Rechtbank Midden-Nederland, 15-09-2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:4491, UTR 21/879

1. De woning is een in 1987 gebouwde tussenwoning met berging. De woning heeft een oppervlakte van 96m2 en ligt op een kavel van 130m2.

2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 210.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.

4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

5. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

6. Eiser voert in beroep aan dat het perceel niet optimaal bruikbaar is. Een deel daarvan

is namelijk in gebruik als brandgang en dient daarom buiten de waardering van de woning te worden gelaten.

7. De rechtbank is van oordeel dat wat eiser aanvoert niet tot een lagere vaststelling van de waarde van de woning kan leiden. Zoals verweerder heeft toegelicht, hebben de referentiewoningen ook een vergelijkbare brandgang en komt de eventuele waardeverlagende invloed daarvan in de koopprijs van die woningen tot uiting. De beroepsgrond slaagt niet.

8. Eiser stelt dat de woning aan de [adres] geen goede referentiewoning is, omdat deze een betere ligging heeft. De woning is niet aan het water gelegen en kijkt ook niet uit over weilanden, zodat de vergelijking met deze referentiewoning niet opgaat. Eiser heeft verder naar vier woningen¹ verwezen die volgens hem een goede onderbouwing vormen voor de waarde van de woning. Volgens eiser had verweerder rekening moeten houden met de transactiecijfers van deze vier woningen.

9. De rechtbank overweegt dat uit vaste rechtspraak volgt dat het verweerder vrijstaat om de referentiewoningen aan te voeren die de vastgestelde waarde onderbouwen en waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd.² De stelling van eiser dat verweerder bij de waardebepaling rekening had moeten houden met de door hem genoemde vier woningen gaat om die reden niet op. De rechtbank stelt vast dat verweerder in de taxatiematrix heeft vermeld dat referentiewoning [adres]³ (aan de achterzijde) aan het water ligt. Uit de taxatiematrix blijkt dat de andere twee referentiewoningen ( [adres] en [adres] ) – waarvan eiser niet heeft bestreden dat deze geschikte referentiewoningen zijn – een kleiner woonoppervlak hebben en niet aan het water liggen, maar desondanks een hogere woningwaarde per m2 hebben⁴ dan [adres] . Dit betekent dat de ligging van [adres] geen prijsverhogend effect heeft en verweerder deze dus als referentiewoning heeft mogen gebruiken om de waarde van de woning te onderbouwen. De beroepsgrond slaagt niet.

10. Ter zitting heeft eiser aangevoerd dat verweerder het indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt. Daarbij heeft hij verwezen naar de uitspraken van de rechtbank Rotterdam van 16 september 2020⁵ en van de rechtbank Noord-Nederland van 18 mei 2021⁶

11. De rechtbank stelt vast dat verweerder de indexeringspercentages in de taxatiematrix heeft vermeld. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat de percentages 8,4% (trend 2018) en 6,4% (trend 2019) zijn gebaseerd op gegevens uit de permanente marktanalyse, dat daaruit alle bruikbare verkopen worden gefilterd en de trendpercentages aan de hand daarvan zijn vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee voldoende inzicht heeft gegeven in de manier van indexeren. De percentages zijn, zeker gezien het feit dat de huizenprijzen nog steeds stijgende zijn en er verder geen onregelmatigheden in de toegepaste indexeringspercentages te ontdekken zijn, niet dusdanig dat hier een nadere onderbouwing voor gegeven had moeten worden. Daar komt bij dat verweerder ter zitting heeft aangevoerd dat de referentiewoning aan de [adres] ook zonder indexering een bruikbare referentie is, omdat de woningwaarde per m2 (€ 2456,-)⁷ dan nog steeds hoger ligt dan die van de woning. De rechtbank onderschrijft dat standpunt en merkt op dat hetzelfde geldt voor de referentiewoning aan de [adres] in [plaats] . De beroepsgrond slaagt niet.

12. Eiser voert aan dat verweerder, in strijd met artikel 40 van de Wet WOZ en

artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld. Hij heeft namelijk in de bezwaarfase aan verweerder verzocht om de grondstaffel en de taxatiekaart met de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten over te leggen. Verweerder heeft noch tijdens de hoorzitting, noch in de uitspraak op bezwaar de grondstaffel en de taxatiekaart met de KOUDV- en liggingsfactoren verstrekt. Eiser stelt daarom dat verweerder hem geen inzicht heeft gegeven in de door hem gedane taxatie. Eiser verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018.⁸

13. In het verweerschrift heeft verweerder aangevoerd dat de gemachtigde van eiser weet dat het taxatieverslag bij de aanslag/beschikking wordt gesloten en dat dit – als het bezwaar ontvankelijk is – digitaal te raadplegen is via de gemachtigdenportal. Ook heeft verweerder toegelicht dat in dit geval – omdat de gemeente Stichtse Vecht een nieuw aangesloten gemeente is - nog een oud model taxatieverslag is verstuurd en aangevoerd dat de gemachtigde van eiser goed op de hoogte is van de taxatieverslagen die door BghU worden gehanteerd. Verder heeft verweerder aangevoerd dat wanneer de gemachtigde van eiser vindt dat de gegevens van het taxatieverslag onvoldoende inzichtelijk zijn, dit dan tijdens het afgesproken moment van de hoorzitting kenbaar moet worden gemaakt. Volgens verweerder heeft eiser nagelaten om duidelijk en specifiek aan te geven welke gegevens hij nog miste.

14. De rechtbank overweegt dat het op de weg van de belanghebbende ligt om concreet aan te geven welke (soort) documenten hij in welke fase niet tot zijn beschikking heeft gehad en waarom die informatie voor hem nodig was voor het onderbouwen van zijn standpunt.De rechtbank stelt vast dat eiser de juistheid van verweerders standpunt in het verweerschrift niet heeft bestreden en hier tijdens de zitting ook niet op heeft gereageerd. De beroepsgrond slaagt daarom niet.

15. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.