Rechtbank Amsterdam, 04-07-2019, ECLI:NL:RBAMS:2019:4793, 7858183
Rechtbank Amsterdam, 04-07-2019, ECLI:NL:RBAMS:2019:4793, 7858183
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Amsterdam
- Datum uitspraak
- 4 juli 2019
- Datum publicatie
- 9 augustus 2019
- ECLI
- ECLI:NL:RBAMS:2019:4793
- Zaaknummer
- 7858183
Inhoudsindicatie
kort geding, huur bedrijfsruimte, renovatiewerkzaamheden WTC, overlast als gevolg van nalaten treffen voldoende voorzorgsmaatregelen, gebrek
Uitspraak
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 7858183 KK EXPL 19-617
vonnis van: 4 juli 2019
func.: 904
I n z a k e
gevestigd te 's-Hertogenbosch
eiseres
nader te noemen: Van Lanschot
gemachtigde: mr. J.H. Meerburg
t e g e n
gevestigd te Schiphol
gedaagde
nader te noemen: CBRE
gemachtigde: mr. F.C. Borst
Bij dagvaarding van 24 juni 2019, met producties, heeft Van Lanschot een voorziening gevorderd.
Ter zitting van 27 juni 2019 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens Van Lanschot verschenen de heren [naam 1] , [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] , vergezeld door de gemachtigde. CBRE is verschenen bij de heren [naam 5] , [naam 6] en [naam 7] (ABC Nova), vergezeld door de gemachtigde. CBRE heeft op voorhand stukken in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
Van Lanschot is een bankinstelling, die zich toelegt op private banking merchant banking en asset management.
CBRE is eigenaar van het WTC complex in Amsterdam.
Van Lanschot huurt met ingang van 4 januari 2002 de E-toren van het World Trade Center (WTC), alsmede bedrijfsruimte in de D-toren en parkeerplaatsen in de onder het WTC gelegen parkeergarage, van CBRE.
Op de tussen partijen geldende schriftelijke huurovereenkomst kantoorruimte zijn de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ (Model ROZ juli 2003) van toepassing. In die algemene bepalingen (hierna: de algemene bepalingen) is het volgende bepaald, voor zover hier van belang:
“(…)
14.2 Als verhuurder wenst over te gaan tot renovatie van het gehuurde zal hij huurder een renovatievoorstel doen. (…)
14.3 Onder renovatie wordt verstaan (gedeeltelijke) sloop, vervangende nieuwbouw, toevoegingen en veranderingen van het gehuurde of van het gebouw waarvan het gehuurde deel uitmaakt.
Het gestelde in artikel 7:220 lid 1, 2 en 3 Burgerlijk Wetboek is niet van toepassing. Renovatie en onderhoudswerkzaamheden van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt leveren voor huurder geen gebreken op. Huurder zal onderhoudswerkzaamheden en renovatie van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, gedogen en verhuurder daartoe in de gelegenheid stellen, zonder recht te hebben op vermindering van de huurprijs, vermindering van een andere betalingsverplichting, geheel of gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst en/of op schadevergoeding.
(…)”
In bijlage 9 bij de huurovereenkomst, ‘Afwijkingen van en aanvullingen op de Algemene Bepalingen (AB)’ genaamd, zijn partijen onder v het volgende overeengekomen:
v. In plaats van de tweede zin van artikel 13.7 AB geldt het volgende: “Indien verhuurder
werkzaamheden in of aan het gehuurde dient of wenst uit te voeren zal hij daarover tijdig met huurder overleg voeren zodat de betreffende werkzaamheden op voor de huurder minst bezwarende wijze kunnen worden uitgevoerd. Indien de werkzaamheden betrekking hebben op ruimten in het gehuurde die voor de bedrijfsvoering van huurder van vitaal belang zijn en derhalve essentieel (zoals, maar daartoe niet beperkt, de dealing-room) of gevolgen hebben voor huurder vitale en derhalve essentiële bedrijfsprocessen kan huurder van verhuurder eisen dat die werkzaamheden buiten kantooruren danwel in het weekend worden uitgevoerd. Daaraan eventueel voor verhuurder verbonden meerkosten zijn voor rekening van verhuurder.”.
