Rechtbank Gelderland, 16-01-2019, ECLI:NL:RBGEL:2019:309, NL18.11702
Rechtbank Gelderland, 16-01-2019, ECLI:NL:RBGEL:2019:309, NL18.11702
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Gelderland
- Datum uitspraak
- 16 januari 2019
- Datum publicatie
- 5 mei 2019
- ECLI
- ECLI:NL:RBGEL:2019:309
- Formele relaties
- Hoger beroep: ECLI:NL:GHARL:2021:6758, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- NL18.11702
Inhoudsindicatie
Uitoefening van een retentierecht jegens derden (artikel 3:291 BW).
Uitspraak
vonnis
_________________________________________________________________ _
RECHTBANK GELDERLAND
Civiel recht
Zittingsplaats Zutphen
zaaknummer: NL18.11702
Vonnis van 16 januari 2019
in de zaak van
[eiseres] , [adres eiseres] ,
eiseres, hierna te noemen: [eiseres] ,
advocaat mr. J.C.M. Jochemsen-Vernooij te Arnhem,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[verweerster] ,
[adres verweerster] , verweerster, hierna te noemen: [verweerster] , advocaat mr. H.J.P. Robers te Hengelo (Overijssel).
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de procesinleiding
- het verweerschrift
- het proces-verbaal van mondelinge behandeling op 30 november 2018.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
Op 22 februari 2010 is tussen [verweerster] en Innové Vastgoed B.V. (hierna: Innové Vastgoed) een aannemingsovereenkomst gesloten met betrekking tot de bouw van twintig appartementen en commerciële ruimten aan de [adres 1] (hierna ook: aannemingsovereenkomst [adres 1]). Alleen en zelfstandig bestuurder van Innové Vastgoed was [naam broer eiseres] , de broer van [eiseres] (hierna ook: de broer).
In mei 2010 heeft [eiseres] het appartement(srecht), plaatselijk bekend
[adres 1] (hierna ook: het appartement(srecht)) van Innové Vastgoed gekocht voor een bedrag van € 282.000,00, bestaande uit een aankoopsom voor het gronddeel van € 185.000,00 en een voorschot op de aanneemsom voor de afbouw van het appartement van € 97.000,00. [eiseres] was in die tijd in dienst van Innové Vastgoed.
Op 18 althans 28 mei 2010 is tussen [verweerster] en [eiseres] een aannemingsovereenkomst gesloten voor de (af)bouw van het appartement voor de som van € 194.000,00. In de overeenkomst is bepaald dat de helft van de aanneemsom voor rekening van Innové Vastgoed komt.
Op 24 juni 2010 is het appartement(srecht) aan [eiseres] geleverd.
Vanaf 5 september 2011 oefent [verweerster] een retentierecht uit op het appartement(srecht).
Op 14 oktober 2011 heeft [eiseres] het appartement(srecht) op grond van een vaststellingsovereenkomst aan haar broer geleverd. Op 23 november 2011 heeft de broer het appartement aan zijn partner/echtgenote geleverd.
Op 20 december 2011 is het faillissement uitgesproken van Euro Projects Ontwikkeling B.V. (eerder geheten: Innové Vastgoed).
Bij overeenkomst van 19 maart 2012 heeft de broer zich jegens [verweerster] hoofdelijk als borg en mede-debiteur verbonden voor hetgeen [verweerster] van Innové Vastgoed respectievelijk Innové Immo aan [verweerster] te vorderen heeft of zal krijgen uit hoofde van de aannemingsovereenkomst [adres 1], dit tot een bedrag van € 155.000,00, te vermeerderen met rente en kosten. [verweerster] heeft zich in de overeenkomst verplicht het retentierecht op de commerciële ruimten van het appartementencomplex op te heffen. Op 20 juli 2012 is de overeenkomst van borgtocht en schuldbekentenis van 19 maart 2012 vastgelegd in een notariële akte.
Het retentierecht op de commerciële ruimten van het appartementencomplex is vervolgens opgeheven. Het retentierecht op het appartement(srecht) is gehandhaafd.
Bij arbitraal vonnis van 8 mei 2014 is Innové Immo veroordeeld tot betaling aan [verweerster] van een bedrag van € 95.442,75, te vermeerderen met rente en kosten. Het betrof niet nagekomen betalingsverplichtingen uit hoofde van de aannemingsovereenkomst [adres 1].
Bij arbitraal vonnis van 15 april 2015 is [eiseres] veroordeeld tot betaling aan [verweerster] van een bedrag van € 1.054,75, te vermeerderen met rente en kosten. Het gaat om (resterende) betalingsverplichtingen uit hoofde van de met [verweerster] gesloten aannemingsovereenkomst.
Bij vonnis van de rechtbank Overijssel van 19 juni 2015 is de broer strafrechtelijk veroordeeld wegens onder meer (het feitelijk leidinggeven aan) het medeplegen van bedrieglijke bankbreuk, gepleegd door een rechtspersoon.
Bij vonnis van 2 augustus 2016 van rechtbank Overijssel zijn de broer en zijn partner/echtgenote veroordeeld tot (terug)levering van het appartement(srecht) aan [eiseres] . Deze teruglevering heeft plaatsgevonden op 23 november 2016.
In 2018 heeft [eiseres] aan [verweerster] het restantbedrag betaald dat zij volgens [verweerster] verschuldigd was, te weten een bedrag van € 3.142,75.
