Rechtbank Den Haag, 08-01-2013, CA1696, AWB 12/8734

RECHTBANK DEN HAAG

Bestuursrecht

zaaknummer: AWB 12/8734

[X], wonende te [Z], eiser,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Rijnwoude, verweerder.

Zitting

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Overwegingen

1. Verweerder heeft bij beschikking van 29 februari 2012 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2011 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 535.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2012 (hierna: de aanslag).

2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.

3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

4. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een garage en een loods. De inhoud van de woning is ongeveer 567 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.351 m².

5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 367.600. Daartoe wijst eiser op een taxatieverslag, opgesteld door [makelaars], die de woning op 26 oktober 2012 heeft getaxeerd op € 480.000. Daarbij is, aldus het taxatieverslag, geen rekening gehouden met de forse omvang van het kamerverhuurbedrijf (het voormalige hotel [B]) recht tegenover de woning en evenmin met de onzekerheid die is ontstaan met betrekking tot de uitvoering van 22 studio’s (vergunning afgegeven) voor migranten direct naast de woning. De hoge concentratie arbeidsmigranten tegenover de woning en de onzekerheid ter zake van de studio’s voor de migranten uit Midden- en Oost-Europa hebben een sterk negatieve invloed op de courantheid/verkoopbaarheid en dus de uiteindelijke prijs/koopsom van de woning. Verder voert eiser aan dat de WOZ-waarde van de nabijgelegen woning aan [adres 2] de afgelopen jaren 20% in waarde is gedaald. De WOZ-waarde van zijn woning is ten opzichte van de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2010 7% in waarde is gestegen, terwijl de algemene marktdaling voor zijn type woning 4% bedroeg. Daarnaast trekt eiser de WOZ-waarden van de door verweerder in zijn brief van 17 december 2012 genoemde drie woningen aan de [adres 3] in twijfel.

6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 25 augustus 2012 door [C], WOZ-taxateur van de gemeente Alphen aan den Rijn. In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 535.000. Naast gegevens van de woning, bevat het rapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze woningen goed vergelijkbaar met de woning van eiser. De vergelijkingsobjecten zijn ook aan de [adres 1/2] gelegen en dateren uit ongeveer dezelfde periode als de woning. Met het taxatierapport en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, ligging, kaveloppervlakte, kwaliteit van de opstallen en bouwjaar. Uit de matrix volgt dat verweerder bij de vaststelling van de waarde van de woning een correctie van (€ 191- € 143=) € 48 per m² heeft toegepast op de grondprijs in verband met de ligging van de woning tegenover het voormalige hotel [B] en naast de studio’s waarvoor een vergunning is afgegeven. De rechtbank acht aannemelijk dat verweerder hiermee in voldoende mate rekening heeft gehouden met de factoren in de nabije omgeving van de woning.

9. De stelling van eiser dat de aanwezigheid van arbeidsmigranten in het tegenover gelegen hotel voor zijn woning waardedrukkend zou zijn en dat zijn woning hierdoor zelfs onverkoopbaar zou zijn, waarmee eiser kennelijk bedoelt te stellen dat de door verweerder toegepaste correctie niet toereikend is, heeft eiser niet onderbouwd. Het door eiser overgelegde taxatieverslag bevat vergelijkingspanden waarvan de verkoopdata meer dan vier jaar van de waardepeildatum verwijderd zijn waardoor deze niet kunnen dienen als onderbouwing. Eiser maakt hiermee niet aannemelijk dat de waarde op € 367.600 dient te worden bepaald. Eisers beroep op het gelijkheidsbeginsel met betrekking tot de waardedaling van [adres 2], faalt eveneens. Naar het oordeel van de rechtbank is niet gebleken dat verweerder ter zake van het object [adres 2] een begunstigend beleid heeft gevoerd of met een oogmerk van begunstiging heeft gehandeld. Evenmin is aannemelijk geworden dat de woning identiek is aan het object [adres 2] in die zin dat de verschillen tussen de woning en dat object verwaarloosbaar zijn. Verweerder heeft onweersproken aangevoerd dat het object zeer gedateerd was, er onder meer geen badkamer en centrale verwarming aanwezig waren en het slechts gedeeltelijk was voorzien van dubbel glas. Ook de stelling van eiser dat het onbegrijpelijk is dat de WOZ-waarde van zijn woning is gestegen terwijl de markt een daling laat zien, verwerpt de rechtbank, omdat aan waarderingen in eerdere jaren voor de waardering in het onderhavige jaar geen betekenis toekomt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald met inachtneming van de voor dat kalenderjaar geldende waardepeildatum. De voor een ander kalenderjaar met inachtneming van een andere waardepeildatum vastgestelde waarde doet, bijzondere omstandigheden daargelaten, niet terzake. Dat zich in dit geval bijzondere omstandigheden in de zo-even bedoelde zin voordoen, is gesteld noch gebleken.

10. Nu verweerder de waarde met de in het taxatierapport opgenomen referentieobjecten aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de door verweerder in zijn brief van 17 december 2012 genoemde verkopen van de [adres 4, 5 en 6] buiten beschouwing laten. Dit brengt mee dat de rechtbank het bewijsaanbod van eiser dat de in de brief van 17 december 2012 opgenomen WOZ-waarden van die objecten niet juist zijn, zal passeren nu de rechtbank haar beslissing niet op deze gegevens heeft gebaseerd.

11. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.

12. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op: