Rechtbank Gelderland, 22-12-2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:6761, ARN 19/3578 en 19/3579

1. Eiser heeft in 2002 bij het handelsregister van de Kamer van Koophandel een eenmanszaak ingeschreven onder de naam ‘ [naam] ’. De activiteiten bestaan volgens dat register uit ‘overige sport- en recreatieonderwijs’, ‘winkels in sportartikelen’ en ‘overige dienstverlening’, nader omschreven als paardrij-instructeur, detailhandel in ruiter- sportartikelen, handel in paarden, trainen van paarden en pensionstalling.

2. In 2004 heeft eiser een woonboerderij aan [adres 1] te [plaats 1] gekocht voor € 850.000 om daar te wonen en een paardenfokkerij, pensionstal en een trainingscentrum voor paarden te beginnen.

3. De totale oppervlakte van het perceel bedraagt 29.923 m2 waarvan 21.023 m2 weiland (cultuurgrond), 8.100 m2 erf (ondergrond van bedrijfsopstallen) en 800 m2 ondergrond van de woning. De woning heeft een inhoud van 750 m3. De bedrijfsgebouwen bestaan uit een tas, een aardappelbewaarloods, een buitenrijbak, een longeerbak, drie paddocks, een stapmolen en twee uitloopruimten.

4. Eiser heeft de bedrijfsgebouwen inclusief ondergrond en de cultuurgrond (het bedrijfsgedeelte) op de fiscale balans onder activa geplaatst voor een totaalbedrag van € 164.709 na afboeking van de toenmalige herinversteringsreserve. Eiser heeft sinds de aankoop niet afgeschreven op deze bedrijfsmiddelen.

5. In april 2016 heeft eiser de woonboerderij verkocht voor € 737.500. De koopprijs is in de notariële akte niet gesplitst in een woninggedeelte en een bedrijfsgedeelte.

6. In de aangifte IB/PVV voor het jaar 2016 heeft eiser vanwege de verkoop van de bedrijfsgebouwen een winst aangegeven van € 48.291. Dit bedrag is berekend door de WOZ-waarde van het bedrijfsgedeelte (per waardepeildatum 1 januari 2015), te weten € 213.000, te verminderen met de boekwaarde van € 164.709. In de WOZ-waarde is niet begrepen de waarde van de cultuurgrond.

7. Verweerder heeft de winst met € 193.930 gecorrigeerd op basis van een controlerapport waardeonderzoek van [persoon A2] . In dat rapport is de koopprijs van € 737.500 als volgt gesplitst:

8. De correctie is vervolgens als volgt berekend:

9. In geschil is of, en zo ja voor welk bedrag, boekwinst is behaald bij de verkoop van het bedrijfsgedeelte van de woonboerderij. Niet in geschil is dat de verkoop heeft plaatsgevonden tegen de waarde in het economisch verkeer.

10. Anders dan eiser in zijn aangifte heeft aangegeven, is eiser in de beroepsfase van mening dat met de verkoop van het bedrijfsgedeelte geen winst is behaald. Volgens eiser is eerder sprake is van een boekverlies dan een boekwinst. Dit strookt ook met het feit dat de woonboerderij voor € 850.000 is gekocht en voor € 737.500 is verkocht terwijl de waarde van woningen gemiddeld genomen alleen maar is gestegen. De koopsom is dan ook volledig toe te rekenen aan de woning, die zoveel waard is omdat het om een vrijstaande woning gaat, gelegen in de Randstad en met veel bijliggende grond. De waarde in het economische verkeer van het bedrijfsgedeelte bedraagt naar de mening van eiser nihil omdat een lonende exploitatie niet mogelijk is door de beperkingen die de gemeente aan het gebruik van het perceel heeft gesteld. Met verwijzing naar een arrest van de Hoge Raad van 3 januari 1996¹ stelt eiser dat verweerder ten onrechte de koopsom heeft gesplitst in een gedeelte dat voor de woning is betaald en een gedeelte dat voor de bedrijfsdelen is betaald, omdat die splitsing niet zodanig in de notariële akte is opgenomen.

