Rechtbank Den Haag, 03-02-2021, ECLI:NL:RBDHA:2021:2686, AWB - 19 _ 7887
Rechtbank Den Haag, 03-02-2021, ECLI:NL:RBDHA:2021:2686, AWB - 19 _ 7887
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Den Haag
- Datum uitspraak
- 3 februari 2021
- Datum publicatie
- 23 maart 2021
- ECLI
- ECLI:NL:RBDHA:2021:2686
- Formele relaties
- Hoger beroep: ECLI:NL:GHDHA:2021:1618, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- AWB - 19 _ 7887
Inhoudsindicatie
Door eiseres is een bedrijfspand geleverd aan L. Hierbij is een bedrag van € 120.000 aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan. Medio november 2017 wordt een beroep gedaan op een ontbindende voorwaarde waardoor volgens eiseres de eigendom van het bedrijfspand weer bij haar terugkeert. Naar aanleiding van deze terug levering van het onroerend goed is aangifte voor de overdrachtsbelasting gedaan van € 0. Naar aanleiding hiervan legt verweerder een naheffingsaanslag op van € 120.000. Deze naheffingsaanslag is in geschil. In de uitspraak van 3 februari 2020 in de zaak met zaaknummer SGR 19/3969 betreffende de levering van het bedrijfspand op 14 december 2015 door eiseres aan L, heeft de rechtbank geoordeeld dat sprake is van een onvoorwaardelijke levering aan L en dat de ontbindende voorwaarde uit de notariële koopovereenkomst aangemerkt dient te worden als een obligatoire verbintenis. Verder heeft de rechtbank in die uitspraak geoordeeld dat bij die levering geen sprake is van het ontbreken van een titel. Dat betekent dat geen sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 19, eerste lid, van de WBR zodat de vrijstelling van artikel 15, eerste lid, letter r, van de WBR niet van toepassing is. In onderhavige procedure dient de rechtbank daarom nog uitsluitend te beoordelen of de registratie van de ‘akte inroepen van de ontbindende voorwaarde’ (de akte) een belaste verkrijging tot gevolg heeft. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat door de inschrijving van de akte een verkrijging van het bedrijfspand door eiseres, als bedoeld in artikel 2 WBR, wordt bewerkstelligd. Na de inschrijving van de akte heeft eiseres het pand bezwaard met hypotheek zodat de beschikkingsmacht ook daadwerkelijk is overgegaan op eiseres. Beroep ongegrond.
Uitspraak
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 19/7887
(gemachtigde: mr. J.A. Huijgen),
en
Procesverloop
Verweerder heeft aan eiseres een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd. Tevens is bij afzonderlijke beschikking belastingrente in rekening gebracht.
Eiseres heeft een bezwaarschrift ingediend tegen de naheffingsaanslag.
Eiseres heeft er bij brief van 2 december 2019 aan verweerder mee ingestemd om – met toepassing van artikel 7:1a van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) – rechtstreeks beroep in te stellen en verweerder verzocht het bezwaarschrift door te zenden aan de rechtbank.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 november 2020.
Namens eiseres zijn [A] en de gemachtigde verschenen vergezeld door mr. T.J.H. Dröge.
Namens verweerder zijn [B] , mr. [C] en mr. [D] verschenen.
Deze zaak is ter zitting gelijktijdig behandeld met zaaknummer SGR 19/3969.
Overwegingen
Feiten
1. [verzekeringsmaatschappij] ( [verzekeringsmaatschappij] ) heeft namens Stichting [bank 1] (de bank) op 1 december 2015 aan [A] ( [A] ) een offerte ten behoeve van een hypothecaire geldlening uitgebracht waarbij [A] als schuldenaar/hypotheekgever is opgenomen. In de offerte is onder meer een onroerende zaak in [plaats] (het bedrijfspand) als zekerheid opgenomen. Ten tijde van de offerte was eiseres eigenaar van het bedrijfspand en was [A] de bestuurder van D. In de offerte wordt als voorwaarde voor de financiering gesteld dat de juridische eigendom van het bedrijfspand wordt overgedragen aan [A] . De notaris heeft eiseres en [A] geadviseerd te leveren onder de ontbindende voorwaarde dat de bank of een andere geldverstrekker bereid zou zijn om het bedrijfspand te financieren zonder de voorwaarde dat de (juridische) eigendom van het bedrijfspand aan [A] toebehoort.
