Rechtbank Den Haag, 19-08-2020, ECLI:NL:RBDHA:2020:7989, SGR 20/246

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het appartementencomplex en de parkeergarage. Het appartementencomplex is een voormalig kantoorgebouw (bouwjaar 1993). De transformatie naar studentenwoningen (en een hotel) is voltooid in april 2016. De woningen zijn gelegen op de 1e tot en met 6e verdieping. Het appartementencomplex beschikt over een lift en bestaat uit 116 woningen, variërend in grootte van 19 m² tot 29 m². Iedere woning bestaat uit een kamer en is voorzien van een keuken, badgelegenheid en een toilet. Het totale gebruiksoppervlak bedraagt 2.597 m². De garage is een hellingbaangarage met in totaal 149 parkeerplaatsen. Daarvan zijn 84 plaatsen getaxeerd onder [straat] [nummer 3] ; deze kunnen worden verhuurd aan bewoners of derden. De overige plaatsen zijn aan een hotel toegerekend.

2. In geschil is de waarde van het appartementencomplex en de parkeergarage en de aanslag rioolheffing met betrekking tot de parkeergarage.

3. Eiseres bepleit een waarde van in totaal € 6.500.000 voor het appartementencomplex en € 312.000 voor de garage. Aangezien de eigenaar geen gebruiker is van de parkeergarage en er geen rioolaansluiting is, dient de aanslag rioolheffing volgens eiseres te worden vernietigd.

5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het appartementencomplex niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hierbij heeft hij, naar tussen partijen terecht niet in geschil is, iedere woning apart gewaardeerd. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder gelet op het taxatierapport en wat hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport is de waarde per woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vastgestelde waarden variëren van € 56.000 tot € 81.000 per woning. Verweerder heeft gerekend met bedragen tussen de € 2.778 en € 2.957 per m². Aangezien in de directe omgeving geen goede vergelijkingsobjecten zijn verkocht, heeft verweerder gerekend met verkopen uit omliggende wijken. Die prijzen variëren van € 2.531 per m² (torenflat Haverkamp 60, 32 m² verkocht op 25 augustus 2017 voor € 81.000 in gemiddelde staat) tot € 3.857 per m² (galerijflat Waldorpstraat 285 B, 28 m² verkocht op 18 juni 2018 voor € 108.000, kwaliteit volgens verweerder zeer goed vergelijkbaar). Ook de overige genoemde referenties tonen een m²-prijs boven de € 3.000. Verweerder heeft onweersproken verklaard dat er een schreeuwende vraag is naar studentenwoningen als de onderhavige. Hij stelt dat laag is getaxeerd in verband met het aantal appartementen. Gelet op het taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de waarde van het appartementencomplex niet te hoog is vastgesteld. Wat eiseres eerst ter zitting heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Verweerder heeft gemotiveerd weersproken dat er een waardedruk wegens het ontbreken van eigen meters uitgaat en aan een compromis voor een eerder jaar is verweerder niet gebonden voor dit jaar.

7. Ook de waarde van de garage heeft verweerder aannemelijk gemaakt. Verweerder heeft gerekend met een huurwaarde van € 528. Deze is niet in geschil. Eiseres stelt dat de kapitalisatiefactor van 10 te hoog is en bepleit een kapitalisatiefactor van 6. Verweerder heeft de berekening van de kapitalisatiefactor weergegeven in het rapport en heeft onder meer gerekend met een leegstandrisico van 12,5%. Eiseres heeft dit percentage eerst ter zitting betwist. Verweerder heeft verklaard dat er een grote vraag is naar parkeerplaatsen, er wachtlijsten zijn en dat de eigenaar ervoor kiest weinig te doen met de verhuurmogelijkheid. Objectief is er volgens verweerder een markt voor zodat niet met een hoger percentage leegstandsrisico dient te worden gerekend. Ter indicatie dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, wijst verweerder ook op de in het centrum gelegen parkeergarage met 230 parkeerplaatsen, die per 1 januari 2018 is verkocht voor € 7.400.000. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het taxatierapport en wat hij verder heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt dat de waarde van de parkeergarage niet te hoog is vastgesteld.

8. De aanslag rioolheffing van € 144,10 ten aanzien van de garage is terecht aan eiseres opgelegd. De rioolheffing wordt ingevolge het bepaalde in artikel 3, eerste lid, onder a, van de Verordening op de heffing en invordering van rioolheffing (Verordening) geheven van degene die bij het begin van het belastingjaar het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een perceel dat direct of indirect is aangesloten op de gemeentelijke riolering. Gelet op artikel 1, onder a, van de Verordening is de garage aan te merken als een perceel. Naar het oordeel van de rechtbank stelt verweerder zich terecht op het standpunt dat hemelwater (indirect) vanaf het perceel op de gemeentelijke riolering wordt afgevoerd, zodat de aanslag terecht is.

9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.