Rechtbank Gelderland, 07-12-2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:6515, AWB - 20 _ 6731

1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-één-kap-woning, met een dakopbouw (extra verdieping), een berging, een carport en een tuinhuis, met bouwjaar 1996. In 2004 is bovenop de berging een aanbouw geplaatst. De oppervlakte van de woning bedraagt 171 m² en van het perceel 228 m².

2. In geschil is allereerst of verweerder heeft voldaan aan de toezendplicht in bezwaar en vervolgens de vastgestelde waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019.

3. De rechtbank stelt voorop dat artikel 40, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) bepaalt dat de heffingsambtenaar aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen op verzoek een afschrift verstrekt van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Deze regeling strekt ertoe dat degene te wiens aanzien een waardebeschikking is genomen bepaalde waardegegevens kan verkrijgen, waarover hij wenst te beschikken om de juistheid van die waardebeschikking te kunnen controleren.¹ Voor deze gegevens geldt een toezendplicht op verzoek. Het gaat daarbij niet alleen om het taxatieverslag, maar om alle gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde, zoals de taxatiematrix en de grondstaffel.²

4. De gemachtigde van eiser heeft in bezwaar verzocht om toezending van het taxatieverslag, de grondstaffel en de taxatiekaart met de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de referentieobjecten.

5. Verweerder heeft deze gegevens voorafgaand aan het hoorgesprek aan de gemachtigde van eiser digitaal verstrekt via ‘Nextcloud’. Ter onderbouwing hiervan heeft verweerder een schermafdruk van dat systeem overgelegd en op de zitting toegelicht dat het taxatieverslag van de onderhavige woning, de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop de vermelding van de KOUDVL-factoren van de woning en die van de vergelijkingsobjecten via één van de daarop vermelde Excel-bestanden aan de gemachtigde zijn verstrekt. De gemachtigde heeft dit niet betwist. De rechtbank is van oordeel dat verweerder daarmee heeft voldaan aan de toezendplicht in de bezwaarfase en aan de eis van inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de gegevens van de vastgestelde WOZ-waarde van de woning.³ Deze beroepsgrond van eiser faalt.

6. Eiser bepleit een waarde van € 298.000 en verwijst ter onderbouwing daarvan naar een taxatierapport van [kantoornaam] . De woning is in dat rapport vergeleken met een drietal verkochte woningen, te weten: [referentie 1] verkocht op 28 oktober 2019 voor € 330.000, [referentie 2] (volgens eiser) verkocht op 30 april 2020 voor € 365.500 en [referentie 3] verkocht op 4 februari 2019 voor € 350.000, alle te [woonplaats] . Volgens eiser heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de verouderde voorzieningen van de woning en het feit dat sprake is van scheurvorming in de tegels van de woning. Daarnaast stelt eiser dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd en hoe het indexeringspercentage tot stand is gekomen. Volgens eiser is ten aanzien van de indexering sprake van een ‘black box’ en dat alleen dient al te leiden tot een gegrondverklaring van het beroep. Eiser heeft daarbij verwezen naar een uitspraak van 16 september 2020 van de rechtbank Rotterdam.⁴ Voorts heeft eiser op de zitting nog gesteld dat de gehanteerde methodiek voor het in aanmerking nemen van de opstallen niet correct is.

7. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing hiervan heeft verweerder een taxatierapport ingebracht, opgemaakt op 24 maart 2021 door taxateur [taxateur] . In dit taxatierapport is de waarde van de woning vastgesteld op € 346.000. Deze waarde is onderbouwd met verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten [referentie 2] (volgens verweerder) verkocht op 1 mei 2020 voor € 367.500, [referentie 3] verkocht op 5 februari 2019 voor € 350.000, [referentie 4] verkocht op 18 oktober 2018 voor € 370.000 en [referentie 5] verkocht op 3 juli 2017 voor € 397.500, alle te [woonplaats] . Volgens verweerder zijn de vergelijkingsobjecten bruikbaar en is voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Het object [referentie 5] is gebruikt als extra onderbouwing, ondanks dat de verkoopdatum verder van de waardepeildatum is gelegen, omdat dit object zeer vergelijkbaar is met de woning van eiser en het transactiecijfer is geïndexeerd naar de waardepeildatum. In de waardematrix, behorend bij het taxatierapport, staan de indexeringsgegevens vermeld zoals verweerder die heeft gehanteerd bij het toerekenen naar de waardepeildatum van eerdere of latere transacties. Die percentages zijn afkomstig uit de ‘permanente marktanalyse’ (PMA). Verweerder erkent dat het indexeringspercentage slechts een statistisch gegeven is, dat deels gebaseerd is op een geautomatiseerd systeem. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat bij de PMA vele verkoopcijfers worden gefilterd op basis van vaste kenmerken van verkochte woningen, zoals het woningtype en de ligging in een bepaald waardegebied. Van die verkoopgegevens wordt door het geautomatiseerd systeem een gewogen gemiddelde genomen en dat leidt tot jaar-indexeringspercentages. Dat jaarpercentage wordt vervolgens teruggerekend naar maanden en dagen, welke berekening verweerder voldoende controleerbaar acht.

8. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

9. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Daarbij gaat het om de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de aan de woning toegekende waarde niet te hoog is.

10. De rechtbank stelt voorop dat verweerder de waarde van de onroerende zaak in iedere fase van het geding opnieuw mag onderbouwen en motiveren.⁵ Het taxatierapport dat verweerder hangende het beroep heeft ingebracht, komt in de plaats van het eerdere taxatieverslag en dat is rechtens toegestaan. Eventuele onzorgvuldigheden in de motivering van de beschikking en de uitspraak op bezwaar, voor zover daar in dit geval al sprake van zou zijn, kunnen daarom niet tot vernietiging van die uitspraak op bezwaar en vermindering van de aanslag leiden. In deze procedure ligt uitsluitend ter beoordeling voor of de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde niet te hoog is.

11. De rechtbank volgt het standpunt van eiser dat [referentie 5] vanwege de transactiedatum van 3 juli 2017 niet bruikbaar is als vergelijkingsobject. Ook [referentie 4] acht de rechtbank minder bruikbaar, vanwege de afwijkingen in de (gebruikers)oppervlakten van het hoofdgebouw en van de kavel. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten [referentie 2] en [referentie 3] wel goed bruikbaar in de vergelijking. Dit zijn namelijk ook twee-onder-één-kapwoningen, gelegen in dezelfde wijk, van ongeveer hetzelfde bouwjaar met een vergelijkbare oppervlakte, kwaliteit, doelmatigheid en vergelijkbare voorzieningen. Bovendien gebruikt eiser het object [referentie 2] zelf ook ter onderbouwing van de voorgestelde waarde, zodat partijen het eens zijn over de bruikbaarheid van dit object in de vergelijking. Dat partijen zijn uitgegaan van verschillende transactiecijfers, doet niet af aan de bruikbaarheid. De rechtbank acht het door verweerder gebruikte cijfer aannemelijk, aangezien verweerder onbetwist heeft gesteld dat hij de gegevens van het Kadaster heeft gebruikt. Het transactiecijfer van [referentie 2] is gecorrigeerd in verband met het betere onderhoud van die woning ten opzichte van de onderhavige woning.

12. Uit de matrix volgt verder dat verweerder rekening heeft gehouden met de matige staat van de woning door het onderhoud en de voorzieningen met een score 2 (matig) te waarderen. De overgelegde foto’s en hetgeen eiser anderszins heeft aangevoerd zijn onvoldoende om tot het oordeel te komen dat verweerder de voorzieningen van de woning te hoog heeft gewaardeerd.

13. Met betrekking tot de stelling van eiser dat verweerder de totstandkoming van de indexeringspercentages onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt, overweegt de rechtbank als volgt. Het is een feit van algemene bekendheid dat woningprijzen in Nederland al geruime tijd onderhevig zijn aan robuuste prijsstijgingen. Op basis van gegevens van het Kadaster worden de desbetreffende statistische gegevens landelijk bijgehouden door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), welke bevindingen op de website van het CBS worden gepubliceerd als prijsindexeringscijfers. Uit de publicaties van het CBS volgt dat de prijsindexering varieert per regio en per type woning. Bij de beoordeling van deze concrete zaak kan dan ook aan de gepubliceerde CBS-cijfers niet meer dan indicatieve waarde worden toegekend. Echter, nu eiser slechts heeft volstaan met de stelling dat verweerder geen inzicht heeft gegeven in de totstandkoming van de gehanteerde prijsindexering, zonder nadere stellingname over de vraag in hoeverre de gehanteerde prijsindexering onjuist is of onjuist moet worden geacht, zal de rechtbank beoordelen in hoeverre, bij vergelijking van de door verweerder gehanteerde prijsindexering met de door het CBS gepubliceerde indexerings-cijfers, sprake is van een zodanig significante onderlinge afwijking dat een nadere motivering van verweerder verwacht mag worden.

