Rechtbank Gelderland, 11-03-2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:1157, AWB - 19 _ 3807

1. Eiseres is een woningcorporatie.

2. Vanaf 1 januari 2008 zijn woningcorporaties integraal belastingplichtig voor de Vpb. Verweerder is in dat kader met Aedes, de vereniging van woningcorporaties, in overleg getreden om te komen tot een model voor vaststellingsovereenkomsten waarin invulling wordt gegeven aan de uit deze integrale belastingplicht voortvloeiende fiscale vraagstukken. Dit overleg heeft geleid tot het opstellen van een model, genaamd ‘Belastingplicht Woningcorporaties Vaststellingsovereenkomst 2’, van 23 januari 2009 (VSO2). Eiseres en verweerder hebben een overeenkomst naar het model van VSO2 ondertekend.

3. Tot op heden is de VSO2 niet opgezegd door één van de partijen.

4. Op de openingsbalans per 1 januari 2008 heeft eiseres haar sociale huurwoningen op basis van VSO2 gewaardeerd op 70% van de WOZ-waarde zoals vastgesteld in de respectievelijke WOZ-beschikking 2009 (met als peildatum 1 januari 2008).

5. Artikel 2.2.1 van de VSO2 bepaalt, voor zover van belang, het volgende:

1. De waarde in het economische verkeer van sociale huurwoningen is 70% van de WOZ-waarde per de waardepeildatum 1 januari 2008.”

6. Artikel 2.2.8 van de VSO2 bepaalt, voor zover van belang, het volgende:

3. Afwaardering van huurwoningen is alleen mogelijk indien de WOZ-waarde van het betreffende jaar lager is dan de WOZ-waarde als genoemd in de artikelen 2.2.1 respectievelijk 2.2.2. De omvang van deze afwaardering is gelijk aan de relatieve daling van deze WOZ-waarde.

4. De in het derde lid genoemde afwaardering dient bij stijging van de WOZ-waarde op eenzelfde wijze teruggenomen te worden.”

7. Deze bepaling is, voor zover van belang, als volgt toegelicht in de toelichting die hoort bij VSO2:

8. Vanaf 1 januari 2008 heeft eiseres voor vastgoed in exploitatie het stelsel ‘kostprijs minus afschrijvingen’ gehanteerd.

9. Eiseres heeft op 22 januari 2016 besloten om vanaf het boekjaar 2013 over te gaan op een ander waarderingsstelsel, te weten ‘kostprijs minus afschrijvingen dan wel lagere bedrijfswaarde’. Ten tijde van het nemen van dit besluit was de waarde van de individuele woningen ten opzichte van de WOZ beschikking 2009 met meer dan 30% gedaald.

10. De definitieve aanslag Vpb 2013 ten name van eiseres is opgelegd na de door eiseres op 22 januari 2016 doorgevoerde stelselwijziging. Verweerder is daarbij akkoord gegaan met een afwaardering van huurwoningen voor een bedrag van € 17.950.264. In een verslag van een gesprek op 10 oktober 2016 tussen partijen is hierover het volgende opgemerkt:

-

de afwaardering over 2013 wordt geaccepteerd (over 2012 heeft geen afwaardering plaatsgevonden)

-

vanaf 2014 wordt enkel een afwaardering, lager dan 70% van de WOZ waarde, geaccepteerd als sprake is van een duurzame waardedaling, dit zal Wonion aan moeten tonen

-

Als de WOZ waarde stijgt, moet een deel van de afwaardering weer teruggenomen worden (tot maximaal een waarde van 70% van de WOZ waarde).”

11. In haar op 25 mei 2018 ingediende (herziene) aangifte Vpb 2014 heeft eiseres een belastbare winst van € 2.060.255 en een belastbaar bedrag van € 0 aangegeven. In deze herziene aangifte heeft eiseres 36 woningen afgewaardeerd met een totaalbedrag van € 1.341.300. Daarbij is uitgegaan van de WOZ-waarde per 1 januari 2015 (WOZ-beschikking 2016) van deze woningen. Deze woningen zijn ten opzichte van de waardering op de openingsbalans op 1 januari 2008 en de boekwaarde per 31 december 2014 met meer dan 30% gedaald. Daarnaast heeft eiseres in de (herziene) aangifte Vpb 2014 383 woningen opgewaardeerd (na eerdere afwaardering) voor een totaalbedrag van € 808.543, vanwege de gestegen WOZ-waarde. Deze woningen betreffen vergelijkbare woningen als de afgewaardeerde woningen.

12. De aanslag Vpb 2014 is opgelegd met dagtekening 8 september 2018 naar een belastbare winst van € 3.401.555 en een belastbaar bedrag van € 0. Verweerder heeft bij het opleggen van de aanslag de door eiseres opgevoerde afwaardering van € 1.341.300 niet geaccepteerd.

