Rechtbank Midden-Nederland, 10-02-2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:756, 3476492 UC EXPL 14-15858 aw/1370
Rechtbank Midden-Nederland, 10-02-2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:756, 3476492 UC EXPL 14-15858 aw/1370
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Midden-Nederland
- Datum uitspraak
- 10 februari 2016
- Datum publicatie
- 16 februari 2016
- ECLI
- ECLI:NL:RBMNE:2016:756
- Zaaknummer
- 3476492 UC EXPL 14-15858 aw/1370
Inhoudsindicatie
Huur standplaats voor een chalet op camping naam te Utrecht; verhuurder zegt de huur op in verband met renovatie van de camping; huurder en verhuurder hebben daarna een vaststellingsovereenkomst gesloten, die inhoudt dat het chalet uiterlijk 1 september 2014 door en op kosten van verhuurder zal worden verplaatst naar een andere standplaats op de camping; afwijzing van de door verhuurder gevorderde verklaring voor recht dat de huur door opzegging is geëindigd en van de gevorderde veroordeling van huurder om de standplaats te ontruimen.
Uitspraak
Afdeling Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 3476492 UC EXPL 14-15858 aw/1370
Vonnis van 10 februari 2016
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Bouwpro B.V.,
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen Bouwpro,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in (voorwaardelijke) reconventie,
gemachtigde: mr. J. van Ravenhorst,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in (voorwaardelijke) reconventie,
gemachtigde: mr. O.P. van der Linden.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- -
-
het tussenvonnis van 23 september 2015
- -
-
de akte met producties van Bouwpro, gedateerd 24 november 2015
- -
-
de akte met producties A t/m C van [gedaagde] , gedateerd 2 december 2015
- -
-
de comparitie van partijen gehouden op 10 december 2015, waarvan aantekening is gehouden door de griffier
- -
-
de pleitnota van Bouwpro.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
[camping] is gelegen aan de [adres] te [woonplaats] . De grond waarop de camping is gelegen is eigendom van de gemeente Utrecht. Deze heeft de grond in erfpacht gegeven aan V.O.F. [VOF] , eigenaar van de camping.
[gedaagde] huurt sinds 2001 van V.O.F. [VOF] een standplaats voor een chalet op [camping] . Op die standplaats, aangeduid met nummer [nummer] , bevond zich in 2001 al een chalet. [gedaagde] heeft dat chalet van de vorige eigenaar, tevens vorige huurder van die standplaats, gekocht voor een bedrag van f .172.000,00.
De huur voor de standplaats wordt aan [gedaagde] jaarlijks, per seizoen gefactureerd en wordt door hem in twee halfjaarlijkse termijnen betaald. In het seizoen 1 april 2013 tot 1 april 2014 bedroeg de kale huur € 1.802,50.
Bouwpro heeft de erfpacht van de grond waarop de camping is gelegen op 4 september 2013 gekocht van V.O.F. [VOF] . De levering heeft nog niet plaatsgevonden, omdat de voor de levering vereiste toestemming van de gemeente Utrecht nog niet is verkregen.
V.O.F. [VOF] heeft met ingang van 1 april 2013 en tot aan de leveringsdatum van de erfpacht de camping, dat wil zeggen het perceel met opstallen, aan Bouwpro verhuurd. Bouwpro heeft de exploitatie van de camping per 1 april 2013 overgenomen. Zij is begonnen met een herstructurering van de camping.
Op 28 september 2013 schrijft de heer [B] namens Bouwpro aan [gedaagde] :
“Zoals u wellicht reeds heeft vernomen, wordt de camping geherstructureerd en gerenoveerd. (…) Concreet betekent dit, dat de camping in de komende maanden – tevens – in twee fases wordt heringedeeld. De eerste fase van deze werkzaamheden zullen plaatsvinden in het gedeelte rondom de beheerderswoning en bij de ingang van de camping. Voor geïnteresseerden liggen de plannen voor de herindeling van de camping bij mij ter inzage.
De herindeling betekent ook dat uw huidige standplaats niet blijft bestaan. Derhalve zal ik met u voor uw huidige standplaats geen nieuwe gebruiksovereenkomst voor het seizoen 1 april 2014 tot 1 april 2015 aangaan. Voor zover rechtens vereist, zeg ik bij deze de (gebruiks)overeenkomst met u op per 1 april 2014. U dient uw standplaats c.q. jaarplaats per uiterlijk 1 april 2014 te hebben ontruimd en als zwarte grond te hebben opgeleverd.