11. Verweerder is van mening dat de winst eerder te laag dan te hoog is vastgesteld. Daarvoor verwijst hij naar het controlerapport waardeonderzoek en twee bijgevoegde controleberekeningen waaruit volgt dat het bedrijfsgedeelte van de woonboerderij ten minste € 438.500 waard is. De regel dat in beginsel moet worden aangesloten bij de splitsing in de koopakte is naar de mening van verweerder niet van toepassing, omdat in dit geval in de koopakte geen splitsing van de koopsom is gemaakt.

12. Niet in geschil is dat de verkoopprijs van € 737.500 de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. De rechtbank volgt partijen dan ook in hun uitgangspunt dat eiser het bedrijfsgedeelte voor zover dat onderdeel is van de woonboerderij ook voor de waarde in het economische verkeer heeft verkocht.

13. Verweerder heeft tijdens de zitting verklaard dat de door hem bepaalde waarde van € 438.500 is berekend aan de hand van de vergelijkingsmethode en de gecorrigeerde vervangingswaarde. Uitsluitend voor de waardebepaling van de cultuurgrond is een onderbouwing van de vaststelling van de waarde gegeven. De onderbouwing en de uitwerking van deze methodes ten behoeve van de waardebepaling van de overige onderdelen van het onder punt 3 genoemde bedrijfsgedeelte ontbreken in het dossier. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder met het controlerapport waardeonderzoek het bedrag van € 438.500 onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt.

14. Op basis van twee controleberekeningen stelt verweerder dat de waarde van € 438.500 toch niet te hoog is vastgesteld. De controleberekeningen tonen een waarde aan van € 449.250 dan wel € 439.750 op basis van de WOZ-beschikkingen 2016 respectievelijk 2017. In die controleberekeningen wordt het verschil tussen de koopsom en de WOZ-waarde (ook wel de meerprijs genoemd) opgeteld bij de WOZ-waarde van de woning respectievelijk het bedrijf, naar rato van de verhouding in de WOZ-beschikking. Die verhouding bedraagt 50/50 in de WOZ-beschikking voor belastingjaar 2016 en 52/48 in de WOZ-beschikking voor belastingjaar 2017.

15. Mede gelet op de niet bestreden stelling van eiser dat bedrijfsmatige exploitatie (vrijwel) niet mogelijk is, kan er naar het oordeel van de rechtbank niet zonder meer van worden uitgegaan dat de verhouding van waardeverdeling tussen woning en bedrijf in de WOZ-beschikkingen realistisch is. De verhouding in de WOZ-beschikkingen volgt namelijk uit de door de gemeente toegekende waarden van de samenstellende onderdelen terwijl die waarden slechts een hulpmiddel zijn om tot de eindwaarde te komen.² Tegenover de gemotiveerde betwisting door eiser heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat op deze manier wordt gekomen tot een juiste waarde in het economische verkeer van het bedrijfsgedeelte van het pand.

16. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser op zijn beurt ook niet aannemelijk gemaakt dat de bedrijfsgebouwen en de cultuurgrond geen enkele waarde hebben. Niet gesteld of gebleken is dat de bedrijfsgebouwen sloopwaardig zijn of dat over de cultuurgrond niet kan worden beschikt. De omstandigheid dat de koopsom in de koopakte niet is gesplitst, bewijst niet dat het bedrijfsgedeelte voor nihil van de hand is gedaan.

17. Nu beide partijen de door hen voorgestelde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt de rechtbank de waarde/koopsom van het bedrijfsgedeelte inclusief cultuurgrond in goede justitie vast op € 354.000. Het belastbare inkomen uit werk en woning wordt als volgt vastgesteld:

18. Gelet op het voorgaande is het beroep tegen de aanslag IB/PVV 2016 gegrond. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen en de aanslag verminderen.

19. Eiser heeft tegen de aanslag ZVW geen afzonderlijke beroepsgronden aangevoerd. Door de verlaging van de verkoopwinst wordt ook het bijdrage-inkomen ZVW verlaagd, maar het bijdrage-inkomen ligt nog steeds ver boven het maximumbijdrage-inkomen van € 52.763. Het beroep tegen deze aanslag is daarom ongegrond.

20. Het beroep wordt geacht mede betrekking te hebben op de belastingrente. Aangezien eiser geen zelfstandige beroepsgronden tegen de beschikking belastingrente heeft aangevoerd, moet de in rekening gebrachte belastingrente worden verminderd overeenkomstig de vermindering van de belastingaanslag.

21. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.572 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 261, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.

22. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.