Parket bij de Hoge Raad, 25-07-2025, ECLI:NL:PHR:2025:818, 24/03964

De belanghebbende heeft op 13 augustus 2019 voor € 30.706.667 een perceel grond met opstallen en aanhorigheden gekocht aan [a-straat 1] en [b-straat 1] in [Q] . Zij meent een ‘woning’ in de zin van art. 14(2) Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wet BvR) te hebben verkregen en daarom recht te hebben op overdrachtsbelasting naar 2% van de waarde in plaats van naar het reguliere 6%-tarief.

Sinds 2021 eist art. 14(2) Wet BvR voor toepassing van het 2%-tarief dat de verkrijger een natuurlijke persoon is die zelf in de woning gaat wonen. Onder huidig recht zou het 2%-tarief dus met zekerheid niet van toepassing zijn, maar onder de 2019-tekst van de wet werden geen eisen gesteld aan de verkrijger, maar alleen aan het object (‘woning’). De zaak gaat echter niet slechts over oud-vaderlandsch recht omdat vanaf 2026 naast het 2%-tarief voor natuurlijke personen die de woning zelf gaan bewonen ook een verlaagd tarief van 8% zal gelden voor verkrijging van een ‘woning’ ongeacht de hoedanigheid van de verkrijger en ongeacht het beoogde gebruik. Deze zaak blijft dus relevant omdat de wetgever de term ‘woning’ in art. 14(2) Wet BvR niet heeft omschreven.

[b-straat 1] heeft volgens de belanghebbende een woonfunctie gehad; de inspecteur meent dat dat pand naar zijn aard nooit voor bewoning bestemd is geweest. [a-straat 1] is oorspronkelijk als woning ontworpen en gebouwd, maar in elk geval sinds 1935 in gebruik als bedrijfspand, eerst als bankgebouw en verzekeringskantoor en inmiddels als hoofdkantoor van een internationaal modeconcern. Ten behoeve van de bankfunctie zijn in 1935 kluizen ingebouwd, waarvoor de fundering en de muren zijn verstevigd en een lift is ingebouwd. Voor het modeconcern is [a-straat 1] in 2018 en 2019 gerenoveerd om een werkomgeving te creëren ‘die aanvoelt als thuis’ en daarom enige woonfaciliteiten kent.

Een architectuurhistoricus heeft verklaard dat [a-straat 1] naar zijn kenmerken in 2021 nog steeds een woning is omdat grote delen van de hoofddraagconstructie (gevels, muren, balklagen en kappen) nog de oorspronkelijke zijn, op alle verdiepingen de karakteristieke middengang er nog is, en de afwerking op de bel étage past bij een 18e-eeuwse woning.

Ten tijde van belanghebbendes verkrijging waren de meeste kluizen verwijderd, maar in het souterrain was er nog één bankkluis, die als opslag werd gebruikt. Daar waren ook een toiletgroep van 6 wc’s en 6 wasbakken en een tourniquetdeur. Op elk van de eerste, tweede en derde verdiepingen had het pand bij de verkrijging kleine pantry’s en toiletgroepen, elk bestaande uit drie toiletten, een doucheruimte en vier wasbakken; op de vierde verdieping was een kantine met bar en een eetkamer c.q. borrel- en meditatieruimte.

De belanghebbende meent dat als [a-straat 1] door de opvolgende verbouwingen niet meer naar zijn aard tot bewoning bestemd is, het pand toch een ‘woning’ is gebleven omdat het eenvoudig weer voor bewoning geschikt kan worden gemaakt. Zij heeft dat onderbouwd met een offerte ad € 5.445 (incl. btw) voor de aanleg van een badkamer, na verwijderen van een bestaand toilet en met behoud van de bestaande leidingen en boiler.

De Rechtbank constateerde dat [a-straat 1] is ontworpen en gebouwd voor bewoning, maar nadien geschikt is gemaakt voor kantoorgebruik. Volgens HR BNB 2017/95 behoudt het dan zijn aard van woning alleen als het met slechts beperkte aanpassingen weer voor bewoning geschikt kan worden gemaakt. Dat is volgens de Rechtbank niet het geval; de verklaring van de architectuurhistoricus heeft haar niet van het tegendeel overtuigd.