13. Verweerder heeft bij uitspraak met dagtekening 23 mei 2019 het hiertegen ingediende bezwaar ongegrond verklaard.

14. In geschil is of eiseres terecht een afwaardering wegens lagere bedrijfswaarde van de woningen ad € 1.341.300 bij de winstberekening in aanmerking mag nemen. Daarbij is met name in geschil of de afwaardering die eiseres heeft toegepast in lijn is met hetgeen is afgesproken in de VSO2.

15. Het is niet in geschil dat de WOZ-waardes van de afgewaardeerde huurwoningen op 31 december 2014 ten minste 30% lager waren dan de respectievelijke WOZ-waardes voor het jaar 2009.

16. Eiseres is van mening dat zij in lijn handelt met de dwingende bepalingen in de VSO2. Vanaf het boekjaar 2013 heeft zij immers gekozen voor het waarderingsstelsel ‘kostprijs minus afschrijvingen of lagere bedrijfswaarde’, waarbij waardering op lagere bedrijfswaarde wordt gehanteerd als de WOZ-waarde van woningen in enig jaar ten opzichte van de WOZ 2009 met meer dan 30% is gedaald.

17. Verweerder stelt dat slechts mag worden afgewaardeerd indien sprake is van een duurzame waardedaling. Daarvan is geen sprake, omdat ten tijde van de afwaardering de waarde van onroerend goed in algemene zin het dieptepunt reeds had bereikt en de waarde ten tijde van de indiening van de aangifte weer steeg. Verweerder is het dan ook niet eens met de opvatting van eiseres dat louter de WOZ-waarde per balansdatum relevant is.

18. De rechtbank is van oordeel dat eiseres op grond van artikel 2.2.8, derde lid, van de VSO2 gerechtigd is om een bedrag van € 1.341.300 af te waarderen. Daartoe wordt het volgende overwogen. Voorop zij gesteld dat het bij het uitleggen van een overeenkomst, zoals VSO2, niet alleen aankomt op de bewoordingen van de overeenkomst maar ook op de betekenis die de betrokken partijen daaraan over en weer mochten geven en hetgeen zij te dien aanzien over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.¹ De rechtbank stelt voorop dat VSO2 een praktische oplossing beoogt. Voor de openingsbalans is afgesproken om aan te sluiten bij 70% van de WOZ-waarde van de woningen. Dit zou kunnen afwijken van de waarde in het economisch verkeer van die woningen. Om die reden was het ook nodig om afspraken te maken over te nemen verliezen en afwaarderingen. Dat betekent dat in VSO2 een invulling wordt gegeven aan hoe met goedkoopmansgebruik moet worden omgegaan in dit soort specifieke gevallen. Artikel 2.2.8, derde lid, van de VSO2 bepaalt dat afwaardering van huurwoningen alleen mogelijk is indien de WOZ-waarde van het betreffende jaar lager is dan 70% van de WOZ-waarde per 1 januari 2009. Daar komt bij dat verweerder ter zitting heeft erkend dat er geen licht zit tussen het waarderingsstelsel dat eiseres vanaf boekjaar 2013 hanteert en hetgeen in artikel 2.2.8, derde lid, van de VSO2 is bepaald. Omdat beide partijen hebben ingestemd met de VSO2 zijn zij hier beide aan gebonden en mag eiseres dus afwaarderen als WOZ-waardes van woningen met meer dan 30% zijn gedaald ten opzichte van de WOZ-waardes voor 2009.

19. Daarnaast verwerpt de rechtbank de stelling van verweerder dat niet tot afwaardering kon worden overgegaan, omdat de waarde van de woningen ten tijde van indiening van de aangifte weer stijgende was. Daartoe verwijst de rechtbank naar de tekst van de toelichting op artikel 2.2.8, derde lid, van de VSO2, waarin onder meer staat:

(…)“Deze duurzame waardedaling dient te blijken uit de nieuwe WOZ-waarden.”

20. De rechtbank merkt nog op dat partijen ter zitting hebben bevestigd dat de door verweerder vastgelegde afspraken naar aanleiding van het gesprek op 10 oktober 2016 eenzijdige afspraken (zie onderdeel 10.) van verweerder betreffen. Deze afspraken kunnen dus niet als wijziging van of aanvulling op de VSO2 worden aangemerkt.

21. Gelet het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard en behoeven de overige beroepsgronden van eiseres geen bespreking meer. De rechtbank zal de belastbare winst vaststellen overeenkomstig de (herziene) aangifte Vpb 2014 op € 2.060.255. Hiermee wordt bij verliesverrekeningbeschikking een bedrag aan verliezen verrekend van € 2.060.255, zodat het belastbaar bedrag nihil blijft. Het bedrag aan onverrekende verliezen zoals meegedeeld op het aanslagbiljet Vpb 2014 wijzigt van € 17.968.746 in € 19.310.046

22. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.333 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde per punt van € 265, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1).