Raad van Beroep voor Belastingzaken van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, 19-06-2015, ECLI:NL:ORBBACM:2015:17, 66609 en 66610
Raad van Beroep voor Belastingzaken van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, 19-06-2015, ECLI:NL:ORBBACM:2015:17, 66609 en 66610
Gegevens
- Instantie
- Raad van Beroep voor Belastingzaken van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
- Datum uitspraak
- 19 juni 2015
- Datum publicatie
- 7 september 2015
- ECLI
- ECLI:NL:ORBBACM:2015:17
- Zaaknummer
- 66609 en 66610
Inhoudsindicatie
Bezwaarfase overgeslagen; beroep niettemin, uit overwegingen van proceseconomie, inhoudelijk behandeld.
Waarde appartement door Raad in goede justitie vastgesteld. Verlaagde hoteltarief niet van toepassing; appartementsrecht kwalificeert niet als zelfstandig ‘hotel’ in de zin van de vastgoedbelasting BES.
Uitspraak
Beschikking d.d. 19 juni 2015, nrs. 66609 en 66610
DE RAAD VAN BEROEP VOOR BELASTINGZAKEN
zitting houdende op Bonaire
inzake:
X te Y, belanghebbende,
gemachtigde [Z],
tegen
de Inspecteur van de Belastingdienst Caribisch Nederland, de Inspecteur.
1 Het procesverloop
Aan belanghebbende is met dagtekening 31 oktober 2012 een waardebeschikking vastgoedbelasting voor de jaren 2011 tot en met 2015 uitgereikt voor het object a-straat nummer 1 (hierna: het appartement) met een waarde van $ 780.000.
Belanghebbende is op 22 december 2012 in bezwaar gekomen tegen de waardebeschikking. Op 28 december 2013 heeft de inspecteur uitspraak op het bezwaar gedaan en daarbij de waardebeschikking gehandhaafd.
Met dagtekening 28 december 2013 zijn ter zake van het appartement aanslagen vastgoedbelasting voor de jaren 2011 en 2012 opgelegd.
Belanghebbende is op 14 januari 2014 in beroep gekomen tegen de uitspraak van de Inspecteur betreffende de waardebeschikking en tegen de aanslagen. Belanghebbende heeft op 17 april 2014 een aanvulling op het beroepschrift ingediend.
Met dagtekening 12 december 2014 heeft de Inspecteur een vertoogschrift ingediend.
Belanghebbende heeft op 5 februari 2015 nadere stukken ingezonden.
In de ochtend van 30 maart 2015 heeft de gemachtigde de Raad verzocht de zitting van die middag uit te stellen omdat de gemachtigde buitenslands verbleef. De Raad heeft dat verzoek afgewezen omdat de oproeping voor die zitting reeds op 30 januari 2015 aan de gemachtigde was verzonden en deze overigens geen gegronde redenen voor het verzochte uitstel heeft aangevoerd. Ter zitting van maandagmiddag 30 maart 2015 te Kralendijk is belanghebbende noch haar gemachtigde verschenen. Namens de Inspecteur is verschenen [A]. Ter zitting zijn gezamenlijk behandeld de zaak van belanghebbende en die van haar echtgenoot, betreffende de waardebeschikking en aanslagen vastgoedbelasting 2011 en 2012 ter zake van het in hetzelfde complex gelegen appartement nummer [2].
2 Prealabel en ambtshalve, ter zake van de aanslagen
Uit hetgeen in 1.3 en 1.4 is vermeld blijkt dat belanghebbende rechtstreeks tegen de aanslagen beroep heeft ingesteld en dus heeft verzuimd daartegen eerst in bezwaar te komen. De Raad heeft het beroepschrift niet aan de Inspecteur doorgezonden om het, voor wat de aanslagen betreft, als een bezwaar te behandelen. Inhoudelijk gaat het bij de zaak van belanghebbende om dezelfde geschilpunten als in de hiervoor bedoelde zaak van haar echtgenoot. Gelet op het voorgaande en nu de Inspecteur daartegen geen bezwaren heeft ingebracht, zal de Raad uit overwegingen van proceseconomie – waaronder de samenhang met de zaak van de echtgenoot van belanghebbende – het onderhavige beroep inhoudelijk behandelen als ware het mede een beroepschrift tegen uitspraken betreffende de aanslagen vastgoedbelasting (vgl. HR, BNB 2012/75).
