Rechtbank Amsterdam, 24-09-2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:5399, AWB 20/6928

1. Eiser is gebruiker van de woning. Het betreft een portiekflat uit 1963 met berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 72 m².

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.¹

3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Volgens eiser moet de waarde van de woning vastgesteld worden op € 220.000,-.

4. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .

5. De rechtbank vindt de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten zeer goed vergelijkbaar met de woning. Het zijn allemaal portiekflats van rond 1963, ze liggen allemaal in dezelfde straat en beschikken over ongeveer dezelfde oppervlakte. Ook scoren de vergelijkingsobjecten net als de woning op kwaliteit en onderhoud een matig en op ligging een gemiddeld. De heffingsambtenaar mocht de vergelijkingsobjecten daarom gebruiken voor de onderbouwing van de waarde van de woning.

6. De heffingsambtenaar heeft op de transactieprijs van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast naar de waardepeildatum. Eiser heeft de correctie op de zitting gemotiveerd betwist. Hij voert aan dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de correctie vanwege de waardeontwikkeling is bepaald. Dit te meer nu vergelijkingsobject [adres 3] is verkocht op 9 mei 2019 en vervolgens is gecorrigeerd van € 244.037,- naar € 246.000,-, terwijl het vergelijkingsobject [adres 4] op 27 juni 2019 is verkocht en vervolgens is gecorrigeerd van € 274.223,- naar € 274.000,-.

7. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat deze correctie de waardeontwikkeling tussen de transactiedatum en de waardepeildatum uitdrukt. De correctie is gebaseerd op verkoopinformatie per type woning en per buurt in Amsterdam. Er wordt een zogeheten permanente marktanalyse uitgevoerd en aan de hand daarvan wordt de correctie berekend.

8. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar per vergelijkingsobject een grafiek heeft overgelegd die de waardeontwikkeling vanaf het jaar 2000 moet uitdrukken. Alle drie de vergelijkingsobjecten betreffen portiekflats en liggen in dezelfde buurt en straat. De grafiek van het vergelijkingsobject [adres 3] wijkt echter af van de op het oog identieke grafieken van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] . De algemene toelichting van de heffingsambtenaar op zitting is onvoldoende om dit verschil te verklaren. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar de waardeontwikkeling van de vergelijkingsobjecten in dit geval niet voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Dit levert een motiveringsgebrek op.

9. De rechtbank oordeelt evenwel dat niet aannemelijk is dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De waarde van de woning ligt namelijk ruim onder de transactieprijzen van de zeer vergelijkbare vergelijkingsobjecten. Ook vindt de rechtbank van belang dat eiser met zijn voorgestane waarde van € 220.000,- slechts € 10.000,- afwijkt van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Voor zover de ligging van de woning volgens eiser op slechter dan gemiddeld gewaardeerd moet worden vanwege de ligging nabij een spoor, vindt de rechtbank dat eiser dit onvoldoende heeft onderbouwd. Bovendien liggen de vergelijkingsobjecten in dezelfde straat als de woning en dicht bij een spoor. Eventuele hinder hierdoor zal voor de vergelijkingsobjecten dus vergelijkbaar zijn. Voor zover eiser zich op het standpunt heeft gesteld dat de kwaliteit en het onderhoud van de woning op minder dan matig gescoord moet worden, is dit door eiser eveneens onvoldoende onderbouwd. Het door eiser ingebrachte taxatierapport van 14 september 2020 brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. In het rapport wordt namelijk onvoldoende inzichtelijk gemaakt of de vergelijkingsobjecten die daarin worden genoemd voldoende vergelijkbaar zijn en zo ja, of rekening is gehouden met de verschillen.

10. Het in rechtsoverweging 8. geoordeelde motiveringsgebrek zal worden gepasseerd op grond van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht, omdat eiser hierdoor niet is benadeeld.

11. Het beroep is ongegrond. Gelet op het geconstateerde motiveringsgebrek bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt

12. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar ook in de door eiser gemaakte proceskosten in beroep. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 1). Voor een vergoeding van de in bezwaar gemaakte proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.