Rechtbank Gelderland, 07-11-2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:5865, 326456
Rechtbank Gelderland, 07-11-2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:5865, 326456
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Gelderland
- Datum uitspraak
- 7 november 2017
- Datum publicatie
- 15 november 2017
- ECLI
- ECLI:NL:RBGEL:2017:5865
- Zaaknummer
- 326456
Inhoudsindicatie
ontruiming van een executoriaal verkocht pand na goedkeuring voorzieningenrechter van onderhandse verkoopovereenkomst
Uitspraak
vonnis
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zutphen
zaaknummer / rolnummer: C/05/326456 / KZ ZA 17-236
Vonnis in kort geding van 7 november 2017
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
TEN BRINKE BOUW B.V.,
gevestigd te Doetinchem,
eiseres,
advocaat mr. G. Hamers te Rosmalen,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CIBA VASTGOED B.V.,
gevestigd te Gaanderen,
2. [naam gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
[gedaagde sub 2] verschenen in persoon en Ciba Vastgoed B.V. vertegenwoordigd door [gedaagde sub 2] .
Partijen zullen hierna Ten Brinke en Ciba c.s. genoemd worden. Gedaagden worden afzonderlijk van elkaar Ciba en [gedaagde sub 2] genoemd.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- -
-
de dagvaarding
- -
-
de mondelinge behandeling.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
In 2003 hebben gedaagden met een rechtsvoorganger van de ABN AMRO Hypotheken Groep B.V. (hierna: de bank) een overeenkomst van hypothecaire geldlening gesloten. Ciba en [gedaagde sub 2] zijn hoofdelijk aansprakelijk voor terugbetaling van de door de bank verstrekte lening van € 371.000,00. Bij notariële akte van 16 mei 2003 heeft Ciba de bank een recht van eerste hypotheek verleend op het woonhuis met café, erf en tuin, aan de [adres] te [plaatsnaam] , kadastraal bekend gemeente [naam gemeente] , [kadastrale gegevens] (hierna: het pand).
Bij deurwaardersexploot van 13 januari 2017 heeft de bank de executie van het pand aan Ciba c.s. aangezegd omdat Ciba c.s. in verzuim is met behoorlijke voldoening van hetgeen waarvoor de hypotheek tot waarborg strekte. Ciba c.s. is in het exploot aangezegd dat de openbare verkoop van het pand zal plaatsvinden op 21 februari 2017.
Voor afloop van de in artikel 547 lid 2 Rv genoemde termijn heeft Ten Brinke een onderhands bod van € 195.000,00 op het pand uitgebracht bij de notaris die de verkoop begeleidde.
In de “verklaring notaris omtrent onderhandse biedingen” van 8 februari 2017 heeft de notaris verklaard dat van de zes biedingen op het pand die hem hebben bereikt, de bieding van Ten Brinke de hoogste is. Vervolgens hebben de bank en Ten Brinke op 10 februari 2017 een koopovereenkomst getekend waarin is bepaald dat de akte van levering het pand binnen 6 weken na de datum van onvoorwaardelijke rechterlijke goedkeuring van die overeenkomst conform artikel 3:268 lid 2 BW zal worden verleden.
Bij verzoekschrift van 13 februari 2017 heeft de bank de voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, verzocht om goedkeuring te verlenen aan onderhandse verkoop van het pand aan Ten Brinke ex artikel 3:268 lid 2 BW. Naar aanleiding van het verzoekschrift heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden waarbij Ciba en [gedaagde sub 2] als verweerders zijn verschenen met hun toenmalig advocaat, mr. A.P.P.D. Rouwet.
In de beschikking van de voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 8 mei 2017 is onder meer het volgende overwogen:
“(...)
