Rechtbank Gelderland, 01-03-2022, ECLI:NL:RBGEL:2022:1095, AWB - 20 _ 5709 en 20_5710

1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaken. [adresgegevens 1] is een dagverblijf. [adresgegevens 2] is een verzorgingshuis.

2. In geschil zijn de WOZ-waarden van de objecten op de waardepeildatum 1 januari 2019 en de heffingsgrondslagen voor de OZB en de rioolheffing.

3. Eiseres bepleit WOZ-waarden van € 500.000 ( [adresgegevens 1] ) en € 3.022.000 ( [adresgegevens 2] ). Met betrekking tot de waarde van [adresgegevens 2] heeft eiseres ter zitting erkend dat deze moet worden vermeerderd met btw over de bouwkosten, waardoor de waarde enkele tonnen hoger uitkomt. Verder bepleit eiseres restwaarden voor de ruwbouw, afbouw en installaties van 10% ( [adresgegevens 1] ) en 5% ( [adresgegevens 2] ). De door verweerder gehanteerde restwaarden (30% voor de ruwbouw, 25% en 27% voor de afbouw en 17% voor de installaties) zijn te hoog. Verweerder heeft kengetallen in taxatiewijzers tot uitgangspunt genomen, maar uit jurisprudentie blijkt dat die geen afdoende onderbouwing zijn voor restwaarden. De reden daarvoor is dat de kengetallen in de taxatiewijzers ook niet afdoende zijn onderbouwd.¹ Daarnaast is verweerder ten onrechte uitgegaan van een levensduurverlenging van een gedeelte van de objecten. Ter ondersteuning van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van Gerechtshof Amsterdam² en de Hoge Raad³. Van automatische verlenging van de levensduur en daarmee het later bereiken van de restwaarden kan geen sprake zijn.

4. Verweerder heeft de vastgestelde WOZ-waarden onderbouwd met taxatierapporten van [persoon E] . Daarin zijn de waarden van de objecten getaxeerd op € 589.000 ( [adresgegevens 1] ) en € 5.280.000 ( [adresgegevens 2] ).

5. Tussen partijen is niet in geschil dat is voldaan aan de vereisten voor toepassing van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. De rechtbank volgt partijen hierin, omdat sprake is van incourante niet-woningen. Dat brengt mee dat een waardering volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde het uitgangspunt is in deze zaken.

6. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. Artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ is een hulpmiddel bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Op grond van dit artikellid wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak berekend door de waarde van de grond van de onroerende zaak te vermeerderen met de waarde van de opstallen van de onroerende zaak. De waarde van de opstallen wordt gesteld op de kosten die de herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. De gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft.

7. De bewijslast rust op verweerder om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde WOZ-waarden van de objecten niet te hoog zijn.

8. De rechtbank constateert dat de taxateur van verweerder de door hem gehanteerde restwaarden heeft onderbouwd met kengetallen uit de Taxatiewijzer Verzorging. Daarover overweegt de rechtbank dat zij het met eiseres eens is dat voor de onderbouwing van de restwaarden niet kan worden volstaan met verwijzing naar kengetallen uit de taxatiewijzer. De reden daarvoor is dat in de gepubliceerde versie van de taxatiewijzer cruciale onderbouwende gegevens (bijvoorbeeld transactieprijzen) ontbreken. De taxatiewijzer bevat wel analyseresultaten van marktgegevens voor de kengetallen, maar deze maken de aannames en gegevens betreffende de gehanteerde restwaarden niet zonder meer inzichtelijk en controleerbaar. Belangrijker is echter dat verweerder de levensduur van de installaties heeft verlengd, zonder te specificeren welke installaties dit betreft. De taxateur van verweerder heeft verklaard dat eiseres voor [adresgegevens 1] een bedrag van € 430.000 heeft gereserveerd voor verbeteringen/onderhoud waaronder dakbedekking, liftinstallatie, brandmeldinstallatie en schilderwerk in de komende tien jaren; niet is echter toegelicht wat er in de afgelopen jaren is geïnvesteerd en waarin. Hetzelfde speelt bij [adresgegevens 2] . In het taxatierapport wordt wel gesproken over “gedane investeringen”, maar waaruit die hebben bestaan, is niet toegelicht. Er is sprake van een onderhoudsplan, maar dat alleen is niet genoeg om tot verlenging van de levensduur te komen. De nadruk ligt ook hier op “forse toekomstige investeringen” ter waarde van € 600.000. Investeringen die nog niet zijn gedaan rechtvaardigen niet op voorhand een levensduurverlenging. Het enkele feit dat het pand nog wordt gebruikt en wordt onderhouden is hiervoor onvoldoende, te meer nu het gaat om installaties. De aard van installaties brengt immers mee dat denkbaar is dat deze, wanneer hun theoretische levensduur is bereikt maar ze feitelijk nog dienst doen, verder afschrijven dan de (theoretische) restwaarde, tot ze uiteindelijk volledig opgebruikt en versleten zijn.