14. In deze concrete zaak constateert de rechtbank dat het hanteren van een prijsindexering alleen van belang is ten aanzien van het vergelijkingsobject [referentie 2] , nu het object [referentie 3] is verkocht op 5 februari 2019. Verweerder heeft voor de terugrekening naar de waardepeildatum van 1 januari 2019, vanaf de aankoop van [referentie 2] d.d. 1 mei 2020, een jaar-prijsindex gehanteerd van 8,4%. Het CBS benoemt voor twee-onder-één-kap woningen voor de periode 2019-2020 echter een landelijke prijsindex van 7,5%. Dit laatste acht de rechtbank op zichzelf een significante afwijking van het door verweerder gehanteerde indexcijfer. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder onvoldoende gemotiveerd waarom in deze zaak een zoveel hogere prijsindex is gehanteerd. Maar nu in dit concrete geval sprake is van een terugrekenen van de aankoopdatum van 1 mei 2020 naar de waardepeildatum van 1 januari 2019, is die te hoge prijsindex juist in het voordeel van eiser. Immers, bij terugrekenen met een lagere prijsindex zou de waardebepaling van het vergelijkingsobject juist hoger uitvallen.

15. De conclusie is dat eiser in dit geval niet alleen onvoldoende heeft onderbouwd waarom verweerder de gehanteerde prijsindexering niet mocht toepassen, maar ook geen belang heeft bij deze beroepsgrond. Deze beroepsgrond houdt dan ook geen stand.

16. Daarbij overweegt de rechtbank nog ten overvloede dat de omstandigheid dat, anders dan eiser kennelijk meent, de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw niet apart op hun juistheid kunnen worden beoordeeld. Slechts de vastgestelde eindwaarde is van belang. De taxatieopbouw, ook indien deze wordt ondersteund door geautomatiseerd verzamelde indexeringsgegevens, kan enkel worden gezien als een hulp- en controlemiddel bij de waardevaststelling.⁶ Wel acht de rechtbank in zijn algemeenheid van belang dat een taxateur voldoende overtuigend kan uitleggen welke elementen een rol spelen bij toegepaste correcties teneinde te kunnen vaststellen of voldoende rekening is gehouden met onderlinge verschillen, zoals in deze zaak wel het geval is.

17. Naar aanleiding van de stelling van eiser ter zitting dat de opstallen van de woning op onjuiste wijze in de waardebepaling zijn betrokken, heeft verweerder ter zitting toegelicht dat de gehanteerde methodiek voor de waardebepaling van de opstallen er op neerkomt dat al hetgeen onder de kap van een woning valt als woonruimte wordt aangemerkt. Voor de opstallen die aan de woning of aan de vergelijkingsobjecten zijn aangebouwd maar niet onder de kap vallen, is 85% van de prijs per vierkante meter van de woning in aanmerking genomen. Voor de opstallen die niet aan de woning of aan de vergelijkingsobjecten zijn aangebouwd, zoals een vrijstaande garage, geldt een vast tarief. Naar het oordeel van de rechtbank is deze gehanteerde methodiek toelaatbaar, nu die voor de woning en de vergelijkingsobjecten gelijkelijk is toegepast.

18. Gelet op het vorenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zoals bevestigd in het taxatierapport, is de waarde van de woning in overeenstemming met de wettelijke bepalingen bepaald door een systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het door eiser overgelegde rapport van [kantoornaam] leidt ook niet tot een ander oordeel. In dit rapport zijn weliswaar de aankoopbedragen van drie vergelijkingsobjecten genoemd, maar van deze objecten zijn uitsluitend de inhoud en perceelgrootte en geen andere kenmerken opgesomd. Dit rapport kan alleen al daarom niet leiden tot het oordeel dat de door verweerder vastgestelde waarde niet aannemelijk is.

19. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

20. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.