Verweerders hebben in de eerste plaats opgeworpen dat verzoekster ten onrechte tot executie van haar recht van hypotheek is overgegaan. De betalingsachterstand is ontstaan omdat [gedaagde sub 2] als gevolg van zijn detentie geen betalingen kon verrichten en daarover ook niet met verzoekster kon communiceren, aldus verweerders. In de onderhavige verzoekschriftprocedure kan de rechtmatigheid van de executie echter niet worden beoordeeld. Daarvoor dient de voorzieningenrechter in kort geding te worden aangezocht. In zoverre treft het verweer derhalve geen doel.
Vervolgens is aan de orde of, zoals verweerders hebben aangevoerd, aanleiding bestaat het verzoek af te wijzen en een dag voor de veiling te bepalen omdat redelijkerwijs aangenomen moet worden dat bij openbare executieverkoop een hogere opbrengst zal worden gerealiseerd dan € 195.000,00. In dit verband is van belang dat verzoekster een taxatierapport in geding heeft gebracht waarin is vermeld dat de onroerende zaak een executiewaarde heeft van € 170.000,00. Verweerders hebben geen concrete aanknopingspunten verschaft voor twijfel aan de juistheid van deze waardering, bijvoorbeeld door het overleggen van een tegentaxatie. Het is gebleven bij het noemen van de aankoopprijs van het pand en van de vraagprijs van het pand in de vrije verkoop. Daaraan kunnen echter geen redelijke verwachtingen omtrent de huidige executiewaarde van de onroerende zaak worden ontleend. Ook dit verweer slaagt niet.
(...) Het verzoek is in beginsel toewijsbaar.
Verweerders hebben echter aangegeven dat zij aan verzoekster willen voldoen hetgeen waarvoor de hypotheek tot waarborg strekt, alsmede van de reeds gemaakte executiekosten, zoals in art. 3:269 BW is voorzien. Zij hebben daartoe reeds de nodige concrete stappen gezet die kunnen worden voltooid als [gedaagde sub 2] in vrijheid zal zijn gesteld. Dat zal uiterlijk op 18 mei 2017 gebeuren, aldus [gedaagde sub 2] . Verweerders hebben met het oog op deze lossing verzocht om aanhouding van de zaak voor de duur van vier weken. (...)
Lossing is mogelijk tot op het tijdstip van de goedkeuring door de voorzieningenrechter van de onderhandse verkoop. Aannemelijk is dat [gedaagde sub 2] vanwege zijn detentie is beknot in het regelen van zijn geldzaken. Zijn inspanningen om tot lossing over te gaan zijn bovendien concreet en komen de voorzieningenrechter serieus voor. Aan verweerders zal daarom voor de voldoening van verzoekster nog de gevraagde gelegenheid van vier weken worden geboden. Voor aanhouding van de zaak bestaat echter geen aanleiding. Verzoekster dient op 5 juni 2017 om 12.00 uur schriftelijk, onder gelijktijdige verzending van een afschrift van dat bericht aan mr. Rouwet, aan de voorzieningenrechter te laten weten of zij is voldaan op de in art. 3:269 BW bedoelde wijze. Als dat op dat moment niet het geval is zal het verzoek in beginsel worden toegewezen.”
De voorzieningenrechter heeft vervolgens bepaald dat verzoekster op 5 juni 2017 om 12.00 uur schriftelijk, onder gelijktijdige verzending van een afschrift van dat bericht aan mr. Rouwet, aan de voorzieningenrechter zal laten weten of zij is voldaan op de in art. 3:269 BW bedoelde wijze en iedere verdere beslissing aangehouden.
Bij beschikking van 9 juni 2017 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, het verzoek om goedkeuring te verlenen aan onderhandse verkoop van het pand toegewezen omdat (samengevat) door Ciba c.s. niet binnen de gestelde termijn is voldaan en er geen aanleiding is voor verder uitstel.
Op 20 juli 2017 heeft de levering van het pand aan Ten Brinke plaatsgevonden door inschrijving van de daartoe opgemaakte notariële akte in de openbare registers.