CBRE heeft opdracht gegeven aan CBRE DOF Development B.V. (hierna: CBRE DOF) om Tower Ten te realiseren in het WTC. CBRE DOF heeft daartoe een aanneemovereenkomst met Ballast Nedam Bouw & Ontwikkeling Speciale Projecten B.V. (hierna: Ballast Nedam) gesloten. ABC Nova treedt op als adviseur in het renovatieproces.
De bouw van Tower Ten is een complex binnenstedelijk herontwikkelingsproject dat de renovatie van 17.000 m2 en een uitbreiding met 32.000 m2 van het WTC omvat.
Begin 2016 heeft CBRE Van Lanschot op de hoogte gesteld van het voornemen om de - naast de door Van Lanschot gehuurde E-toren gelegen - D-toren te gaan renoveren en uit te breiden.
Bij brief van 11 oktober 2017 heeft CBRE Van Lanschot geschreven, voor zover hier van belang:
“(…)
Kantoor in toren E
De overlast als gevolg van de realisatie van Project voor de kantoorruimte in Toren E zal naar onze inschatting beperkt blijven. De realisatie van de uitbreiding zal niet zonder enige vorm van overlast kunnen plaatsvinden maar er zal geen wezenlijke aantasting van het huurgenot plaatsvinden. Dit geldt voor alle kantoorruimte in toren E.
Kantoor in Toren D
Voor de kantoorruimte in Toren D ligt dat anders. De uitbreidingswerkzaamheden zullen zonder meer een wezenlijke invloed hebben op het huurgenot van deze ruimte. Op voet van het bepaalde in artikel 14 van de algemene bepalingen geldt dat wij in beginsel gerechtigd zijn de voorgenomen uitbreiding uit te voeren. In dat kader willen wij u dan ook graag een redelijk voorstel doen.
(…)”
Bij e-mail van 6 maart 2018 heeft ABC Nova Van Lanschot een zogenaamd Bereikbaarheid, Leefbaarheid, Veiligheid en Communicatieplan (hierna: BLVC plan) toegezonden met het verzoek dat te beoordelen.
Van Lanschot heeft hierop bij e-mail van 17 april 2018 als volgt gereageerd, voor zover hier van belang:
“(…)
Van Lanschot is er zich van bewust dat de aankomende werkzaamheden overlast met zich meebrengen maar wil dat dit tot een minimum beperkt wordt. Van Lanschot verwacht de meeste overlast tijdens de eerste fase, de zogenaamde onderbouw werkzaamheden. Ervaring tijdens eerdere werkzaamheden (Stibbe, AKZO) bevestigd (sic, ktr) dit beeld. Geluid en trillingen worden als zeer onprettig en bij sommige medewerkers als angstig ervaren. We begrijpen dat deze werkzaamheden doorgang moeten vinden maar wil (sic, ktr) hier wel graag grondig en tijdig over geïnformeerd worden. Van Lanschot stelt voor om wekelijks (donderdagochtend) per mail een overzicht te ontvangen waarin precies vermeld staat at de werkzaamheden voor de aankomende week zijn en wat de verwachte overlast is. Dit geeft ons de gelegenheid om te bepalen wat we intern communiceren.
(…)”
Bij e-mail van 14 mei 2018 heeft ABC Nova Van Lanschot het definitieve BLVC plan toegezonden. In het plan is het volgende vermeld, voor zover hier van belang:
Bij brief van 21 december 2018 schrijft Van Lanschot CBRE het volgende, voor zover hier van belang:
“(…)
De overlast die wij thans ervaren is niet aanvaardbaar en tast in flinke mate ons huurgenot aan. Wij verzoeken u om onmiddellijk al die maatregelen te treffen om de (geluids- en trillings)overlast weg te nemen of tenminste tot een aanvaardbaar niveau te verminderen.
(…)”
Bij e-mails van 11 en 12 maart 2018 heeft Van Lanschot CBRE laten weten dat de overlast onacceptabel is.