3 De tussen partijen vaststaande feiten
Het volgende is op grond van de schriftelijke stukken en hetgeen ter zitting is gezegd, komen vast te staan. Het is tussen partijen niet in geschil of door één van de partijen gesteld en door de andere partij niet of onvoldoende tegengesproken.
Belanghebbende heeft de onroerende zaak in mei 2007 verworven tegen een koopprijs van US$ 795.000; zij was op 1 januari van de onderhavige jaren eigenaresse van het appartement.
Het appartement betreft een penthouse van (inclusief overdekt terras) circa 300 m2 in het luxe appartementencomplex genaamd [AA]. Het complex is in 2002 gebouwd en direct aan zee gelegen. De appartementen van het complex worden voornamelijk ten verhuur aangeboden in het kader van kortstondig (vakantie)verblijf; het complex wordt aldus nagenoeg geheel (voor ten minste 90%) niet voor permanent verblijf aangewend.
Het complex beschikt niet over een bar of restaurant. Wel biedt het front office & concierge service (7 dagen per week), dagelijkse house keeping, een maintenance afdeling (7 dagen per week aanwezig), een zwembad, een eigen duikschool, gratis draadloos internet en een eigen reserveringssysteem dat centraal wordt bijgehouden. De general manager van het complex is dagelijks aanwezig. [AA] krijgt veel gasten via haar eigen website en is lid van BONHATA (Bonaire Hotel and Tourism Association). De exploitatie van het complex is in handen van de Vereniging van Eigenaren; voorheen exploiteerde [AA BV] het complex. Tot omstreeks 2007 was het complex eigendom van een projectontwikkelaar die het ook exploiteerde; vanaf omstreeks 2007 zijn de 22 appartementen van het complex verkocht aan particulieren.
Het appartement van belanghebbende wordt zo veel mogelijk verhuurd aan derden. Er is aan het appartement sinds de aankoop tot aan de waardepeildatum 1 januari 2011 en ook in 2011 en 2012 niet verbouwd of onderhoud gepleegd. Wel is (blijkens het hierna te vermelden taxatierapport dat in opdracht van belanghebbende is opgemaakt) in 2013 in verband met gebleken bouwkundige gebreken (onder meer lekkages) een compleet nieuw dak aangelegd en zijn constructiefouten in onder meer de balkons van de penthouses verholpen. De totale kosten van deze verbouwing bedroegen ongeveer US$ […], waarvan aan het appartement van belanghebbende is toegerekend (en door belanghebbende is betaald) US$ […]]. Naast deze extra verbouwingskosten bedraagt de jaarlijkse, verplichte bijdrage voor onderhoud en voorzieningen (voor 2011) US$ […].
Tot de gedingstukken behoort een taxatierapport van twee lokale deskundigen ([B en C], hierna: het BC-rapport), met dagtekening 4 maart 2014, waarin de ‘onderhandse verkoopwaarde in het economisch verkeer’ per 1 januari 2011 wordt bepaald op US$ 562.500. Blijkens het BC-rapport was per die datum de onderhoudstoestand van het dak en de vloeren matig, evenals de bouwkundige constructie; overigens is de onderhoudsindicatie goed en zijn de gebruikte materialen van goede kwaliteit. Blijkens het BC-rapport is de waardering onder meer geschied aan de hand van de daarin genoemde vergelijkingsobjecten en met behulp van objectvergelijking, alsmede aan de hand van de bouwkostenindex en overige indices. De vermelde vergelijkingsobjecten zijn ruim 2 tot 4 jaar vóór de waardepeildatum verkocht. Het appartement is, aldus het BC-rapport, een courant object.