Ook het Hof constateerde dat [a-straat 1] oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd voor bewoning. Op basis van de criteria in HR BNB 2017/95 en HR BNB 2020/27 meende hij dat het pand uiterlijk in 1935 zijn aard van woning heeft verloren door ingrijpende aanpassingen in de constructie en indeling voor het inbouwen van bankkluizen en liften. De latere verbouwingen hebben de woning-aard niet teruggebracht, maar de kantoorfunctie juist versterkt, ondanks verwijdering van de meeste kluizen en installatie van pantry’s, een keukenblok, toiletten en douches. Ook het Hof achtte meer dan beperkte aanpassingen nodig om het pand weer geschikt te maken voor bewoning. Herstel van de oorspronkelijke toestand is niet vereist, maar de woonvoorzieningen moeten wel passen bij de onroerende zaak als woning en dat is volgens het Hof niet het geval: er zijn ingrijpende aanpassingen nodig om de kantoorfunctie en -uitstraling ongedaan te maken. Het Hof heeft belanghebbendes hogere beroep ongegrond verklaard.

De belanghebbende stelt één cassatiemiddel voor dat drie klachten omvat: het Hof heeft ten onrechte het verlaagde tarief in art. 14(2) Wet BvR niet van toepassing geacht omdat hij ten onrechte (i) heeft geoordeeld dat het gebouw uiterlijk in 1935 de aard van woning heeft verloren, (ii) de renovaties na 1935 relevant heeft geacht en (iii) meer dan beperkte aanpassingen nodig acht om het gebouw weer voor bewoning geschikt te maken. De Staatssecretaris stelt bij verweer dat het Hof het juiste rechtskader heeft gebruikt en in cassatie onaantastbaar feitelijk heeft geoordeeld dat het pand geen woning (meer) was.

Ad klacht (ii) meen ik dat het Hof terecht ook de verbouwingen na 1935 in zijn oordeel heeft betrokken, nu de toestand op het moment van de verkrijging beslissend is voor de kwalificatie van het verkregene. Klacht (ii) strandt dus.

De klachten (i) en (iii) betwisten ’s Hofs toepassing van HR BNB 2017/95 bij de kwalificatie van het gebouw. Klacht (i) stelt dat het Hof ten onrechte de objectieve kenmerken van een woning verloren gegaan heeft geacht en klacht (iii) dat het Hof het ‘beperkte-aanpassingen’-criterium verkeerd heeft toegepast. Voor kwalificatie als ‘woning’ is volgens HR BNB 2017/95 niet beslissend of het doel van de wetgever (verbetering doorstroming op de woningmarkt) feitelijk wordt bevorderd en evenmin of het gebouw feitelijk bewoond wordt of feitelijk (on)geschikt is voor bewoning. Een ‘woning’ is volgens de wetgever een onroerende zaak die ‘naar zijn aard voor bewoning is bestemd’, wat volgens HR BNB 2017/95 objectief moet worden beoordeeld; i.e. op basis van de kenmerken van het gebouw zelf, door aan te sluiten bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Leidt dat niet tot een duidelijke uitkomst, dan zijn ook publiekrechtelijke voorschriften zoals het bestemmingsplan van belang. Als een bouwwerk oorspronkelijk naar zijn aard bestemd was voor bewoning, maar nadien is verbouwd om het voor ander gebruik geschikt te maken, behoudt het desondanks zijn woning-aard als het met slechts beperkte aanpassingen weer voor bewoning geschikt kan worden gemaakt. Uit HR BNB 2020/27 volgt dat deze criteria beide kanten op werken: als een oorspronkelijk als bedrijfs- of kantoorpand gebouwd pand wordt verbouwd om het geschikt te maken voor bewoning, geldt evenzeer dat de bedrijfs- of kantooraard behouden blijft als na verbouwing slechts beperkte aanpassingen nodig zouden zijn om het pand weer voor bedrijfs- of kantoordoelen geschikt te maken.

