Rechtbank Amsterdam, 28-04-2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:2643, 10383173
Rechtbank Amsterdam, 28-04-2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:2643, 10383173
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Amsterdam
- Datum uitspraak
- 28 april 2023
- Datum publicatie
- 8 juni 2023
- ECLI
- ECLI:NL:RBAMS:2023:2643
- Zaaknummer
- 10383173
Inhoudsindicatie
ontruiming in kort geding van een bedrijfsruimte (horeca) wegens het in gebruik geven aan derden (sushi afhaal restaurant),
Uitspraak
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10383173 / KK EXPL 23-143
vonnis van: 28 april 2023
func.:
I n z a k e
de stichting
Stichting Bewaarder Lelylaan
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. R.P.A. Vermeer, advocaat te Amsterdam,
t e g e n
handelend onder de naam [naam 1]
wonende te Uithoorn,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M.J.M. van Zijl, advocaat te Amsterdam.
Bij dagvaarding van 15 maart 2023, met producties, heeft eiseres een voorziening gevorderd.
De zitting heeft plaatsgevonden op 14 april 2023. Namens eiseres is verschenen mr. S. Boot (bedrijfsjurist bij [naam 9] B.V. (hierna: [naam 9] ) vergezeld door de gemachtigde. Gedaagde is verschenen, samen met zijn gemachtigde. Beide partijen hebben op voorhand stukken in het geding gebracht, gedaagde onder andere een schriftelijke reactie. Beide partijen hebben ter zitting aan de hand van een pleitnota hun standpunten toegelicht. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
Met ingang van 1 december 2020 huurt gedaagde de bedrijfsruimte aan het [adres] van eiseres. Dit op basis van een huurovereenkomst winkelruimte en bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW getekend op 29 oktober 2020 en 2 november 2020. Van de huurovereenkomst maken de aangehechte algemene bepalingen onderdeel uit.
De huurovereenkomst is aangegaan voor een initiële periode van vijf jaar lopende tot en met 30 november 2025 en kan voor aansluitende perioden van telkens vijf jaar worden voortgezet. De thans geldende huurprijs bedraagt
€ 1.549,50 exclusief btw per maand.
Artikel 1.3 van de huurovereenkomst luidt als volgt:
“Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als horeca ruimte ”
In artikel 5, 6 en 13 van de algemene bepalingen staat, staat voor zover van belang, het volgende:
“ Gebruik
Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de
huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken
uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven
bestemming.
(...)
Onderhuur
Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het
huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in
huur, onderhuur of gebruik af te staan, dan wel de huurrechten geheel of
gedeeltelijk aan derden over te dragen of in te brengen in een maatschap,
commanditaire vennootschap, vennootschap onder firma of rechtspersoon.
Ingeval huurder handelt in strijd met bovenstaande bepaling, verbeurt
huurder aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een
direct opeisbare boete, gelijk aan tweemaal de op dat moment voor huurder
geldende huurprijs per dag, onverminderd het recht van verhuurder om
nakoming dan wel ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede
schadevergoeding te vorderen.
(...)
Veranderingen en toevoegingen door huurder
Zonder toestemming van verhuurder is huurder bevoegd veranderingen
en/of toevoegingen in het gehuurde aan te brengen, die voor de exploitatie van
het bedrijf van huurder nodig zijn, mits de veranderingen en toevoegingen niet
de (bouwkundige) constructie van het gehuurde en/of technische
voorzieningen die deel uitmaken van het gehuurde of het complex van
gebouwen waarvan het gehuurde deel uit maakt, betreffen.
Onder de in 13.1 bedoelde veranderingen en/of toevoegingen vallen niet
veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van het gehuurde,
waaronder naamsaanduidingen en reclames van huurder. Daarvoor is steeds
de schriftelijke toestemming van verhuurder nodig. Het is huurder voorts
zonder schriftelijke toestemming van verhuurder niet toegestaan ramen en
etalages af te plakken of anderszins ondoorzichtig te maken.
Huurder zal verhuurder te allen tijde tijdig tevoren schriftelijk informeren
over iedere in 13.1 bedoelde verandering of toevoeging.
Voor alle veranderingen en toevoegingen anders dan bedoeld in 13.1
behoeft huurder de voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder”
Kort na aanvang van de huurrelatie is gedaagde begonnen met het gedeeltelijk verbouwen en inrichten van de bedrijfsruimte voor een afhaalrestaurant onder de naam [naam 2], een hamburgertent die door gedaagde werd geëxploiteerd.
In het schriftelijk addendum op de huurovereenkomst van 2 juli 2021 is een uitzondering opgenomen op de verboden onder 5.1 en 6.1. Deze uitzondering luidt:
“(...)
B. Huurder heeft aan verhuurder te kennen gegeven zijn bedrijfsvoering in franchise te geven en heeft verhuurder gevraagd in te stemmen het gehuurde gedurende de duur van deze huurovereenkomst onder te verhuren aan een franchisegever [bedoeld wordt: franchisenemer - kantonrechter] van huurder:
(...)