Bij brief van 14 augustus 2017 heeft mr. Hamers namens Ten Brinke Ciba c.s. verzocht om vóór 21 augustus 2017 het pand te ontruimen en de sleutels ervan af te geven bij de notaris.
Ciba c.s. heeft vervolgens niet aan het verzoek van mr. Hamers voldaan.
Bij e-mailbericht van 23 oktober 2017 heeft de gemeente Oude IJsselstreek mr. Hamers bericht dat door de politie melding is gemaakt van het feit dat er onlangs nog horeca-activiteiten in het pand hebben plaatsgevonden, terwijl er voor het pand niet langer sprake is van een geldende horecavergunning. De gemeente heeft in het kader van de openbare orde en veiligheid gevraagd het pand op slot te doen, zodat er geen illegale activiteiten meer kunnen plaatsvinden.
3 Het geschil
Ten Brinke vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. primair te bepalen dat Ciba c.s. op grond van de beschikking van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 9 juni 2017 tot ontruiming van het pand wordt genoodzaakt, zoals bedoeld in artikel 525 lid 3 Rv;
subsidiair Ciba en [gedaagde sub 2] hoofdelijk te veroordelen het pand met al het hunne en de hunnen te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Ten Brinke te stellen.
2. ten aanzien van het onder 1 primair en subsidiair gevorderde, de termijn als bedoeld in artikel 555 Rv in te korten tot nihil;
3. Ciba en [gedaagde sub 2] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van dit geding.
Ten Brinke legt aan haar vorderingen ten grondslag dat de bank bij verzoekschrift van 13 februari 2017 niet heeft verzocht om ontruiming van het pand en de voorzieningenrechter daarom Ciba c.s. niet heeft veroordeeld tot ontruiming. Ten Brinke stelt dat, ook in het geval er wél een veroordeling tot ontruiming in de beschikking was opgenomen, Ten Brinke daar niets aan zou hebben gehad omdat dan sprake zou zijn van een aan de bank toekomende bevoegdheid op grond van artikel 3:268 lid 2 BW die niet overdraagbaar is aan de executoriale koper. In de wet is immers geen bepaling opgenomen waarin staat dat die bevoegdheid kan worden overgedragen, aldus Ten Brinke. Ten Brinke stelt zich op het standpunt dat artikel 525 lid 3 Rv een zelfstandige ontruimingstitel geeft aan de koper indien sprake is van onderhandse verkoop als bedoeld in artikel 3:268 lid 2 BW omdat de executieleer meebrengt dat de verplichting van de geëxecuteerde om het goed ter beschikking te stellen evenzeer inherent is aan de executie als de bevoegdheid van de executant tot juridische levering. Het begrip executie impliceert automatisch het recht van de koper om ontruiming af te dwingen krachtens de titel waarbij hem het goed wordt toegewezen, aldus Ten Brinke. Nu Ten Brinke diverse deurwaarders heeft benaderd met het verzoek op grond van de beschikking tot ontruiming van Ciba c.s. over te gaan, maar die deurwaarders weigeren tot ontruiming over te gaan zonder ontruimingsvonnis, stelt Ten Brinke belang bij haar vordering te hebben.
Ciba c.s. voert ten verwere aan dat zij het pand in 2016 heeft verkocht aan de heer [naam 1] . Ciba c.s. vindt het onterecht dat het pand executoriaal is verkocht. Ciba c.s. stelt dat [gedaagde sub 2] had kunnen voldoen aan de verplichtingen jegens de bank. Het lukte niet een en ander op tijd te regelen omdat [gedaagde sub 2] , toen de bank executoriaal wilde gaan verkopen, in detentie zat en zijn bankzaken toen niet kon regelen. Na het uitstel dat de voorzieningenrechter had gegeven in de beschikking van 8 mei 2017, is [gedaagde sub 2] vrij gekomen, maar toen was zijn geld verdwenen. Ciba c.s. stelt de sleutel niet te zullen afgeven ten behoeve van Ten Brinke omdat het pand in 2016 aan [naam 1] is verkocht.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.