9. Concluderend is de rechtbank van oordeel dat verweerder de beschikte WOZ-waarden niet aannemelijk heeft gemaakt. Het gegeven dat de getaxeerde waarde van [adresgegevens 2] (€ 5.280.000) hoger ligt dan de beschikte WOZ-waarde (€ 5.160.000), leidt niet tot een ander oordeel. De reden daarvoor is dat het aandeel van de installaties in de totale getaxeerde waarde zo groot is, dat een verlaging daarvan tot de restwaarde leidt tot een uitkomst die lager is dan de beschikte waarde van [adresgegevens 2] .

10. Eiseres heeft op haar beurt de bepleite WOZ-waarden ook niet aannemelijk gemaakt. Dat heeft zij ter zitting toegegeven en tot diezelfde conclusie komt de rechtbank ook op basis van de gedingstukken en hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd. Dit heeft er met name mee te maken dat ook eiseres de door haar gehanteerde restwaarden niet voldoende kan onderbouwen.

11. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien. Gelet op al hetgeen partijen hebben aangevoerd en aangedragen, stelt de rechtbank de WOZ-waarden met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen in goede justitie vast op € 550.000 voor [adresgegevens 1] en € 4.500.000 voor [adresgegevens 2] .

12. De beroepen zijn gegrond.

13. De rechtbank vindt in de gegrondverklaring van de beroepen aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in het kader van het bezwaar en beroep in beide zaken redelijkerwijs heeft moeten maken. De rechtbank stelt deze kosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 3.240 voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, te weten 1 punt per bezwaarschrift, 1 punt per zaak voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 269, 1 punt per beroepschrift en 1 punt per zaak voor het bijwonen van de rechtbankzitting met een waarde per punt van € 541, een wegingsfactor 1 en twee niet-samenhangende zaken.

14. Eiseres heeft daarnaast recht op een vergoeding van de taxatiekosten. De rechtbank volgt voor vaststelling van de hoogte daarvan in beginsel de Richtlijn van de belastingkamers en van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties.⁴ Daarbij wordt ook het Besluit tarieven in strafzaken 2003 (Bts) in acht genomen, op basis waarvan een maximumtarief geldt van € 134,04 per uur. Uit de door eiseres overgelegde factuur blijkt dat de taxateur 5 uur heeft besteed aan elk van de taxatierapporten. De rechtbank vindt deze tijdsbesteding, mede gelet op het feit dat het incourante niet-woningen betreffen, redelijk. Daarnaast vindt de rechtbank 1 uur reistijd voor de zitting redelijk. De zitting heeft afgerond 1 uur geduurd. De taxateur van eiseres heeft een uurtarief van € 120 in rekening gebracht. Dit tarief is op grond van de richtlijn en het Bts niet te hoog. Gelet daarop, stelt de rechtbank de tegemoetkoming in totaal vast op € 1.742,40 inclusief btw (12 x € 120 x 121%).