De kwalificatievraag is dus drieledig: (i) waartoe is het gebouw naar zijn aard bestemd (met welk doel is het, gezien zijn objectieve kenmerken, oorspronkelijk ontworpen en gebouwd)? Als woning? Dan is verkrijging in beginsel laag belast. Als niet-woning? Dan is verkrijging regulier belast, tenzij het nadien zodanig ingrijpend verbouwd is met het oog op bewoning dat het de aard van ‘woning’ heeft verkregen. Is het gebouw oorspronkelijk als woning ontworpen en gebouwd of zodanig verbouwd dat het die aard heeft verkregen, dan is vraag (ii) of het nadien (opnieuw) verbouwd is om het (weer) geschikt te maken voor ander gebruik dan als woning. Zo neen, dan is de verkrijging laag belast. Zo ja, dan is vraag (iii) of het met slechts beperkte aanpassingen weer voor bewoning geschikt kan worden gemaakt. Zo ja, dan geldt het verlaagde tarief. Zo neen, dan geldt het reguliere tarief.

Om welke objectieve ‘kenmerken van het bouwwerk’ het bij vraag (i) gaat, is niet duidelijk. Ook de vraag wat ‘weer geschikt voor bewoning gemaakt’ bij vraag (iii) betekent, is niet eenvoudig te beantwoorden, met name niet de vraag naar het omslagpunt van ongeschikt naar geschikt, mede gegeven dat bij de hoofdvraag (i) (waartoe is het gebouw ‘naar zijn aard bestemd’?) de (on)geschiktheid voor bewoning juist niet ter zake doet.

Ad klacht (i): in de drie zaken waarvan één gepubliceerd in HR BNB 2017/95 aanvaardde u de kwalificatie ‘woning’ ondanks de afwezigheid van een keuken en een badkamer resp. ondanks de aanwezigheid van kantoorkenmerken zoals systeemplafonds, telefoon- en datakabels en elektra, en toiletten op meer verdiepingen. In HR BNB 2020/27 achtte u de ‘bouwkundige wijzigingen’ en ‘de bouwkundige staat en kenmerken’ beslissend. Uit die arresten volgt dat het bij de hoofdvraag (i) niet zozeer gaat om de aan- of afwezigheid van woonfaciliteiten, maar om bouwkundige kenmerken en indeling en de aan- of afwezigheid van leidingen en aansluitingen voor een (daardoor eenvoudig plaatsbare) keuken en sanitaire en nutsvoorzieningen.

Het Hof heeft dus terecht de (opeenvolgende) (ingrepen in de) constructie en de indeling van het pand in zijn oordeel betrokken. Hij kon daarbij mijns inziens voor wat de ‘aard’ van het pand betreft als feitenrechter doorslaggevende betekenis geven aan de constructieve ingrepen in 1935 en betekenis hechten aan de kantoorfunctie-bevestigende latere ingrepen. Hij hoefde zich daarvan niet te laten weerhouden door de verklaring van de architectuurhistoricus dat grote delen van de hoofddraagconstructie nog oorspronkelijk zijn, nu die verklaring ook impliceert dat delen van die constructie dus niet meer oorspronkelijk zijn en die verklaring niet inhoudt of impliceert dat het pand met slechts beperkte aanpassingen weer geschikt zou zijn als woning. Het Hof heeft mijns inziens terecht zowel mogelijke terugkeer naar één woonhuis als splitsing in appartementen bezien en terecht geoordeeld dat het appartementen-scenario niet met slechts beperkte aanpassingen gerealiseerd kan worden. Voor wat betreft het éénwoning-scenario heeft hij behalve op de constructieve ingrepen in 1935, de kluis, de tourniquetdeur en de ongeschikte locatie van mogelijke keukenaansluitingen gewezen op het niet ‘passen’ van de badkamerofferte, die gezien het bedrag (€ 5.445 incl. btw) niet past bij een enorm en monumentaal grachtenpand van zes verdiepingen, zulks overigens ten overvloede, nu ’s Hofs oordeel al zelfstandig gedragen wordt door zijn mijns inziens in cassatie onaantastbare, want voldoende gemotiveerde feitelijke oordeel over de ingrijpendheid van de constructieve ingrepen in 1935 en de afwezigheid van posterieure ingrepen anders dan juist voor verdere geschiktmaking voor niet-woning-gebruik. Klacht (i) lijkt mij daarom ongegrond.