2. Tussen [verzekeringsmaatschappij] en de notaris van eiseres en [A] heeft een e-mailwisseling plaatsgevonden onder meer over de ontbindende voorwaarde. In een e-mail van 11 december 2015 schrijft [verzekeringsmaatschappij] onder meer:
“Wij willen de akten zo zuiver mogelijk houden en willen op geen enkele wijze het risico lopen dat de ons hypotheekrecht door een ontbindingsgrond gevaar loopt.”
In een e-mailbericht van 14 december 2015 schrijft de notaris aan [A] onder meer het volgende:
“(…) kan de zaak er dan zo uit komen te zien:
- Een koopakte waarin de koop wordt geconstateerd en waarin de ontbindende voorwaarde wordt opgenomen;
- Een akte van levering zonder ontbindende voorwaarde.”
De notaris heeft vervolgens in een e-mail van 14 december 2015 het volgende aan [verzekeringsmaatschappij] bericht:
“Van [ [A] ] hoorde ik (…) dat het antwoord van [ [verzekeringsmaatschappij] ] is:
-(…)
-geen ontbindende voorwaarde in de levering want dat tast het hypotheekrecht aan.
(…)
Bijgaand doe ik u een concept van de akte van levering toekomen, en een concept van de hypotheekakte; in de akten is de verwijzing naar een ontbindende voorwaarde verwijderd.”
3. In de notariële koopovereenkomst gedateerd 14 december 2015 is onder andere het volgende opgenomen:
“In overweging nemende dat:
- -
-
de verkoper rechthebbende is van het hierna te noemen registergoed;
- -
-
de verkoper een herfinanciering nodig heeft van de geldlening die hij bij [bank 2] BV heeft lopen en dat hij in dat kader van [ [verzekeringsmaatschappij] ] (…) hierna te noemen: de bank) een financiering kan verkrijgen;
- -
-
dat de bank hieraan als voorwaarde verbindt dat de eigendom van het registergoed wordt overgedragen aan de koper, zodat de koper in privé het geld kan lenen en in privé een hypotheekrecht kan vestigen;
- -
-
dat het voor de verkoper zeer oninteressant is om het registergoed te verkopen, omdat dit tot gevolg heeft dat hij casu quo de koper overdrachtsbelasting moet betalen en omdat er dan afrekening voor de vennootschapsbelasting kan gaan plaatsvinden;
- -
-
dat de verkoper zich bij de verkoop de economische eigendom van het registergoed voorbehoudt;
- -
-
dat de bank een ontbindende voorwaarde in de akte van levering niet accepteert;
- -
-
dat de verkoper en koper een ontbindende voorwaarde wel in onderling overleg kunnen overeenkomen;
- -
-
dat de verkoper en de koper de overeenkomst tot verkoop en koop mitsdien overeen komen met inachtneming van deze overwegingen.
(…)
ONTBINDENDE VOORWAARDE
Zoals in de considerans is vermeld, vindt de verkoop en de levering alleen plaats omdat de nieuwe financier van de verkoper verlangt dat de eigendom van het gekochte aan de koper wordt geleverd, zodat de koper in privé geldlener kan worden en het gekochte kan verbinden met ene hypotheek. Zou deze reden er niet zijn, dan zouden verkoper en koper er niet over piekeren de verkoop en levering te doen plaatsvinden.