Op 23 april 2018 is Innové Immo uitgeschreven uit het handelsregister.
3 De vordering
[eiseres] vordert (samengevat) dat de rechtbank, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis,
I. voor recht zal verklaren dat [verweerster] vanaf 15 april 2015 onrechtmatig handelt door afgifte aan [eiseres] te weigeren van het appartement,
ll. [verweerster] zal gebieden alle handelingen te verrichten die nodig zijn om (de uitoefening van) het door haar gepretendeerde retentierecht niet te laten (voort)bestaan, waaronder:
- zo spoedig mogelijk en uiterlijk binnen vierentwintig uur na betekening van het vonnis: het prijsgeven van de feitelijke macht over en het afgeven van de sleutel van het appartement, alsmede het verwijderen en verwijderd houden van alle door haar aanwezige materialen en bouwstoffen in het appartement door deze te ontruimen met al de hare en al het hare,
- binnen veertien dagen na betekening van het vonnis: het inschrijven van een waardeloosheidverklaring van de 'Registerverklaring inzake retentierecht' van 15 januari
2014 in de openbare registers conform de Kadasterwet,
III. [verweerster] zal gebieden te hengen en gedogen dat, indien [verweerster] niet binnen de onder II. gestelde termijn heeft voldaan aan het onder II. gevorderde, [eiseres] voor rekening en risico van [verweerster] alle handelingen verricht die nodig zijn om (de uitoefening van) het door [verweerster] gepretendeerde retentierecht niet te laten (voort)bestaan waaronder:
- het (laten) ontruimen van - en het ontnemen van de feitelijke macht door
[verweerster] over - het appartement,
- het inschrijven van een waardeloosheidverklaring van de 'Registerverklaring inzake retentierecht' van 15 januari 2014 conform de Kadasterwet, waarbij het te wijzen vonnis in de plaats zal treden van de wilsovereenstemming met de inhoud van de waardeloosheidverklaring van de zijde van [verweerster] ,
IV. op straffe van een door [verweerster] aan [eiseres] te verbeuren dwangsom.
[eiseres] voert ter onderbouwing van deze vorderingen, in het licht van de vaststaande feiten, het volgende aan.
Er is geen sprake van een retentierecht, althans een eventueel retentierecht is vervallen. Zij heeft aan [verweerster] betaald hetgeen zij verschuldigd was. Voor de schuldbekentenis van de broer kan [verweerster] geen retentierecht uitoefenen, omdat [verweerster] geen verplichting jegens de broer heeft die zij kan opschorten.
Het retentierecht van [verweerster] is tenietgegaan doordat de aanneemsom volledig is voldaan. [verweerster] heeft voor de broer een bedrag van € 151.651,50 geïncasseerd en mag dit bedrag verrekenen op grond van de schuldbekentenis van de broer. Voor het geval [verweerster] deze verrekenmogelijkheid verloren heeft laten gaan, beroept [eiseres] zich op bevrijding van haar aansprakelijkheid op grond van artikel 6:139 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
Het recht is vervallen met het faillissement van Innové Vastgoed. Er is een negatief eigen vermogen van € 1.150.000,00. Nakoming is blijvend onmogelijk. Er is geen sprake van schuldoverneming of contractsoverneming door Innové Immo. Als daar sprake van is, dan is het retentierecht niet mee overgegaan omdat het een voorrecht op een bepaald goed is. Bovendien kan ook Innové Immo niet meer nakomen. Zij is uitgeschreven uit het handelsregister met een negatief eigen vermogen van € 257.817,00.
[verweerster] maakt misbruik van het opschortingsrecht omdat zij op oneigenlijke wijze een derde probeert te bewegen tot het voldoen van vorderingen die zij op grond van de aannemingsovereenkomst op de failliete Innové Vastgoed heeft. Voor dit doel is de opschortingsbevoegdheid niet aan haar verleend.
Het retentierecht is voorts vervallen omdat [verweerster] gedurende 2,5 jaar herhaaldelijk heeft nagelaten desgevraagd in te gaan op de hoogte van de resterende vordering waarvoor het retentierecht zou worden uitgeoefend. Op grond van de redelijkheid en billijkheid die zij bij de uitoefening van het recht in acht dient te nemen, had zij deze informatie dienen te verschaffen. De weigerachtige houding betreft een onrechtmatige gedraging die niet gezuiverd kan worden. Dit brengt ook met zich dat [verweerster] in schuldeisersverzuim verkeert, waarmee een extra grondslag is gegeven voor opheffing van het retentierecht. Tot slot geldt dat uitoefening van het retentierecht in geen enkele verhouding staat tot de aard en ernst van de vermeende tekortkoming, omdat de vordering op [eiseres]
(volgens de arbiter) € 1.054,75 bedroeg en het appartement een waarde van bijna € 400.000,00 heeft.
Nu aan [verweerster] geen retentierecht toekomt, heeft [verweerster] het appartement zonder recht of titel onder zich. [eiseres] eist haar eigendom op, zodat [verweerster] de uitoefening van het (vermeende) retentierecht dient te staken en de feitelijke macht dient prijs te geven. [verweerster] dient daarbij medewerking te verlenen aan het opstellen en inschrijven van een waardeloosheidverklaring in de openbare registers.