Rechtbank Gelderland, 22-03-2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:2419, C/05/300849/ HA ZA 16-189
Rechtbank Gelderland, 22-03-2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:2419, C/05/300849/ HA ZA 16-189
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Gelderland
- Datum uitspraak
- 22 maart 2017
- Datum publicatie
- 1 mei 2017
- ECLI
- ECLI:NL:RBGEL:2017:2419
- Zaaknummer
- C/05/300849/ HA ZA 16-189
Inhoudsindicatie
Vereniging van Eigenaars vordert verbod verhuur pand aan horecaonderneming. Uitleg begrip ‘winkel’ in splitsingsakte uit 1977. Besluit van de vergadering van eigenaars tot het opleggen van een boete is nietig wegens strijd met het splitsingsreglement (artikel 5:129 jo. 2:14 BW).
Uitspraak
vonnis
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/300849 / HA ZA 16-189 / 167 / 871
Vonnis van 22 maart 2017
in de zaak van
de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS RICHE-FLAT TE ARNHEM,
gevestigd en kantoorhoudende te Arnhem,
eiseres,
advocaat mr. N.L.J.M. Rijssenbeek te Arnhem,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ENGELSING BELEGGINGEN WINKELS B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Oosterbeek, gemeente Renkum,
gedaagde,
advocaat mr. D.J. Pijl te Nijmegen.
Partijen zullen hierna de VvE en Engelsing genoemd worden.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- -
-
het tussenvonnis van 29 juni 2016
- -
-
de brief van 15 november 2016 van de VvE met twee producties
- -
-
het proces-verbaal van comparitie van 29 november 2016
- -
-
het rolbericht van 10 januari 2017 van de VvE met het verzoek vonnis te wijzen.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
De VvE is bij splitsingsakte van 9 maart 1977 (hierna: de splitsingsakte) opgericht. In diezelfde akte is een perceel bouwterrein aan het Willemsplein, hoek Korenstraat te Arnhem, met daarop het in aanbouw zijnde flatgebouw, gesplitst in 21 appartementsrechten.
De appartementsrechten geven het recht op het uitsluitend gebruiksrecht van respectievelijk een ‘winkel’ (3x), een ‘woning’(8x) met een ‘berging’ (8x), een ‘toiletgroep’ (1x) en een ‘containerruimte’ (1x).
In de splitsingsakte is het Reglement van het Koninklijke Broederschap der Notarissen in Nederland, vastgesteld bij akte op 22 februari 1973 en verleden voor de te Rotterdam gevestigde notaris mr. J. Schrijner (hierna: het splitsingsreglement), van toepassing verklaard. Dit splitsingsreglement bepaalt onder meer:
B. Regeling omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken
(…)
Artikel 5
1. De eigenaars en gebruikers zijn verplicht zich te onthouden van luidruchtigheid, het onnodig verblijf in de gemeenschappelijke gedeelten, voor zover deze niet voor verblijf voor korte of lange tijd bestemd zijn, en het daarin plaatsen van fietsen, bromfietsen of andere voorwerpen op plaatsen, die hiervoor niet zijn bestemd.
2. (…)
3. De vergadering kan tot de in het eerste en tweede lid genoemde handelingen toestemming verlenen, en een reeds verleende toestemming intrekken.
(…)
Artikel 7
De eigenaars of gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor de hechtheid ervan in gevaar zou worden gebracht of waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden.
(…)
C. Regeling omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van privé gedeelten
Artikel 9
1. Iedere eigenaar of gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij bij de uitoefening van dat recht het reglement en het huishoudelijk reglement in acht neemt en mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt.
2. De eigenaars en gebruikers zijn verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte te regelen bestemming.
Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.
3. (…)
(…)
Artikel 13
Het voortbrengen van muziek en andere storende geluiden is tussen vier en twintig uur ’s-nachts en ’s-morgens zeven uur verboden.
(…)
K. Overtredingen
Artikel 27
1. Bij overtreding van één der bepalingen van de wet, van het reglement of van het huishoudelijk reglement, hetzij door een eigenaar, hetzij door een gebruiker, zal de administrateur de betrokkene een schriftelijke waarschuwing doen toekomen per aangetekende brief en hem wijzen op de overtreding.
2. Indien de betrokkene geen gevolg geeft aan de waarschuwing kan de vergadering hem een boete opleggen van ten hoogste een bedrag dat nader in de akte zal worden bepaald voor elke overtreding, onverminderd de gehoudenheid van de overtreder tot schadevergoeding, zo daartoe termen aanwezig zijn, en onverminderd de andere maatregelen, welke de vergadering kan nemen krachtens de wet of het reglement.
