Rechtbank Gelderland, 08-06-2022, ECLI:NL:RBGEL:2022:2885, AWB - 21 _ 771

1. Eiseres is eigenaar van het object. Het object betreft een verzorgingshuis met bouwjaar 1989, bestaande uit 3.487 m2 BVO en een kavel van 3.040 m2. Het object is in 2014 gerenoveerd.

2. In geschil is de waarde van het object. Het geschil spitst zich daarbij toe op de hoogte van de technische correctie, waarbij de gehanteerde levensduur, de levensduurverlenging en het later bereiken van de restwaarde niet in geschil zijn. Uitsluitend is in geschil de hoogte van de restwaarde van de ruwbouw, afbouw en installaties na levensduurverlenging.

3. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en een vermindering van de waarde van het object tot € 1.697.000. Daartoe wijst eiseres op een taxatierapport van taxateur [naam 2] , die het object per waardepeildatum heeft getaxeerd op dat bedrag, uitgaande van een restwaarde van 5% voor zowel ruwbouw, afbouw als installaties.

4. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 23 februari 2021 door [naam 4] , taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van het object getaxeerd op € 2.592.000. Verweerder heeft hierbij het archetype N5150000 Verzorgingshuis 1986 t/m 2000 uit de ‘Taxatiewijzer Verzorging’ en de ‘Taxatiewijzer deel 0 Algemeen’, beide per waardepeildatum 1 januari 2020 (beide taxatiewijzers hierna gezamenlijk: de taxatiewijzer), tot uitgangspunt genomen. Naast gegevens van het object bevat het taxatierapport een tabel ter onderbouwing van de restwaarde, waarin het volgende is opgenomen:

5. Partijen zijn het erover eens dat in dit geval de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object tot uitgangspunt moet worden genomen.¹ De rechtbank sluit zich daarbij aan.

6. Bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering². Daarbij wordt de invloed van latere wijzigingen in aanmerking genomen. De gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak kan worden berekend door de waarde van de grond van de onroerende zaak te vermeerderen met de waarde van de opstallen van de onroerende zaak.³ De waarde van de opstallen wordt gesteld op de kosten die de herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. De gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft.

7. De bewijslast rust op verweerder. Hij moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde waarde van het object niet te hoog is.

8. Met wat hij heeft aangevoerd en ingebracht, heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat het object op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 2.434.000. Hierbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen.

9. Verweerder heeft in lijn met de Taxatiewijzer een restwaarde voor de ruwbouw van 30%, voor de afbouw van 25% en voor de installaties van 17% in aanmerking genomen.

10. De rechtbank is het met eiseres eens dat verweerder voor de onderbouwing van de restwaarden niet kan volstaan met een verwijzing naar kengetallen in de taxatiewijzer. In de door verweerder overgelegde pagina’s uit de taxatiewijzer ontbreken cruciale onderbouwende gegevens, zoals relevante transactieprijzen. De taxatiewijzer bevat wel analyseresultaten van marktgegevens voor de kengetallen, maar deze maken de aannames en gegevens betreffende de gehanteerde restwaarden niet zonder meer inzichtelijk en controleerbaar⁴.

11. Verweerder heeft daarnaast de restwaarden onderbouwd door te verwijzen naar de drie (hiervoor onder 4 genoemde) verkopen. Daarbij is per vergelijkingsobject een onderscheid gemaakt naar de waarde van de grond en van de opstallen. Dit onderscheid is in de WOZ-praktijk gebruikelijk en dus in beginsel toelaatbaar. Vervolgens heeft verweerder per vergelijkingsobject aan de hand van het bouwjaar en de aan de opstal toegekende waarde een restwaarde bepaald.

12. Eiseres heeft de geschiktheid van de drie vergelijkingsobjecten, de aan de vergelijkingsobjecten toegekende grondwaarden en de herbouwwaarde van vergelijkingsobject 3 betwist. Vervolgens heeft eiseres gewezen op diverse feiten en omstandigheden met betrekking tot de vergelijkingsobjecten op grond waarvan haars inziens niet tot de door verweerder gehanteerde restwaarden kan worden geconcludeerd.