U hoeft echter niet van de camping te vertrekken! Bij deze bied ik u een nieuwe standplaats c.q. jaarplaats aan. De eerste nieuwe standplaatsen worden op dit moment aangelegd en zullen binnen enkele weken gereed zijn. (…)
Ik bied u derhalve aan om in goed overleg met ondergetekende vóór 1 november 2013 een nieuwe standplaats c.q. jaarplaats te kiezen. De voorwaarden waaronder u de nieuwe standplaats kunt gebruiken, waaronder ook de verhuizing van uw huidige standplaats naar de nieuwe standplaats, zullen in goed overleg worden vastgelegd. Het doel is om de herstructurering voor alle partijen zo goed en soepel mogelijk te laten verlopen.
(…)”
Op 27 januari 2014 schrijft de gemachtigde van Bouwpro aan [gedaagde] onder meer:
“U huurt een standplaats op het campingterrein van [naam] . De standplaatshuur betreft een jaarlijkse (bepaalde) periode van 1 april tot en met 31 maart (van het opvolgende jaar). De standplaatshuur wordt (ook) gefactureerd van 1 april tot en met 31 maart. Derhalve eindigt de huidige gebruiksperiode van uw standplaats van rechtswege per 1 april 2014.
(…)
Verder heeft cliënte nog immer geen (substantiële) betaling(en) ontvangen ter zake de betalingsachterstand(en) aangaande de standplaatshuur en de nota’s voor water en elektra. Thans resteert door u te betalen een (totaal)bedrag ad € 530,00.
Cliënte heeft u over de betalingsachterstanden gemaand en aangeschreven. Ondanks voorgenoemde betalingsherinneringen van cliënte voldeed u het door u verschuldigde bedrag niet. U bent ten aanzien van de betaling derhalve reeds geruime tijd in verzuim. De wanprestatie van uw zijde met betrekking tot de betaling van de standplaatshuur (zo blijkt u weigerachtig de standplaatshuur ineens te betalen) is dusdanig ernstig en structureel dat cliënte de (huur)overeenkomst met betrekking tot de standplaats per heden ontbindt en/of opzegt. U dient de standplaats per uiterlijk dinsdag 1 april 2014 te ontruimen en ontruimd te houden. (…)
Cliënte heeft u bij brief van 27 september 2013, voor zover rechtens vereist, de (huur)overeenkomst met betrekking tot de door u gebruikte standplaats opgezegd. U dient uw standplaats per uiterlijk 1 april 2014 te hebben ontruimd en als zwarte grond te hebben opgeleverd. Deze opzegging dan wel huurontbinding vindt, onder andere, plaats op de volgende grond c.q. gronden: cliënte is genoodzaakt om de camping te herstructureren, te renoveren en opnieuw in te richten. Dit met het oog op een rendabele exploitatie van de camping, nu en in de toekomst. Derhalve is het niet mogelijk uw huidige standplaats te behouden.
(…)
Cliënte wil u middels dit schrijven nog eenmaal haar aanbod tot een nieuwe standplaats herhalen. Cliënte biedt u derhalve aan om in goed overleg met haar vóór 7 februari 2014 een nieuwe standplaats elders op het campingterrein te kiezen. (…)”
Op 10 juni 2014 hebben Bouwpro enerzijds en [gedaagde] en haar echtgenoot [gedaagde] anderzijds, de volgende vaststellingsovereenkomst ondertekend:
“Ondergetekenden:
[gedaagde] (…)
en
[A] (…), hierna te noemen: “ [gedaagde] ”,
en
de besloten vennootschap Bouwpro B.V.,
(…) hierna gezamenlijk (tevens) genoemd: “partijen”.
Nemen in aanmerking:
[gedaagde] huurt op de camping aan de [adres] te ( [woonplaats] een jaarstandplaats met standplaatsnummer 96 (hierna: “de standplaats”).
[gedaagde] en [gedaagde] hebben voorts het eigendom van een chalet dat is geplaatst op de [adres] te ( [woonplaats] , jaarplaats nummer [nummer] (hierna: “het chalet”). [gedaagde] en [gedaagde] verklaren uitdrukkelijk het chalet niet aan (andere) derden in gebruik te hebben gegeven.
Bouwpro exploiteert [camping] te ( [woonplaats] aan de [adres] en verhuurt (onder andere) jaarstandplaatsen op de camping aan verschillende gasten. Bouwpro is gemachtigd om in deze namens de verhuurder (de vennootschap onder firma VOF [VOF] ) op te treden.
