Rechtbank Midden-Nederland, 22-03-2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:1060, UTR 20/3522

Gegevens

Instantie: Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak: 22 maart 2021

Datum publicatie: 11 februari 2022

ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2021:1060

Formele relaties

Hoger beroep: ECLI:NL:GHARL:2022:4694, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan

Zaaknummer: UTR 20/3522

Inhoudsindicatie

Woz, beroep gegrond en waarde schattenderwijs vastgesteld.

Uitspraak

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 20/3522

(gemachtigde: drs. F.J.H. van der Plas),

en

(gemachtigde: B.A. Schras).

Procesverloop

In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op

€ 791.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt.

In de uitspraak op bezwaar van 4 september 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 februari 2021 via Skype for Business. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door taxateur [taxateur].

Overwegingen

1. De woning is een in 1914 gebouwde 2-onder-1-kapwoning met een berging en twee dakkapellen. De woning heeft een inhoud van 620 m3 en is gelegen op een kavel van 298 m2.

2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 700.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.

4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.

5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder er niet in is geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft de waarde van de woning vastgesteld middels de vergelijkingsmethode. Dit heeft verweerder weergegeven in een taxatiematrix.

De rechtbank acht de referentiewoningen goed vergelijkbaar met de woning: alle zijn ongeveer van hetzelfde bouwjaar en liggen in de nabije omgeving. De rechtbank ziet in de taxatiematrix echter niet dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.

Eiser heeft hierover in beroep gesteld dat zijn woning gedateerd is. De keuken is 30 jaar oud en de badkamer is 55 jaar oud. Ook stelt eiser dat er veel achterstallig onderhoud aan de woning is.

Verweerder stelt zich in reactie hierop enerzijds op het standpunt dat een aantal referentiewoningen ook gedateerd is en anderzijds dat in de huidige verkopersmarkt een gedateerde staat geen invloed heeft op de koopprijs. Verweerder erkent dus enerzijds het waardedrukkend effect van een gedateerde woning, maar stelt dat de referentiewoningen hiermee vergelijkbaar zijn, en anderzijds stelt verweerder dat een gedateerde woning in de huidige verkopersmarkt geen waardedrukkend effect heeft. Deze tegenstrijdigheid heeft verweerder niet kunnen verklaren.

Bovendien blijkt uit de taxatiematrix dat verweerder de referentiewoningen aan de [straat] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] enigszins gedateerd acht, maar het niveau als gemiddeld heeft meegenomen in de vergelijking. Het is de rechtbank dan niet duidelijk in hoeverre verweerder de gedateerdheid en staat van onderhoud van de woning heeft meegewogen bij de waardevaststelling en hoe dit in de waardevaststelling tot uitdrukking is gekomen.

6. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.

7. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk maakt. Eiser bepleit een WOZ-waarde van € 700.000,-. Eiser is tot deze waarde gekomen door 7% aftrek voor het onderhoud en 8% aftrek voor de voorzieningen te hanteren. Eiser heeft de gestelde staat van onderhoud echter niet onderbouwd of anderszins aannemelijk gemaakt. De rechtbank ziet dan geen aanknopingspunt eiser te volgen hierin.

8. Partijen hebben de waarden die zij primair voorstaan beide niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 785.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert.

9. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, veroordeelt zij verweerder in de proceskosten van eiser. De kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroep en 1 punt voor het bijwonen van de zitting met een waarde van € 534,- en een wegingsfactor 1).

10. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- stelt de waarde van de woning vast op € 785.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaaksbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd;

bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.068,-;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van

mr. H.J.J.M. Kock, griffier. De beslissing is uitgesproken op 22 maart 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op: