dubbele douchecel en een dubbel toilet. Op de begane grond en de eerste verdieping is een systeemplafond aangebracht. Dit plafond is op de begane grond deels verwijderd. In de onroerende zaak zijn nog onderdelen van een ontkoppeld luchtbehandelingssysteem aanwezig. Ook zijn er op de verdiepingen gaten in de muren aanwezig waar de afvoer van het luchtbehandelingssysteem op was aangesloten.
In de WOZadministratie van de gemeente [plaats] is de onroerende zaak als woning opgenomen.
3 Geschil en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de volgende vraag:
Kwalificeert de onroerende zaak ten tijde van de levering ervan op 31 december 2020 als woning in de zin van artikel 14, lid 2, Wbr, in welk geval overdrachtsbelasting naar een tarief van twee procent is verschuldigd?
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot teruggave van de op aangifte voldane overdrachtsbelasting en tot vergoeding van de door belanghebbende gemaakte kosten in hoger beroep en beroep. De inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.