Bij e-mail van 25 maart 2018 heeft ABC Nova Van Lanschot namens CBRE het volgende bericht, voor zover hier van belang:
“(…)
Afgelopen donderdag 21/3 hebben we een test gehouden van de aangebrachte geluidswand. We hebben hierin gekeken of het geluidsniveau van het hakken van de dekvloeren hiermee tot een voor VLK aanvaardbaar niveau gereduceerd kon worden. Hieruit kwam naar voren dat dat niet gelukt is. Gegeven het feit dat de kritieke planning van de bouw hiermee niet in gevaar komt, hebben wij daarom besloten om als uitgangspunt aan te houden dat het restant van de dekvloeren op de zaterdagen gesloopt zal worden, ook het loshakken van de restanten wordt ook op de zaterdagen meegenomen.
(…)”
De sloop van de dekvloeren heeft nadien uitsluitend op zaterdagen plaatsgevonden en is in februari 2019 afgerond.
In de maanden maart tot en met mei 2019 heeft er overleg plaatsgevonden tussen Van Lanschot en CBRE/ABC Nova over de overlast die Van Lanschot ervaarde van de renovatiewerkzaamheden. Dit heeft ertoe geleid dat partijen eind mei 2019 een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten over onder meer het verplaatsen van de dealingroom van Van Lanschot op kosten van CBRE. In die vaststellingsovereenkomst is het volgende opgenomen, voor zover hier van belang:
“(…)
Voor de verplaatsing van de dealingroom naar een alternatieve locatie in het (sic, ktr) E-toren van het WTC complex op de Amsterdam Zuidas zal Verhuurder aan Huurder een eenmalige cash bijdrage voldoen van EUR 200.000 (incl. BTW). Deze bijdrage wordt door Verhuurder betaald binnen vijf werkdagen na ondertekening van deze Overeenkomst door Huurder.
De verplaatsing van de dealingroom door Huurder wordt met spoed in werking gesteld (…) en beide Partijen spannen zich in om de doorlooptijd van de verplaatsing van de dealingroom zo kort mogelijk te laten zijn. (…) Partijen zullen dit verder bespreken en onderzoeken. (…)
Vanaf het moment van verplaatsing van de dealingroom medewerkers (sic, ktr) ontvangt Huurder een huurkorting (…) van EUR 16.666 per maand (exclusief BTW).
(…)
De onder 1.1 genoemde vergoeding en onder artikel 1.3 genoemde huurkorting zijn uitsluitend bedoeld als vergoeding voor de overlast en hinder die Huurder tot aan de verplaatsing van de dealingroom heeft ervaren en ervaart en ter dekking van de door haar in dat verband gestelde schade. Gegeven de ervaringen tot nu toe gaan Partijen er vanuit dat met en na de verplaatsing van de dealingroom geen wezenlijke overlast en hinder in de dealingroom meer zal worden ervaren door Huurder met betrekking tot de werkzaamheden in het kader van de realisatie van Tower Ten.
Door voldoening van de genoemde vergoeding en verlening van de voornoemde huurkorting wordt Verhuurder door Huurder finaal gekweten in verband met de geleden en tot aan de verplaatsing eventueel nog te lijden schade door de overlast en hinder in de dealingroom en de kosten van verplaatsing van de dealingroom en doet Huurder volledig en onherroepelijk afstand van alle verdere aanspraken ter zake a) de overlast en hinder in de dealingroom op de huidige locatie en b) de verplaatsing van de dealingroom.
(…)”
Van Lanschot heeft op 17 juni 2019 de dealingroom verplaatst naar de tweede verdieping (level 3) van de E-toren.
Op 20 en 21 juni 2019 heeft Van Lanschot ernstige overlast ervaren van de renovatiewerkzaamheden in de dealingroom en op de verdiepingen 1 t/m 5 van de E-toren.
Bij e-mail van 21 juni 2019 heeft Van Lanschot CBRE het volgende geschreven, voor zover hier van belang:
“(…)
Meerdere medewerkers hebben vanochtend aangegeven dat ze vannacht niet hebben kunnen slapen doordat ze het urenlange gedreun nog steeds hoorden.