Verkoper en koper komen daarom overeen de navolgende ontbindende voorwaarde aan de verkoop en koop toe te voegen:
1. Deze verkoop en koop vindt plaats onder de navolgende ontbindende voorwaarden:
dat de verkoper door [de bank], wordt aanvaard als debiteur en onderzetter voor een schuld die door de koper in privé, tezamen met diverse andere partijen bij de bank is aangegaan blijkens offertes de dato drie/vier december tweeduizend vijftien,dan wel dat de verkoper en koper een andere financier vinden die bereid is de nieuwe financiering over te nemen van de bank met de verkoper als onderzetter van het gekochtedan wel dat de verkoper een bedrag groot tweemiljoen euro (€ 2.000.000) bij de verkoop van het onderhavige pand aan [de bank] aflost.
2. Ontbinding overeenkomst
Door het in vervulling gaan van deze ontbindende voorwaarde, is de onderhavige overeenkomst ontbonden, tenzij partijen binnen één maand anders overeenkomen.
3. Termijn schriftelijk beroep
Het beroep als onder 1 bedoeld moet binnen één maand nadat de bank zijn standpunt hieromtrent kenbaar heeft gemaakt aan verkoper, schriftelijk worden ingediend bij de notaris. De datum van ontvangst van deze brief door de notaris geldt als datum van ontbinding.
4. Terugkeer eigendom
Als een ontbindende voorwaarde wordt vervuld, keert de eigendom van het gekochte van rechtswege terug bij verkoper. Partijen zijn verplicht mee te werken aan de administratieve (inclusief kadastrale) verwerking en voor zoveel nodig effectuering van de terugkeer van de eigendom van het gekochte bij verkoper. (…)
Indien en zolang de verkoper zich de economische eigendom voorbehoudt, behoeft de koopsom niet te worden terugbetaald, en wordt die verrekend met de geldlening tot eenzelfde bedrag, zodat op dat moment zowel verkoper als koper hebben ontvangen waar ieder recht op heeft.
5. Onherroepelijke volmacht
Verkoper en koper geven hierbij in het kader van voormelde overeenkomst en deze overeenkomst onherroepelijk volmacht aan ieder van de medewerkers werkzaam op het kantoor van mij, notaris, om:
- -
-
namens hen, zodra gebleken is dat een beroep op de ontbindende voorwaarde wordt gedaan (dan wel zodra duidelijk is dat de ontbindende voorwaarde niet zal worden vervuld) daarvan bij notariële akte te doen blijken. Voor het geval wel een beroep op de ontbindende voorwaarde wordt gedaan, zijn zij tevens bevoegd de vandaag verschuldigde overdrachtsbelasting bij de belastingdienst terug te vorderen.
- -
-
(…)
6. Geen afstand ontbindingsrechten
Gegeven de wensen van de hypothecaire financier wordt in de akte van levering geen gewag gemaakt van de ontbindende voorwaarde en wordt er ook geen afstand gedaan van het zich kunnen beroepen op ontbindende voorwaarden.
(…)”
4. Bij akte van levering van 14 december 2015 is het bedrijfspand onder voorbehoud van de economische eigendom tegen een koopprijs van € 2.000.000 door eiseres aan [A] geleverd. Naar aanleiding van deze verkrijging is een bedrag van € 120.000 aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.
5. In de akte van levering is onder andere het volgende opgenomen:“ B. DE KOOPOVEREENKOMST
De koopovereenkomst is mondeling tot stand gekomen. Partijen bevestigen dat de inhoud daarvan overeenkomt met de uitwerking in deze akte. De bepalingen van de koopovereenkomst blijven van kracht voor zover daarvan in deze akte niet wordt afgeweken. Partijen verklaren nog dat de verkoop en koop verband houdt met het niet-accepteren door de nieuwe hypothecaire financier van de verkopende vennootschap als debiteur en het vestigen van de daartoe benodigde hypotheek.
(…)
“Gebruik van het gekochte
Het gekochte is in gebruik als belegging (verhuur)
De verkoper behoudt zich de economische eigendom van het gekochte voor en blijft het gekochte gebruiken voor hetzelfde doel
(…)