Rechtbank Gelderland, 18-06-2024, ECLI:NL:RBGEL:2024:3811, 435173

[gedaagde partij] is eigenaar van een perceel grond groot 913 m2, kadastraal bekend Nunspeet [nummer] en gelegen aan de [straatnaam] in de nabijheid van Elspeet (hierna: het perceel). Op het perceel rust op dit moment gedeeltelijk een tuinbestemming en gedeeltelijk een woonbestemming zonder (zelfstandige) bouwmogelijkheden. [persoon A.] (hierna: [persoon A.] ) heeft een strookje grond op het perceel in gebruik.

[gedaagde partij] heeft het perceel omstreeks 2005 verworven en zij heeft nadien meermaals een omgevingsvergunning aangevraagd bij de gemeente Nunspeet (hierna: de gemeente) om daarop in afwijking van het vigerende bestemmingsplan (een) woning(en) te mogen bouwen. Daarop is door de gemeente (tot op heden) steeds in negatieve zin beslist vanwege (onder meer) de ‘stankcirkel’ van een agrarisch bedrijf in de nabije omgeving.

[gedaagde partij] heeft zich omstreeks 2019/2020 aangemeld voor het programma ‘Woningbouw op maat’ van de gemeente, waarmee sturing wordt gegeven aan particuliere initiatieven voor woningbouw op inbreidingslocaties. Voornoemde aanvraag is uiteindelijk door de gemeente(raad) afgewezen.

In reactie op dit e-mailbericht heeft [gedaagde partij] bij e-mailbericht van 4 mei 2020 aan [nummer] gevraagd van wie hij begrepen heeft dat er niet gebouwd zou kunnen worden op het perceel. Daarop heeft [nummer] bij e-mailbericht van diezelfde datum aan [gedaagde partij] bericht dat hij meende dat dit ‘toentertijd in de krant stond’ en hem gevraagd of het zin heeft om over de verkoop van het perceel van gedachten te wisselen.

Bij brief van 8 februari 2021 heeft [gedaagde partij] aan omwonenden van het perceel laten weten dat er gesprekken plaatsvinden met de gemeente over het mogen bouwen van een (dubbele) woning op het perceel met het verzoek om eventuele opmerkingen of bedenkingen tegen het realiseren van een woning op het perceel kenbaar te maken.

Bij e-mailbericht van 13 februari 2021 aan [gedaagde partij] heeft [nummer] een aantal bezwaren van buurtbewoners tegen de bouwplannen op het perceel doorgestuurd met de mededeling dat “van meerdere zijden in de dorpsgemeenschap is vernomen dat er bezwaren zijn” en dat de conclusie is dat “niemand bebouwing wil” op het perceel.

[gedaagde partij] heeft op enig moment wederom een omgevingsvergunning voor woningbouw op het perceel aangevraagd. De aanvraag is door de gemeente in het primaire besluit en in de beslissing op het door [gedaagde partij] ingestelde bezwaar afgewezen. Tegen die beslissing op bezwaar heeft [gedaagde partij] bij brief van 18 oktober 2022 beroep ingesteld bij de afdeling bestuursrecht van deze rechtbank.

[gedaagde partij] heeft het onder 2.8. vermelde beroep bij brief van 1 februari 2024 ingetrokken, omdat [gedaagde partij] naar eigen zeggen in een persoonlijk gesprek met de gemeente overeenstemming heeft bereikt over het verschil van inzicht betreffende het geschil over de aanvraag omgevingsvergunning.

[gedaagde partij] heeft op enig moment nogmaals een bouwplan ingediend bij de gemeente Nunspeet in het kader van het programma ‘Woningbouw op maat’. Naar aanleiding van die aanmelding is [gedaagde partij] bij de omwonenden van het perceel langs geweest, waaronder op 25 maart 2024 bij [nummer] . Tijdens dat bezoek en tijdens een later bezoek op 29 maart 2024 hebben [nummer] en [gedaagde partij] gesproken over de verkoop van het perceel door [gedaagde partij] aan [nummer] .

[nummer] en [persoon A.] hebben op 3 april 2024 een vaststellingsovereenkomst gesloten over het (voortgezette) gebruik door [persoon A.] van een strookje grond van het perceel tegen betaling van een vergoeding door [persoon A.] aan [nummer] .

Op 9 april 2024 heeft de notaris een conceptakte van levering aan partijen toegestuurd met als datum van levering 17 april 2024. Ten aanzien van het over te dragen perceel en het gebruik van dat perceel staat in de conceptakte het volgende:

[gedaagde partij] heeft in reactie op voornoemde conceptakte met betrekking tot de omschrijving van het registergoed opgemerkt dat sprake is van ‘tuingrond’ in plaats van ‘grond’ en dat partijen met betrekking tot het gebruik van het perceel het volgende hebben afgesproken:

Bij aangetekende brief van 17 april 2024 heeft de advocaat van [nummer] [gedaagde partij] gesommeerd de koopovereenkomst met betrekking tot het perceel onverkort na te komen en mee te werken aan levering van het perceel aan [nummer] tegen betaling van € 405.000,- excl. btw k.k., zonder enige, niet in de conceptakte van levering van 9 april 2024 vermelde, beperkingen voor wat betreft de gebruiksmogelijkheden daarvan. Hij schrijft dat [nummer] het perceel heeft gekocht vanwege het plan c.q. de voorziene mogelijkheid van woningbouw op het perceel en dat door [gedaagde partij] de verwachting van bedoelde woningbouw als zeer reëel is bestempeld. In dat kader laat de formulering van de koopovereenkomst ‘alle papieren + overdracht plan etc.’ niets aan duidelijkheid te wensen over. De vermelding ‘Kosten t/m heden inzake ontwikkeling blijven voor Henk’ zou bovendien zinledig zijn indien het niet de bedoeling van partijen zou zijn geweest dat [nummer] het plan op het perceel zou voortzetten en - na definitief door de gemeente verkregen toestemming - zou mogen realiseren, aldus (de advocaat van) [nummer] .

Bij e-mailbericht van 22 april 2024 heeft de advocaat van [gedaagde partij] aan de advocaat van [nummer] bericht dat [gedaagde partij] niet aan voornoemde sommatie zal voldoen, althans niet zonder aanpassing van de leveringsakte voor wat betreft het gebruik van het perceel. Hij laat weten dat het min of meer vast staat dat de gemeente in mei 2024 zal besluiten dat op het perceel in het kader van de regeling ‘Woningbouw op maat’ een dubbele woning mag worden gebouwd. Hij schrijft verder dat het door partijen ondertekende e-mailbericht van 29 maart 2024 slechts enkele hoofdzaken bevat en dat partijen daarnaast zijn overeengekomen dat [nummer] het perceel kocht om er voor zijn dochter een biologische tuin en voor de buurt een speeltuin van te maken en dat [nummer] het ‘komende bouwrecht’ zal gebruiken om elders in Nunspeet op een ander perceel een dubbele woning te bouwen.