Ook vanochtend geven medewerkers aan dat het eindeloze gedreun tot irritatie en boosheid leidt en dat de werkzaamheden hieronder leiden. Ik wil je nogmaals vragen om wel met ons in gesprek te gaan over het verplaatsen van deze werkzaamheden naar buiten werktijd. We kunnen niet accepteren dat we op een A-locatie huren en dat onze business en medewerkers schade ondervinden en dat jullie nier bereid zijn om naar een structurele oplossing te zoeken. Ook in het licht van het signaal van gisteren dat er wellicht nog meer forse overlast zal volgen.
(…)”
CBRE DOF heeft een bouwvergunning om de sloop- en bouwwerkzaamheden uit te voeren van maandag tot en met zaterdag van 7:00 uur tot 19:00 uur. In overleg met Van Lanschot is er ontheffing gevraagd om te mogen werken van 19:00 tot 23:00 uur, maar deze ontheffing is geweigerd. CBRE DOF heeft tegen deze beslissing bezwaar aangetekend, maar op dat bezwaar is door de gemeente nog niet beslist.
De door de werkzaamheden veroorzaakte geluidsoverlast wordt dagelijks gemeten en blijft binnen de grenzen van het Bouwbesluit (daggemiddelde van 80 decibel). Het Bouwbesluit kent geen normeringen voor trillingen.
De renovatiewerkzaamheden duren naar verwacht tot 2023. Volgens een opgaaf van Ballast Nedam zullen er nog 62 constructieve sloopdagen plaatsvinden en is het de verwachting dat die werkzaamheden in oktober 2020 zullen zijn afgerond.
Het aanvankelijke tweewekelijkse overleg tussen Van Lanschot en ABC Nova over de werkzaamheden vindt inmiddels op wekelijkse basis plaats.
Vordering
2. Van Lanschot vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, kosten rechtens:
primair een gebod aan CBRE om de constructieve (sloop)werkzaamheden aan het WTC te Amsterdam buiten reguliere kantoortijden uit te (doen) voeren en subsidiair een gebod aan CBRE om de constructieve (sloop)werkzaamheden aan het WTC te Amsterdam te (doen) stoppen, totdat zij in overleg met Van Lanschot een bindende planning met bindende afspraken heeft vastgesteld die tegemoet komt aan het gerechtvaardigde belang van Van Lanschot om niet aan ernstige hinder blootgesteld te worden, en om zich vervolgens aan deze planning met afspraken te houden;
zowel primair als subsidiair op straffe van een dwangsom van EUR 100.000 voor iedere dag dat CBRE niet aan dit gebod mocht voldoen.
3. Van Lanschot stelt hiertoe - kort gezegd - dat CBRE bij de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden onvoldoende rekening houdt met haar belangen. Van Lanschot realiseert zich dat zij als huurder een zekere mate van hinder dient te gedogen, maar dat geldt niet voor de onhoudbare ernstige hinder die zij thans van de werkzaamheden ondervindt. Volgens Van Lanschot levert de overlast een gebrek op onder de huurovereenkomst omdat er nagenoeg geen huurgenot is op de eerste vijf verdiepingen van de door haar gehuurde E-toren, waarin zich een van haar meest bedrijfskritische onderdelen, namelijk de dealingroom, bevindt. Daarnaast stelt Van Lanschot zich op het standpunt dat CBRE zich niet houdt aan het onder 1.11 genoemde BLVC plan, dat bindend is en als renovatievoorstel in de zin van artikel 7:220 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW) heeft te gelden. Het plan is niet realistisch en ondeugdelijk. Een redelijk voorstel zou moeten inhouden dat de onderhavige overlast gevende werkzaamheden buiten kantoortijden worden uitgevoerd, zoals dat ook onder v van bijlage 9 bij de huurovereenkomst (zie 1.4) is overeengekomen. Van Lanschot maakt aanspraak op een huurgenot dat recht doet aan het haar verstrekte plan en waar zij overeenkomstig de onder 1.11 opgenomen tabel slechts ‘enige hinder’ of ‘geen hinder’ heeft, aldus Van Lanschot.