(…)
L. Huishoudelijk Reglement
Artikel 28
1. Behoudens het bepaalde in de voorafgaande artikelen kan het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten worden geregeerd door een huishoudelijk reglement, dat alsdan zal worden vastgesteld en dat kan worden aangevuld of gewijzigd door de vergadering (…).
(…)
II Vergadering van eigenaars
Artikel 32
(…)
6. (…) De oproeping ter vergadering vindt plaats met een termijn van ten minste acht vrije dagen en wordt verzonden naar de (…) woonplaats van de eigenaar; zij bevat de opgave van de punten der agenda alsmede de plaats van de vergadering.
De VvE heeft een huishoudelijk reglement opgesteld. Daarin staat, voor zover in deze zaak van belang, het volgende:
2 GEBRUIK GEMEENSCHAPPELIJKE RUIMTES
Het is niet toegestaan om voorwerpen van welke aard dan ook bij voortduring te plaatsen op andere dan daarvoor specifiek bestemde gedeelten (bijv. fietsen, bromfietsen, boodschappenwagens, dozen etc.)
(…)
6. OVERLAST
Het is niet toegestaan overlast te bezorgen door audiovisuele apparatuur dan wel muziekinstrumenten of andere storende geluiden van 22.00 uur tot en met 08.00 uur.
(…)
9. SLOTBEPALING
9.1. (...)
9.2. (…)
Voor alle gevallen, waarin het Huishoudelijk Reglement en het Reglement van Splitsing van Eigendom niet voorziet, beslist de vergadering van eigenaars.
Engelsing is eigenaar van de drie appartementsrechten die het recht geven op het uitsluitend gebruiksrecht van een winkel op de begane grond.
Twee van deze appartementsrechten verhuurt Engelsing aan een uitzendbureau. Het derde appartementsrecht (adres: [adres] te Arnhem) verhuurt Engelsing sinds 1 september 2014 aan de eigenaar van [naam 1], die daar een nevenvestiging heeft geopend onder de naam “[naam 1]” (hierna: [naam 1]).
[naam 1] is een eetgelegenheid waar patat friet en snacks worden verkocht, waarbij de nadruk ligt op döner kebab. [naam 1] kent de volgende openingstijden:
- -
-
zondag tot en met woensdag van 10.00 uur tot 03.00 uur en
- -
-
donderdag tot en met zaterdag van 10.00 uur tot 07.00 uur.
Bij brief van 13 februari 2015 heeft de VvE Engelsing gewezen op diverse inbreuken die worden gemaakt op bepalingen uit de splitsingsakte, het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement. Samengevat gaat het om het gebruik in strijd met de bestemming ‘winkel’, zoals vastgelegd in de splitsingsakte, het in gebruik nemen van privé gedeelten, ongeoorloofde reclame-uitingen, aanpassingen aan het gebouw en verbouwingen in strijd met de splitsingsakte en het splitsingsreglement en structurele overlast als gevolg van een onrechtmatig gehuisveste horecaonderneming. Engelsing wordt gesommeerd om binnen twee weken de overtredingen te staken, bij gebreke waarvan de VvE aankondigt rechtsmaatregelen te zullen treffen. Tevens wordt aanspraak gemaakt op een billijke vergoeding van € 250,00 per dag voor elk van de genoemde overtredingen met een in de splitsingsakte vastgelegd maximum van € 2.268,90 per overtreding, verhoogd met wettelijke rente.
Engelsing heeft in antwoord op voormelde brief de VvE bij brief van 6 maart 2015 meegedeeld dat zij van mening is dat het horecabedrijf van [naam 1] niet in strijd is met de bestemming ‘winkel’ in de splitsingsakte. Verder is Engelsing het niet eens met een groot deel van de door de VvE genoemde onregelmatigheden en klachten van hinder en overlast.
Op 12 november 2015 heeft een vergadering van de VvE plaatsgevonden. De vergadering heeft besloten aan Engelsing een boete op te leggen van € 250,00 per dag per overtreding, als bedoeld in artikel 27 lid 1 van het splitsingsreglement. De vergadering heeft voorts het bestuur van de VvE gemachtigd om namens de VvE een juridische procedure te starten ter beëindiging van de overtredingen en ter incassering van de opgelegde boetes.