Partijen zijn het eens geworden over de verplaatsing van het chalet naar een andere standplaats op het campingterrein van [camping] te ( [woonplaats] aan de [adres]
Partijen komen het volgende overeen :
-
De huurvoorwaarden als overeengekomen in de huurovereenkomst tussen [gedaagde] en de VOF [VOF] ter zake de standplaats met nummer [nummer] blijven gelden ter zake de nieuwe standplaats totdat voorgenoemde huurovereenkomst rechtsgeldig is beëindigd.
-
De nieuwe standplaats (zie bijlage 1) is gesitueerd op de zuidoostelijke oever van het campingterrein en partijen welbekend. De nieuwe standplaats is per uiterlijk 1 september 2014 beschikbaar. [gedaagde] en/of [gedaagde] accepteert/accepteren reeds nu voor alsdan deze nieuwe standplaats en gaat/gaan er uitdrukkelijk mee akkoord dat het chalet naar de nieuwe standplaats wordt verplaatst.
-
[gedaagde] ontruimt met al het hare en al de haren, waaronder mede begrepen haar (eventuele) medebewoners, de in deze overeenkomst bedoelde standplaats uiterlijk op maandag 1 september 2014. Zij geeft daarmee tevens ieder recht tot gebruik ter zake de standplaats prijs.
Voor het gebruik door [gedaagde] van de betreffende standplaats over de periode van datum ondertekening van deze overeenkomst tot 1 september 2014 is zij aan Bouwpro de gebruikelijke vergoeding verschuldigd. [gedaagde] zal in voorgenoemde periode de standplaats en/of het chalet niet aan derden anders dan [gedaagde] in gebruik geven.
4. Het chalet en toebehoren zal door c.q. in opdracht van Bouwpro per uiterlijk de onder 3. genoemde datum worden verplaatst naar de nieuwe standplaats op het campingterrein. Bouwpro zal alle kosten en werkzaamheden die de ontruiming en de verplaatsing met zich mee brengen, voor haar rekening nemen. Bouwpro zal [gedaagde] in kennis stellen van de voorgenomen verplaatsing, ten minste drie weken van tevoren, met vermelding van de exacte datum van verplaatsing.
5. Deze overeenkomst is niet vatbaar voor ontbinding, vernietiging of nietigverklaring, behoudens voor zover door enige partij bij de totstandkoming van deze overeenkomst bedrog of misleiding jegens de andere partij zou hebben plaatsgevonden.
6. Deze overeenkomst geldt uitdrukkelijk als vaststellingsovereenkomst in de zin der wet.
(…)”.
3 De vordering en het verweer
Bouwpro vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
te verklaren voor recht dat de tussen V.O.F. [VOF] en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de standplaats met standplaatsnummer [nummer] , gelegen op [camping] te [woonplaats] , per 1 april 2014, dan wel een door u in goede justitie te bepalen datum, is geëindigd, dan wel ontbonden;
Subsidiair:
de tussen V.O.F. [VOF] en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst, met betrekking tot de standplaats met standplaatsnummer [nummer] , gelegen op [camping] te [woonplaats] , te ontbinden;
Primair en subsidiair:
-
[gedaagde] te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis de standplaats op [camping] te ontruimen en ontruimd ter beschikking van Bouwpro te stellen en [gedaagde] daarbij te verbieden om, eenmaal ontruimd hebbende, de standplaats opnieuw in gebruik te nemen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag, met een maximum van € 100.000,00;
-
[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente ingaande de 15de dag na de datum van het vonnis;
-
[gedaagde] te veroordelen in de nakosten.
Bouwpro legt aan haar vorderingen – samengevat – ten grondslag primair dat een huurovereenkomst voor de bepaalde tijd van één jaar is aangegaan, die op 1 april 2014 van rechtswege is geëindigd. [gedaagde] dient de standplaats dan ook per die datum te ontruimen. Subsidiair stelt Bouwpro dat zij de huurovereenkomst (namens V.O.F. [VOF] ) rechtsgeldig heeft opgezegd dan wel ontbonden middels haar schrijven d.d. 21 juni en 27 september 2013 en 27 januari 2014). Bij dit schrijven is tevens de opzegging/ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming aangezegd. De reden van de opzegging/ontbinding is de herstructurering van de camping alsmede de wanprestatie (wanbetaling) van [gedaagde] . Voor zover rechtens vereist verzoekt zij de kantonrechter de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen de standplaats te ontruimen.