Ad klacht (iii): als een oorspronkelijk als woning ontworpen en gebouwde onroerende zaak nadien is verbouwd om haar voor ander gebruik geschikt te maken, behoudt zij desondanks haar woning-aard als niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om haar weer voor bewoning geschikt te maken. Zijn daarvoor méér dan beperkte aanpassingen nodig, dan verliest het gebouw door de alternatieve geschiktmaking zijn woning-aard; dan wordt het ‘naar zijn aard’ iets anders dan een woning en kan het die woning-aard slechts terugkrijgen door een niet-‘beperkte’, dus evenzeer ingrijpende verbouwing gericht op bewoning. In casu is het pand volgens het Hof uiterlijk door de verbouwing in 1935 naar zijn aard een kantoor geworden. Volgens HR BNB 2020/27 behoudt het die kantoor-aard dan óók als het vervolgens verbouwd zou worden voor ander gebruik zoals bewoning, mits het met beperkte aanpassingen weer geschikt kan worden gemaakt als kantoorpand.

Het pand is na 1935 niet meer verbouwd om het geschikt te maken voor bewoning, maar alleen om het geschikt(er) te maken voor kantoorgebruik. Dan komen wij mijns inziens niet toe aan beoordeling of het pand met slechts beperkte aanpassingen een woning zou kunnen worden. Als klacht (i) ongegrond is, is het pand immers vanaf 1935 naar zijn aard geen woning, maar een kantoorgebouw. Het ‘beperkte-aanpassingen’-criterium is dan alleen relevant als beoordeeld zou moeten worden of het pand na een posterieure verbouwing met het oog op ander gebruik dan als kantoor, desondanks zijn kantoor-aard zou hebben behouden doordat het met slechts beperkte aanpassingen weer als kantoor geschikt zou zijn. Vast staat echter dat geen van de renovaties van na 1935 ertoe strekte het pand geschikt te maken voor ander gebruik dan als kantoor, laat staan als woning. Dan is terugkeer naar woning-aard per definitie alleen mogelijk met ingrijpende en niet met slechts beperkte aanpassingen. Aard-wijziging sluit juist uit dat met beperkte aanpassingen teruggekeerd kan worden; de aard wijzigt immers juist pas door ingrijpende (niet-beperkte) aanpassingen. En andersom: als meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om een gebruikswijzigende verbouwing ongedaan te maken, heeft die verbouwing de aard van het gebouw gewijzigd.

Uit HR BNB 2020/27 volgt dat die aard-wijziging zonder tussenfase (zonder tijdelijk niemandsland) plaatsgrijpt: een pand gaat naadloos, zonder overgangsperiode waarin het geen duidelijke ‘aard’ heeft, over van niet-woning-aard naar woning-aard of andersom zodra de lopende verbouwing en de overige omstandigheden het aard-omslagpunt bereiken, al is onduidelijk waar dat omslagpunt ligt.

Na zijn mijns inziens rechtskundig correcte en feitelijk voldoende gemotiveerde oordeel dat het pand uiterlijk in 1935 van aard was veranderd en geen woning meer was, hoefde het Hof dus niet meer in te gaan op de vraag of het pand met slechts beperkte aanpassingen weer geschikt gemaakt zou kunnen worden voor bewoning. De belanghebbende heeft gesteld dat met de renovatie in 2018/2019 een werkomgeving is gecreëerd die zou moeten ‘aanvoelen’ als ‘thuis’. Dat impliceert dat die renovatie niet diende om het pand geschikt te maken voor bewoning, maar juist om een bepaalde werkomgeving te creëren, en dus de aard van het gebouw niet opnieuw heeft gewijzigd. Ik acht daarom ook klacht (iii) ongegrond.

Ik geef u in overweging belanghebbendes cassatieberoep ongegrond te verklaren.