Zo heeft zij aangevoerd dat vergelijkingsobject 1 een voormalig klooster is dat na verkoop is verbouwd tot koopappartementen en dat een dergelijke bestemmingswijziging al is gesuggereerd in de transportakte. Een dergelijke transactie heeft volgens haar een speculatief karakter, wat invloed heeft op de te hanteren grondwaarde. Vergelijkingsobject 2 is veel kleiner dan het object van eiseres en wordt bovendien commercieel gebruikt en is daarom ongeschikt om de waarde van het object te onderbouwen. Vergelijkingsobject 3 is op moment van verkoop pas 27 jaar oud en daarmee relatief jong. De verkoopprijs is dan ook niet de restwaarde, hoogstens de dagwaarde, aldus eiseres. De herbouwwaarde van vergelijkingsobject 3 zou € 1.851.000 inclusief btw in plaats van € 1.300.000 bedragen en wanneer de nu gevolgde afschrijvingslijn zou worden doorgetrokken, zou de restwaarde hiervan nog maar ruwweg 5% zijn. De vergelijkingsobjecten onderbouwen daarmee, aldus eiseres, eerder de door haar voorgestane restwaarde van 5% (voor zowel ruwbouw, afbouw als installaties) dan de restwaarden die verweerder heeft gehanteerd.

13. Verweerder heeft de stellingen van eiseres over de geschiktheid van de vergelijkingsobjecten niet afdoende weersproken en hier te weinig tegenover gesteld. Een verwijzing ter zitting naar niet ingebrachte berekeningen is onvoldoende. Geen of onvoldoende onderzoek is gedaan naar de feiten en omstandigheden waaronder de vergelijkingsobjecten zijn verkocht. Daarbij heeft verweerder de aanname gedaan dat de vergelijkingsobjecten op het moment van verkoop op de restwaarde zaten. Deze aanname is in het geheel niet onderbouwd. Ook maakt een algemene verwijzing naar de gronduitgifteprijzen van de gemeenten waar deze objecten zijn gelegen de aan de grond en daarmee aan de opstal toegekende waarden niet zonder meer aannemelijk.

14. De vastgestelde waarde van het object kan daarom niet in stand blijven.

15. Dat verweerder onder verwijzing naar Hoge Raad 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671 aanvoert dat eiseres haar afwijkingen van een in de taxatiewijzer bepaalde restwaarde aannemelijk moet maken, doet er niet aan af dat het in eerste instantie aan verweerder zelf is de waarde van het object en de daaraan ten grondslag liggende uitgangspunten (waaronder de restwaarde) aannemelijk te maken. Aan die bewijslast heeft verweerder, gelet op de gemotiveerde betwisting van eiseres, niet voldaan. Het beroep is daarom gegrond.

16. Ook eiseres heeft, met wat zij heeft aangevoerd en ingebracht, niet aannemelijk gemaakt dat het object op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer heeft van € 1.697.000. Hierbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen.

17. Eiseres heeft de door haar gestelde restwaarde van 5% niet aannemelijk gemaakt. Dat een enkele verwijzing naar de taxatiewijzer voor de onderbouwing van de waarde van het object niet volstaat, maakt nog niet dat daarmee een gestelde restwaarde van 5% wél juist is. Eiseres voert op zichzelf terecht aan dat voor een dragende onderbouwing van de waarde relevante verkoopcijfers zijn vereist, maar zij komt zelf ook niet met relevante onderbouwende verkopen. De door haar voorgestane restwaarde is met name gebaseerd op de verkoop van vergelijkingsobject 3. Zij heeft echter ter zitting ook verklaard dat de verkoopprijs van dit object (€ 1.270.000) niet de restwaarde van het object is, maar hoogstens de dagwaarde en dat de bruto vervangingswaarde van dit object per waardepeildatum € 1.851.000 inclusief btw bedraagt.

18. Nu in het geding de waarde van het object niet duidelijk is geworden, stelt de rechtbank de waarde van het object op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 2.000.000.

21. Eiseres heeft recht op een vergoeding van de taxatiekosten. De rechtbank volgt voor de vaststelling van de hoogte daarvan in beginsel de Richtlijn van de belastingkamers en van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (de richtlijn)⁶. Daarbij wordt ook het Besluit tarieven in strafzaken 2003 (Bts) in acht genomen, op basis waarvan een maximumtarief geldt van € 134,04 per uur. Uit de door eiseres overgelegde factuur blijkt dat de taxateur vijf uur heeft besteed aan het taxatierapport. De rechtbank vindt deze tijdsbesteding redelijk. Daarnaast vindt de rechtbank één uur reistijd voor de zitting redelijk. De zitting heeft afgerond één uur geduurd. De taxateur van eiseres heeft een uurtarief van € 120 in rekening gebracht. Dit tarief is op grond van de richtlijn en het Bts niet te hoog. Gelet daarop, stelt de rechtbank de tegemoetkoming in totaal vast op € 840 exclusief omzetbelasting (7 uur x € 120). Omdat eiseres niet btw-plichtig is, kan zij de in rekening gebrachte voorbelasting niet in aftrek brengen. De toegekende vergoeding moet daarom met 21% omzetbelasting worden verhoogd. Dit betekent dat de vergoeding voor de taxatiekosten € 1.016,40 bedraagt.