[gedaagde] voert als verweer onder meer aan dat niet Bouwpro, maar V.O.F. [VOF] moet worden beschouwd als (materiële) procespartij, omdat niet Bouwpro, maar V.O.F. [VOF] partij is bij de huurovereenkomst en eigenaar van het erfpachtsrecht. Als [gedaagde] door de kantonrechter niet in dat standpunt wordt gevolgd dat meent zij dat Bouwpro niet-ontvankelijk is in haar vorderingen. Zij heeft als beheerder van de camping immers geen eigen titel om de beëindiging van de met V.O.F. [VOF] gesloten huurovereenkomst te vorderen.
Voorts stelt [gedaagde] dat zij, naar aanleiding van de brieven van Bouwpro over de herstructurering van de camping, contact heeft gezocht met de heer [B] van Bouwpro. Afgesproken is dat zij een andere standplaats zou krijgen in de zuidoosthoek van het park en dat het chalet op kosten van Bouwpro wordt verplaatst, onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst. Die afspraken zijn schriftelijk vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst gedateerd 10 juni 2014, die door of namens beide partijen is ondertekend (productie 2 bij conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie). [gedaagde] betwist dat er een betalingsachterstand bestaat dan wel dat deze de ontbinding rechtvaardigt. Er is een vaststellingsovereenkomst gesloten met betrekking tot de verplaatsing van het chalet. Onduidelijk is waarom de afgesproken verplaatsing op kosten van Bouwpro niet meer zou moeten doorgaan en de huurovereenkomst zou moeten worden opgezegd. De vaststellingsovereenkomst dient te worden uitgevoerd. Bouwpro heeft geen enkel belang bij haar vordering, aldus [gedaagde] .
Op de inhoud van de wederzijdse standpunten zal hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, worden ingegaan.
In reconventie
[gedaagde] vordert te verklaren voor recht dat de door Bouwpro in conventie ingestelde vorderingen zijn ingesteld namens V.O.F. [VOF] en dat Bouwpro naast de V.O.F. [VOF] en haar vennoten aansprakelijk is voor de gevolgen van de rechtshandelingen c.q. de ingestelde vorderingen, met veroordeling van Bouwpro in de proceskosten.
[gedaagde] legt aan haar vordering ten grondslag dat zij er belang bij heeft dat Bouwpro zich niet achter [VOF] zal kunnen verschuilen als het aankomt op schadevergoeding en [VOF] in deze procedure geen partij blijkt te zijn.
Bouwpro voert verweer.
In voorwaardelijke reconventie
[gedaagde] vordert, voor het geval de kantonrechter in conventie oordeelt dat de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd of de kantonrechter deze ontbindt, te verklaren voor recht dat de opzegging van de huurovereenkomst slechts tot beëindiging leidt wanneer [gedaagde] wordt schadeloos gesteld voor haar investering in het chalet en de overige inrichting van de standplaats; en daarbij te bepalen dat de ontruiming van de standplaats slechts kan geschieden nadat het vastgestelde c.q. overeengekomen schadebedrag zal zijn uitbetaald aan [gedaagde] en Bouwpro te veroordelen om aan [gedaagde] te betalen het bedrag van de door haar als gevolg van de beëindiging/opzegging geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, met veroordeling van Bouwpro in de proceskosten.
[gedaagde] legt aan haar vordering ten grondslag dat sprake is van een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd, waarvoor de regel geldt dat deze in beginsel kan worden opgezegd, maar dat dit niet in alle gevallen tot beëindiging leidt. In de onderhavige situatie kan alleen worden opgezegd als sprake is van volledige schadeloosstelling van de huurder, zoals reeds is uitgewerkt in de jurisprudentie van het Hof Amsterdam en het Hof Den Haag. De schade van [gedaagde] als gevolg van de opzegging is immens. De investering voor de mooie plaats is in één keer waardeloos en er zijn enorme kosten aan het verplaatsen van het chalet verbonden. Haar schade bedraagt ten minste € 80.000,00. Zij verzoekt de kantonrechter dan ook om aan een eventueel toe te wijzen ontruiming de voorwaarde te verbinden dat eerst ontruimd mag worden als de schadeloosstelling is betaald, om te voorkomen dat [gedaagde] nog jaren op de vaststelling en uitbetaling van de schade moet wachten, waarbij zij het risico loopt dat Bouwpro zal failleren.
Bouwpro voert verweer.
In (voorwaardelijke) reconventie
Op de inhoud van de wederzijdse standpunten zal hierna, voor zover aan een beoordeling wordt toegekomen en voor zover voor de beoordeling van belang, worden ingegaan.