Rechtbank Gelderland, 25-10-2022, ECLI:NL:RBGEL:2022:5973, AWB - 21 _ 4535
Rechtbank Gelderland, 25-10-2022, ECLI:NL:RBGEL:2022:5973, AWB - 21 _ 4535
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Gelderland
- Datum uitspraak
- 25 oktober 2022
- Datum publicatie
- 7 november 2022
- Zaaknummer
- AWB - 21 _ 4535
- Relevante informatie
- Art. 3 Wet OB
Inhoudsindicatie
Eiseres heeft in 2016 een perceel grond waar twee woningen op staan verkregen. In 2019 heeft eiseres met negen verschillende kopers koopovereenkomsten gesloten ter zake van negen te realiseren woningen. Voor de kopers was op dat moment duidelijk op welk deel van het perceel hun woning zou worden gebouwd. In de koopovereenkomsten is bepaald dat de kopers een onverdeeld aandeel in het perceel verkrijgen (akte 1), dat de kopers nog dezelfde dag van de verkrijging overgaan tot verdeling van de onverdeelde aandelen (akte 2), er een mandelig gebied zal worden gerealiseerd en dat de kopers met een bepaalde aannemer een aannemingsovereenkomst sluiten, die een onverbrekelijk geheel vormt met de koopovereenkomst. Het is de kopers niet toegestaan om voor de oplevering van de woning rechten en verplichtingen over te dragen. Zes van de negen te bouwen woningen worden gebouwd op het deel van het perceel waar geen oude woningen op stonden. De rechtbank is van oordeel dat eiseres ten aanzien van deze woningen terecht omzetbelasting heeft voldaan, omdat sprake is van levering van bouwterreinen. Hiervoor is van belang dat de kopers na het passeren van akte 1 nauwelijks beschikkingsbevoegdheid hadden, zij konden slecht de notaris toestemming geven om het perceel te verdelen in de vooraf vastgestelde kavels. Van een verkregen onverdeeldheid is geen sprake. De door de kopers betaalde koopsommen zijn volledig toe te rekenen aan de kavels.
Uitspraak
Zittingsplaats Arnhem
Bestuursrecht
zaaknummer: ARN 21/4535
in de zaak tussen
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
Procesverloop
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 16 juli 2021.
Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen de voldoening op aangifte van omzetbelasting (OB) over het eerste kwartaal van 2020.
Verweerder heeft het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tijdig beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken en een verweerschrift overgelegd.
De rechtbank heeft het beroep op 13 juli 2022 op zitting behandeld. Namens eiseres is [persoon A] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde en zijn kantoorgenoot [persoon B] . Namens eiseres zijn [persoon C] , [persoon D] en [persoon E] verschenen.
Partijen hebben voorafgaand aan de zitting een pleitnota overgelegd aan de rechtbank en, na tussenkomst van de griffier, aan de wederpartij. Verweerder heeft ter zitting een aanvullende pleitnota overgelegd aan de rechtbank en de wederpartij.
Feiten
1. De activiteiten van eiseres bestaan onder meer uit het ontwikkelen en bouwen van vastgoed.
2. Op 31 augustus 2016 heeft eiseres een perceel grond van circa 8.860 m2 (het perceel) in [plaatsnaam] verkregen. Op het perceel stonden op dat moment twee woningen, gelegen aan de [adresgegevens] te [plaatsnaam] . De woningen zijn gelegen aan de voorkant van het perceel, de rest van het perceel is onbebouwd.
3. De Belastingdienst heeft in 2016 het standpunt ingenomen dat de verkrijging van het gehele perceel door eiseres belast was met overdrachtsbelasting en wel naar het verlaagde tarief van 2% voor woningen.
4. Eiseres heeft op 10 juli 2018 met de gemeente [plaatsnaam] een overeenkomst van grondexploitatie gesloten. In deze overeenkomst is onder meer opgenomen dat eiseres van plan was de bestaande bebouwing op het perceel te slopen en daar negen woningen te realiseren.
5. In een memo van 23 april 2019 hebben eiseres en [naam B.V.] ( [B.V.] ) hun afspraken vastgelegd. Afgesproken is onder meer dat eiseres de grond levert aan een koperscollectief voordat de sloop/sanering en het bouwrijp maken zijn aangevangen. Eiseres draagt het plan om de woningen te realiseren over aan [B.V.] . Zij ontvangt daarvoor een gebruiksvergoeding van € 499.610 exclusief btw. Ook zal [B.V.] de omgevingsvergunning aanvragen.
6. Eiseres bezit 50% van de aandelen in [B.V.] . De overige 50% van de aandelen is in bezit van een vennootschap die niet is verbonden met eiseres.