Onderverhuur
In afwijking van artikel 6 van de huurovereenkomst /algemene bepalingen is het huurder toegestaan om gedurende de duur van de huurovereenkomst het gehuurde onder te verhuren aan een franchisenemer van huurder met wie huurder een franchiseovereenkomst heeft gesloten; (...)”
In de zomer van 2021 heeft gedaagde bij eiseres een nieuwe huurder voor de bedrijfsruimte aangedragen met het verzoek om deze als huurder in zijn plaats te stellen. Eiseres is hierop niet ingegaan
In februari 2022 heeft gedaagde aan eiseres verzocht of zij in de toekomst wil meewerken aan een indeplaatsstelling van een nieuwe huurder en daarvoor enkele voorwaarden gesteld. Eiseres is hier niet meer akkoord gegaan.
Op 13 september 2022 hebben partijen een gesprek gevoerd. Uit het gespreksverslag volgt dat gedaagde de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden wil beëindigen mits hij een bedrag van € 40.000,00 krijgt voor gedane investeringen ofwel een nieuwe huurder kan aandragen in het kader van een indeplaatstelling. Eiseres heeft daarop meegedeeld geen vergoeding te willen betalen en is op verzoek van gedaagde in gesprek gegaan met een VOF [naam 10] voor een indeplaatsstelling. Deze gegadigde heeft zichzelf teruggetrokken uit de onderhandelingen.
Bij brief van 10 oktober 2022 heeft een door gedaagde ingeschakelde jurist namens gedaagde [naam 3], met als vennoten [naam 4] en [naam 5] , als nieuwe huurder voorgedragen. Eiseres heeft bij brief van 11 oktober 2022 aan gedaagde meegedeeld dat deze contractovername niet zou worden geaccepteerd, met name omdat de financiële gegevens ontbreken.
In een uittreksel van 23 november 2022 van de Kamer van Koophandel staat dat gedaagde voor zijn eenmanszaak (ook) de handelsnaam [naam 6] heeft laten registreren.
Ook de [naam 3] en de besloten vennootschap [naam 7] hebben volgens uittreksels van de Kamer van Koophandel enige tijd op het adres van het gehuurde ingeschreven gestaan.
Vordering
2. Eiseres vordert dat gedaagde bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld om de bedrijfsruimte binnen zeven dagen te ontruimen en te verlaten, een en ander op straffe van een dwangsom van € 1.250,00 per dag met een maximum van € 75.000,00. Daarnaast vordert eiseres gedaagde te veroordelen tot betaling van een (voorschot)bedrag van € 10.743,20 tot en met 14 april 2023 (datum zitting) aan boete wegens handelen in strijd met artikel 6.2 algemene voorwaarden, althans een in goede justitie te beoordelen bedrag en de proceskosten (inclusief nakosten).
3. Eiseres stelt hiertoe dat gedaagde (ernstig) tekort schiet in de nakoming van de huurovereenkomst. Hij heeft immers in strijd met de huurovereenkomst de bedrijfsruimte onderverhuurd aan derden, althans die bedrijfsruimte in gebruik afgestaan aan derden. De [naam 3] exploiteert daar namelijk een sushi restaurant onder de naam “ [naam 8] ”. Gedaagde heeft zonder toestemming van eiseres de bedrijfsruimte van een broodjeszaak omgebouwd naar een sushi-restaurant en de regels voor indeplaatsstelling omzeild. Dit rechtvaardigt op zich al de ontbinding van de huurovereenkomst. Dat de VOF nu het sushi-restaurant in de bedrijfsruimte exploiteert blijkt uit het volgende. De VOF heeft haar adres gewijzigd naar het adres van de bedrijfsruimte, op de website van de VOF staat dit adres ook als locatie vermeld en in de bedrijfsruimte werkt nu hetzelfde personeel als op de oude locatie van de VOF.
Gedaagde schiet ook op andere onderdelen tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. Gedaagde heeft zich onder andere agressief en intimiderend opgesteld tegen (verschillende personeelsleden van) eiseres en haar property manager [naam 9] . Dit betreft ontoelaatbaar gedrag dat maakt dat gedaagde zich niet als goede huurder gedraagt. Daarnaast heeft gedaagde artikel 13 van de algemene bepalingen overtreden; er is sprake van een interne verbouwing, er is een reclame-lichtbak aan de gevel aangebracht en de ramen zijn met stickers afgeplakt, allemaal zonder toestemming van eiseres. Van eiseres kan in redelijkheid niet worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met gedaagde voortzet. Vooruitlopend op een ontbinding van de huurovereenkomst door de bodemrechter dient gedaagde de bedrijfsruimte te verlaten. Tot slot wordt ook een opeisbare boete gevorderd vanwege het schenden van het onderhuur- en ingebruikgave verbod.