Rechtbank Midden-Nederland, 07-05-2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:1819, UTR 19/652
Rechtbank Midden-Nederland, 07-05-2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:1819, UTR 19/652
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Midden-Nederland
- Datum uitspraak
- 7 mei 2020
- Datum publicatie
- 12 mei 2020
- ECLI
- ECLI:NL:RBMNE:2020:1819
- Formele relaties
- Hoger beroep: ECLI:NL:GHARL:2021:4887, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- UTR 19/652
Inhoudsindicatie
Hoogte WOZ waarde woonzorgcentrum
artikel 17 Wet Woz
Verweerder is onvoldoende geslaagd in zijn bewijslast. Eiseres evenmin. Rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast.
Uitspraak
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/652
(gemachtigde: A. van den Dool),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2018 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaatsnaam 1] (de onroerende zaak) op 1 januari 2017 (waardepeildatum) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 5.135.000,- (de beschikking). Verweerder heeft met de beschikking in één geschrift verenigd en bekend gemaakt de aan eiseres als eigenaar van de onroerende zaak voor het jaar 2018 naar een heffingsmaatstaf van € 5.135.000 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaatsnaam 1] (de aanslag). Bij uitspraak op bezwaar van 27 december 2018 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en een taxatierapport overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 december 2019. Eiseres heeft zich ter zitting laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [B] en [C] , taxateurs.
Vaststaande feiten
1. De onroerende zaak, gebouwd rond 1855, is ingeschreven in het rijksmonumentenregister en is in 2005 is gerenoveerd en verbouwd tot een woonzorgcentrum voor ouderen. De onroerende zaak is gelegen op een perceel grond met een kadastrale oppervlakte van 7.420 m2 en heeft een brutovloeroppervlakte van 1.775 m². Het woonzorgcentrum omvat 16 appartementen, verdeeld over vier woonlagen. Drie appartementen zijn bestemd voor tijdelijke bewoning.
Op 1 januari 2018 is eiseres eigenaar van de onroerende zaak. Op 12 december 2018 is de onroerende zaak in verhuurde staat verkocht voor € 4.285.000,-. Op de dag daarna is de onroerende zaak doorverkocht voor € 4.973.357,-.
Het geschil
2. In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2017 te hoog is vastgesteld. Eiseres bepleit een waarde van € 2.500.000,-. Op de zitting heeft eiseres de door haar bepleite waarde bijgesteld naar € 3.200.000,-.Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
Standpunt van verweerder
3. Verweerder heeft ter nadere onderbouwing van de waarde een taxatierapport van
25 maart 2019 van taxateur [B] overgelegd. In dat rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak van € 5.135.000,-.
In het rapport zijn gegevens opgenomen van transacties van drie vergelijkingsobjecten, alle drie woonzorgcentra, te weten:
|
Vergelijkingsobject |
Leveringsdatum |
Verkoopprijs |
|
[adres 2] te [plaatsnaam 1] |
27 maart 2014 |
€ 4.150.000 |
|
[adres 3] te [plaatsnaam 2] |
25 februari 2014 |
€ 9.660.000 |
|
[adres 4] te [plaatsnaam 3] |
21 december 2016 |
€ 6.776.917 |
Verweerder vindt dat vooral het woonzorgcentrum aan de [adres 2] in [plaatsnaam 1] goed vergelijkbaar is, met name omdat het ook een rijksmonument is.
Daarnaast wijst de taxateur in het taxatierapport op de koopsom van € 4.973.357,- waarvoor de onroerende zaak op 13 december 2018 is verkocht.
Gelet op de bedragen waarvoor de vergelijkingsobjecten zijn verkocht en het eigen verkoopcijfer is de vastgestelde waarde van de onroerende zaak volgens verweerder niet te hoog.
Standpunt van eiseres
4. Eiseres stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de belemmerende werking van de rijksmonumentale status van de onroerende zaak en met de verschillen tussen de onroerende zaak en de drie vergelijkingsobjecten.
Uit de verkoop van de onroerende zaak in verhuurde staat op 12 december 2018 voor
€ 4.285.000,- blijkt volgens eiseres dat de vastgestelde waarde van € 5.135.000,- aanmerkelijk te hoog is. Uitgaande van de verkoopprijs van € 4.285.000,- een correctie van deze verkoopprijs met circa 35% in verband met het feit dat de onroerende zaak in verhuurde staat is verkocht – eiseres wijst in dit verband op het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982 – en een correctie van de verkoopprijs met 8% wegens de prijsontwikkeling op de onroerendgoedmarkt tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum, stelt eiseres dat de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum niet hoger kan zijn dan € 2.500.000,-. Dit standpunt vindt volgens eiseres bevestiging in het taxatierapport dat zij ten behoeve van de procedure over de waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2017 heeft opgesteld, waarin de waarde aan de hand van de brutohuurwaardekapitalisatiemethode is bepaald op € 1.900.000,-.
Op de zitting heeft eiseres zich op het standpunt gesteld dat, indien voor de bepaling van de waarde dient te worden uitgegaan van het bedrag van € 4.973.357,- waarvoor de onroerende zaak op 13 december 2018 is verkocht, gecorrigeerd wegens de verkoop in verhuurde staat en de prijsontwikkeling tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum, de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum niet hoger kan zijn dan € 3.200.000,-.