Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 04-03-2026, ECLI:NL:GHSHE:2026:594, 24/566

Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:

- is sprake van een onroerendezaakrechtspersoon (hierna: OZR) als bedoeld in artikel 4 Wet Belastingen van Rechtsverkeer (hierna: WBR)?

- is de bedrijfsopvolgingsvrijstelling van artikel 15, lid 1, letter b, WBR (hierna: de bedrijfsopvolgingsvrijstelling) van toepassing?

Ingevolge artikel 4, lid 1, letter a, WBR, worden mede als onroerende zaken aangemerkt: aandelen in een rechtspersoon, waarvan de bezittingen op het tijdstip van de verkrijging of op enig tijdstip in het daaraan voorafgaande jaar grotendeels bestaan of hebben bestaan uit onroerende zaken en tegelijkertijd ten minste 30% van de bezittingen bestaat of heeft bestaan uit in Nederland gelegen onroerende zaken (de bezitseis), mits de onroerende zaken, als geheel genomen, op dat tijdstip geheel of hoofdzakelijk dienstbaar zijn of waren aan het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van die onroerende zaken (de doeleis).

Tussen partijen is niet in geschil dat voldaan is aan de bezitseis.

Tussen partijen is in geschil of voldaan is aan de doeleis van artikel 4 WBR.

Belanghebbende stelt dat de BV niet als een OZR in de zin van artikel 4 WBR is aan te merken, omdat de onroerend zaak niet dienstbaar is aan het exploiteren van die onroerende zaak. Belanghebbende stelt dat het verlenen van diensten voorop staat. Deze diensten bestaan uit het verlenen van zorg aan minderjarige kinderen.

De BV is juridisch eigenaar van de onroerende zaak. Daarnaast heeft de BV op grond van de aanvullende overeenkomst van vennootschap onder firma recht op deelname aan de besluitvorming tijdens de vergadering van vennoten. Tussen partijen is niet in geschil dat de moeder inhoudelijk geen bemoeienis heeft gehad met de zorgboerderij. Daaruit volgt dat voor zover sprake is van een ondernemingsactiviteit in de BV, deze activiteit feitelijk niet (of nauwelijks) uit meer heeft bestaan dan het ter beschikking stellen van de onroerende zaak tegen een winstafhankelijke vergoeding.

Belanghebbende stelt dat geen sprake is van exploitatie, omdat hij van mening is dat exploitatie alleen huur of pacht is, twee vormen van exploitatie waarbij vooraf de vergoeding vast staat. Belanghebbende stelt dat geen sprake is van huur of pacht omdat de vergoeding in dit geval niet vooraf vast staat. De vergoeding is immers afhankelijk van de winst van de VOF. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat een vooraf vastgestelde vergoeding niet een vereiste is voor het kunnen aannemen van exploitatie. Het ter beschikking stellen van een onroerende zaak tegen een winstafhankelijke vergoeding is ook een vorm van het exploiteren van de onroerende zaak als bedoeld in artikel 4 WBR. De omstandigheid dat een toelichting op de WBR¹, die overigens is ingetrokken, aangaf dat bij exploitatie in het bijzonder gedacht moest worden aan de situatie van huur of pacht, maakt dat niet anders.

De verwijzing door belanghebbende naar een tweetal kennisgroepstandpunten² leidt niet tot een ander oordeel. De situatie die is beschreven in het eerste kennisgroepstandpunt is niet vergelijkbaar en het tweede kennisgroepstandpunt leidt, zoals belanghebbende op de zitting heeft erkend, niet tot een ander resultaat.

Naar het oordeel van het hof is, gelet op het voorgaande, voldaan aan de doeleis en is de BV aan te merken als een OZR als bedoeld in artikel 4, lid 1, letter a WBR.

Belanghebbende stelt dat geen overdrachtsbelasting is verschuldigd als gevolg van de uitgifte van aandelen in de BV, omdat de bedrijfsopvolgingsvrijstelling van toepassing is. Deze vrijstelling houdt in dat onder voorwaarden van overdrachtsbelasting is vrijgesteld de verkrijging door een of meer kinderen van een ondernemer van goederen die behoren tot en dienstbaar zijn aan diens onderneming die wat de bedrijfsvoering betreft, in haar geheel (al dan niet in fasen) door de verkrijger of verkrijgers wordt voortgezet.

Tussen partijen is niet in geschil dat bij letterlijke lezing de bedrijfsopvolgingsvrijstelling toepassing mist. De BV (vervreemder) is namelijk geen natuurlijk persoon zoals genoemd in artikel 15, lid 1, letter b, WBR. Belanghebbende stelt dat de vrijstelling toch moet worden toegepast en wijst daartoe op de zogenoemde doorkijkarresten³ van de Hoge Raad. De inspecteur betwist dat de vrijstelling toegepast kan worden, omdat volgens hem ook bij toepassing van de doorkijkarresten geen sprake is van een voor de vrijstelling kwalificerende vervreemder.

Het hof stelt voorop dat een ondernemer in beginsel vrij is in de keuze van de rechtsvorm voor zijn onderneming. De keuze voor een rechtspersoon, zoals een besloten vennootschap, kan er evenwel toe leiden dat bepaalde rechtshandelingen anders in de belastingheffing worden betrokken dan als gekozen zou zijn voor het drijven van die onderneming in de vorm van een eenmanszaak of vennootschap onder firma. Een besloten vennootschap is immers zelfstandig drager van rechten en verplichtingen.

Uitgangspunt bij de doorkijkarresten is dat een vastgoedvennootschap als bedoeld in artikel 4 WBR een fictieve onroerende zaak is. De doorkijkarresten brengen niets meer met zich mee dan dat een directe verkrijging van een fictieve onroerende zaak hetzelfde behandeld dient te worden als een directe verkrijging van een onroerende zaak zonder het bestaan van een vastgoedvennootschap. De vrijstelling vindt daarmee ten aanzien van een vastgoedvennootschap alleen toepassing als een ondernemer (natuurlijk persoon) het directe belang in die vastgoedvennootschap vervreemdt en een natuurlijk persoon uit de in de wet genoemde kring van verwanten deze aandelen verkrijgt.

In dit geval zijn de aandelen in de BV niet verkregen door overdracht van moeder aan belanghebbende, maar door uitgifte van nieuwe aandelen door de BV. Dat is naar het oordeel van het hof een wezenlijk andere situatie dan de situatie die tot de doorkijkarresten heeft geleid. Het hof ziet geen aanleiding om uitgifte van aandelen in de BV gelijk te stellen met overdracht van de onroerende zaak door de moeder. Dat door uitgifte van aandelen sprake is van verwatering bij de moeder als aandeelhouder, doet daar niet aan af. Het hof ziet geen aanleiding om die kring ruimer op te vatten zoals belanghebbende bepleit.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.

Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.

Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.