Rechtbank Midden-Nederland, 22-07-2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:3990, UTR 19/4557

1.De woning is een in 1922 gebouwde twee-onder-één kapwoning met een inpandige garage en een berging. De woning heeft een inhoud van ongeveer 292 m3 en ligt op een kavel van 256 m2.

2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 374.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.

4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.

5.Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, heeft verweerder in het verweerschrift een matrix opgenomen met verkoopinformatie van de gehanteerde referentiewoningen. In deze matrix zijn de afzonderlijke waardes van de referentiewoningen met deelobjecten genoemd. Ook de waarde van de woning van eiser met deelobjecten is genoemd.

6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt dat hierna uit.

8.Eiser voert aan dat zijn woning onterecht een hogere waarde heeft dan de woning aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 2] .

9.De rechtbank stelt voorop dat verweerder op grond van de Wet WOZ gehouden is om de waarde van de woning vast te stellen aan de hand van verkoopgegevens van vergelijkbare woningen. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat deze woning tijdens de verkoop erg gedateerd was en er van alles mankeerde aan de woning. De woning was voorzien van allerlei aanpassingen die speciaal gemaakt waren voor een bewoner met een lichamelijke beperking.

De woning aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 2] kon niet als een goede referentiewoning worden aangemerkt en is daarom in beroep niet in de taxatiematrix opgenomen. Deze woning is niet bruikbaar om de waarde van de woning van eiser uit af te leiden. Verweerder heeft voor de huidige waardering van eisers woning een vergelijking gemaakt met de woningen aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 3] , [nummeraanduiding 4] , [nummeraanduiding 5] , [nummeraanduiding 6] en [nummeraanduiding 7] . Zoals de rechtbank in rechtsoverweging 6 heeft geoordeeld, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat met de verschillen bij de waardebepaling voldoende rekening is gehouden. De beroepsgrond slaagt niet.

10.Eiser voert daarnaast aan dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de slechte staat van de woning aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 6] , maar aan deze woning toch een lagere waarde heeft toegekend dan de woning van eiser.

11.De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 6] en de woning van eiser. Daarbij is voldoende rekening gehouden met de vergelijkingsobjecten. De woning aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 6] was ten tijde van de verkoop gedateerd. Verweerder heeft voldoende toegelicht waarom aan de woning [straatnaam] [nummeraanduiding 6] een lagere waarde is toegekend dan aan de woning van eiser. De beroepsgrond slaagt niet.

12.Eiseres voert ook aan dat de woning aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 8] is voorzien van 101 m² meer grond en 186 m³ meer inhoud, een groot bijgebouw met kelder en een kas in de tuin. Het waardeverschil met de woning van eiser valt daarom niet te verklaren.

13.Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat de woning aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 8] geen goede referentie is, omdat deze woning zeer gedateerd is. De rechtbank kan deze toelichting volgen, met het oog op de door eiser overgelegde makelaarsinformatie van deze woning. Deze woning is niet bruikbaar om de waarde van de woning van eiser uit af te leiden. De beroepsgrond slaagt niet.

14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.