Rechtbank Limburg, 23-04-2025, ECLI:NL:RBLIM:2025:3858, ROE 24/3267

1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De betreffende onroerende zaak is een omstreeks 2022 gebouwde twee-onder-één-kapwoning. De onroerende zaak is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 421 m².

2. Eiseres stelt zich in haar beroepschrift op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. De waarde van de onroerende zaak kan volgens eiseres niet hoger zijn dan € 385.000,-.

3. Tot de stukken van het geding behoort een akte van partiële verdeling nalatenschap van 20 december 2023. De nalatenschap is van [erflater] , die op [overlijdensdatum] 2023 is overleden. In deze akte wordt de onroerende zaak aan eiseres toebedeeld. De vermelde waarde is € 430.000,-, die gegrond is op een tweetal waardebepalingen/waarderapporten van mei en juni 2023.

4. Verweerder beroept zich in zijn verweerschrift op een taxatierapport, opgemaakt op 24 december 2024 door [naam woz-taxateur] , woz-taxateur. Naast gegevens van de onroerende zaak bevat dit taxatierapport gegevens van de (verkochte) vergelijkingsobjecten [adres 2] te [woonplaats] en [adres 3] en [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] , alle te [plaats] . Ter ondersteuning van het taxatierapport is een matrix bijgevoegd waarin de waardes van de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak nader zijn gespecificeerd. In de matrix wordt de waarde van de onroerende zaak becijferd op € 434.000,-, hetgeen volgens verweerder betekent dat de bepaalde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2022 van € 419.000,- niet te hoog is.

5. Eiseres stelt zich in haar nadere stuk van 22 januari 2025 op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Eiseres is van mening dat, gelet op de koopovereenkomst voor de grond en de aanneemovereenkomst (25 februari 2021), de overeenkomst voor meer- en minderwerk (25 mei 2021), de aankoop van de keuken (29 mei 2021) en de indexatie van deze bedragen naar waardepeildatum 1 januari 2022, de waarde van de onroerende zaak niet hoger kan zijn dan € 400.000,-.

6. In zijn nadere stuk van 24 februari 2025 stelt verweerder zich op het standpunt dat de vrij op naam prijs (hierna: VON-prijs) niet een reële marktwaarde vertegenwoordigt, gelet op de matrix in het taxatierapport. Bovendien ligt het eigen aankoopcijfer van € 430.000,- boven de beschikte waarde, zodat ook hierom de VON-prijs niet bruikbaar is.

7. De rechtbank overweegt dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

8. De hiervoor bedoelde waarde voor onroerende zaken wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft in deze zaak van die methode gebruik gemaakt. Het is niet noodzakelijk dat de in die vergelijking gehanteerde vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de onroerende zaak, wel moeten zij binnen een redelijke termijn van de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Er kunnen dus verschillen bestaan tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, maar deze verschillen maken de vergelijkingsobjecten nog niet onvergelijkbaar met de onroerende zaak. Wel dient verweerder er blijk van te geven bij de waardebepaling in voldoende mate rekening te hebben gehouden met deze verschillen.

9. Eiseres heeft zich ter zitting, onder verwijzing naar de procedure voor het belastingjaar 2024 (ROE 24 / 4091), op het standpunt gesteld dat verweerder is uitgegaan van een onjuiste gebruiksoppervlakte. Op grond van de bouwtekeningen is de gebruiksoppervlakte 125 m² en niet, de door verweerder berekende, 140 m².

10. Verweerder heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat de stelling dat er is uitgegaan van een onjuiste gebruiksoppervlakte tardief is, omdat deze stelling niet in de stukken van het geding voor het belastingjaar 2023 is ingenomen en onderbouwd.

11. De rechtbank zal de stelling van eiseres niet tardief verklaren. De zaak voor het belastingjaar 2024, waarin het betoog wel in de stukken van het geding is vermeld en onderbouwd, is ter zitting gelijktijdig en gezamenlijk behandeld. Verweerder heeft voor dat belastingjaar (2024) wel op de stelling van eiseres gereageerd. Niet valt in te zien waarom verweerder voor het onderhavige belastingjaar (2023) niet op de stelling van eiseres kon reageren.

12. Eiseres heeft voor het belastingjaar 2024 een Woz-deskundigenrapport overgelegd, gedagtekend 28 januari 2025 en opgesteld door [naam deskundige] (hierna: het woz-rapport). Als bijlagen bij het woz-rapport zijn de bouwtekeningen en een berekening van de gebruiksoppervlakte op 125 m² opgenomen. Ter zitting heeft eiseres gesteld dat is gemeten conform de ‘Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen’ van de Waarderingskamer (hierna: de Meetinstructie). Verweerder heeft ter zitting daartegen ingebracht dat zijn taxateur heeft gemeten aan de hand van de bouwtekeningen, die bij de bouwvergunning zijn overgelegd. Hierbij is de gebruiksoppervlakte berekend op 140 m², aldus verweerder.

13. Uit de Meetinstructie valt af te leiden dat voor het bepalen van de gebruiksoppervlakte altijd binnen de buitenste- of woningscheidende wanden (muren), inclusief dragende en niet-dragende binnenwanden moet worden gemeten. Met buitenste/scheidende wanden (muren) worden bedoeld de wanden/muren die de ene woning van de andere woning scheiden en de muren die de woning van de buitenwereld afscheiden.

Aangezien in het woz-rapport de gebruiksoppervlakte is gemeten inclusief de dragende en niet-dragende binnenwanden en verweerder de door hem gebruikte bouwtekeningen en berekening van de gebruiksoppervlakte niet heeft overgelegd, is de rechtbank van oordeel dat moet worden uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van 125 m². Gelet op de matrix van het taxatierapport komt dan de waarde van de onroerende zaak ongeveer uit op € 400.000,-. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de beschikte waarde (€ 419.000,-) niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank volgt eiseres in haar standpunt dat de waarde moet worden gesteld op € 400.000,-.

14. Gelet op het vorenstaande verklaart de rechtbank het beroep gegrond en vernietigt zij het bestreden besluit. De rechtbank herroept het primaire besluit, vermindert de waarde van de onroerende zaak tot € 400.000,- en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit.

15. Omdat het beroep gegrond is, moet verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht van € 51,- vergoeden.

16. De rechtbank merkt op dat eiseres voor de bezwaarfase geen kosten van rechtsbijstand heeft gemaakt. Eiseres heeft zich ter zitting wat betreft de proceskostenvergoeding voor de beroepsfase gesteld dat deze vergoeding € 1.360,50 (één punt voor het indienen van het beroepschrift, een half punt voor het verschijnen op zitting, met een waarde van € 907,- per punt) dient te bedragen en dat zij van de gemachtigde een factuur heeft gekregen. In het nadere stuk heeft eiseres zich op het standpunt gesteld, onder verwijzing naar het arrest van 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46, rechtsoverweging 3.5.1., dat er geen sprake is van gebruik van gestandaardiseerde tekstblokken die niet zijn toegespitst op de specifieke zaak. Gelet op de stukken van het geding is de rechtbank van oordeel dat dit geval niet de kenmerken heeft als in genoemde rechtsoverweging zijn genoemd. Derhalve past de rechtbank niet een vermenigvuldigingsfactor toe.

17. Opmerking verdient dat voornoemde bedragen op grond van het onmiddellijk per 1 januari 2024 in werking getreden artikel 30a, vierde lid, van de Wet woz, uitsluitend op een op naam van eiseres staande bankrekening dienen te worden uitbetaald.