7. Op 5 juni 2019 heeft de gemeente [plaatsnaam] de omgevingsvergunning voor het bouwen van de negen woningen verleend.
8. In de periode van 5 juni 2019 tot en met 18 november 2019 heeft eiseres met negen verschillende kopers koopovereenkomsten gesloten ter zake van de negen te realiseren woningen. Daarbij was de kopers telkens bekend op welk deel van het perceel hun toekomstige woning zou worden gebouwd. In deze koopovereenkomsten is telkens, voor zover hier van belang, onder meer het volgende bepaald:
- -
-
Partijen verklaren dat de verkrijger een onverdeeld aandeel in het perceel zal krijgen;
- -
-
De verkrijger krijgt het genoemde deel in het perceel geleverd in dezelfde akte waarbij de aandelen aan de kopers van de overige acht woningen in het project worden geleverd, zodat de kopers gezamenlijk eigenaar worden van het perceel;
- -
-
De kopers zullen nog dezelfde dag overgaan tot verdeling van de onverdeelde aandelen;
- -
-
Er zal een mandelig gebied worden gerealiseerd;
- -
-
De grond bestemd voor het openbaar gebeid zal aan de gemeente worden geleverd;
- -
-
De verkrijger zal met [B.V.] een aannemingsovereenkomst sluiten conform het model van [naam] , welke overeenkomst een onverbrekelijk geheel vormt met de koopovereenkomst.
9. In de koopovereenkomst is in artikel 12 bepaald dat het de kopers niet is toegestaan om de rechten en verplichtingen uit de koopovereenkomst over te dragen tot de oplevering van de woning. In artikel 13 van de koopovereenkomst is bepaald dat de koper het aandeel juridisch verkrijgt door inschrijving van de akte van verdeling door de gezamenlijke kopers in het openbare register voor registergoederen.
10. De kopers van de kavels hebben op dezelfde dag waarop zij de koopovereenkomst hebben gesloten, ieder voor zich, met [B.V.] een aannemingsovereenkomst gesloten. In deze aannemingsovereenkomst is onder meer bepaald dat deze een onverbrekelijk geheel vormt met de koopovereenkomst. In de aannemingsovereenkomsten hebben de kopers aan [B.V.] opdracht gegeven om de twee oude woningen op het perceel te slopen.
11. Op 21 januari 2020 is bij akte van levering en vestiging van kwalitatieve verplichting (akte 1) door eiseres aan alle kopers een onverdeeld aandeel in het perceel geleverd.
12. Bij akte van verdeling en levering en bestemming tot mandeligheid (akte 2) van eveneens 21 januari 2020 is het perceel verdeeld in negen kavels en een mandeligheid. Deze mandeligheid betreft de “overgrond”, dat wil zeggen alle grond op het perceel die niet toerekenbaar is aan een van de negen kavels. Bij elk registergoed behoort 1/9 aandeel in de mandeligheid.
13. Drie registergoederen (hierna aan te duiden als registergoederen 1 tot en met 3) betreffen een perceel grond met daarop aanwezige opstallen, de oude woningen. De overige registergoederen (hierna aan te duiden als registergoederen 4 tot en met 9) betreffen percelen onbebouwde grond.
14. Bij brief van 1 juli 2019 heeft eiseres aan verweerder gevraagd een standpunt in te nemen ten aanzien van de omzet- en overdrachtsbelasting voor het perceel.
15. Bij brief van 8 november 2019 heeft verweerder het standpunt ingenomen dat de levering van het perceel belast is met omzetbelasting.
16. Eiseres heeft over het eerste kwartaal 2020 aangifte omzetbelasting gedaan. Zoals afgesproken met verweerder, is de aangifte ingediend conform het standpunt van verweerder. Voor de registergoederen 4 tot en met 9 heeft eiseres omzetbelasting voldaan. Voor de registergoederen 1 tot en met 3 heeft eiseres overdrachtsbelasting voldaan.
Geschil
17. In geschil is het antwoord op de vraag of eiseres terecht omzetbelasting heeft voldaan voor de registergoederen 4 tot en met 9.
18. Eiseres is van mening dat zij ten onrechte € 344.101 aan omzetbelasting heeft voldaan. Volgens haar is sprake van één levering en heeft zij het perceel geleverd aan het koperscollectief. Omdat sprake is van een levering van twee gebouwen die langer dan twee jaar overeenkomstig de bestemming in gebruik zijn, met daarbij behorende grond, is de levering vrijgesteld van omzetbelasting. Indien sprake zou zijn van negen leveringen aan verschillende afnemers is volgens eiseres nog steeds sprake van een van omzetbelasting vrijgestelde levering, omdat aan elk van de afnemers een onverdeeld aandeel in het perceel is geleverd.
19. Verweerder stelt primair dat sprake is van negen leveringen. Verweerder betwist dat sprake is van een collectief van kopers. Volgens hem is de macht om als eigenaar over de kavels te beschikken pas overgegaan op de kopers na het passeren van akte 2. De beschikkingsmacht van de kopers is na het passeren van akte 1 nog zodanig beperkt dat zij niet de macht hebben verkregen om als eigenaar over het geleverde te beschikken. Bovendien is in de koopovereenkomst een verbod opgenomen om de rechten en verplichtingen die voortvloeien uit de koopovereenkomst over te dragen tot het moment van oplevering en betaling. Het moment waarop de kopers als eigenaar over het goed beschikken, is dus in ieder geval niet eerder aangebroken dan bij het passeren van akte 2.