Rechtbank Midden-Nederland, 13-01-2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:151, 21/1321, 21/1323, 21/1325, 21/1326, 21/1327, 21/1328 en 21/1330

1. De objecten zijn 7 woningen. De WOZ-waarde van de objecten is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die objecten meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die objecten zou zijn betaald.

2. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waardes, afhankelijk van het standpunt van eiser, niet te hoog of te laag zijn vastgesteld. Ter onderbouwing heeft hij voor de objecten een taxatiematrix of akte van levering overgelegd. Bij de beoordeling of verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.

3. Eiser heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft eiser de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.

4. Het beroep richt zich tegen de gehele uitspraak op bezwaar. Eiser heeft in zijn beroepschrift geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende objecten. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt echter dat de waarde van het object [adres 2] niet langer in geschil is. Op zitting heeft eiser dit desgevraagd bevestigd. Op de zitting heeft eiser de beroepsgronden tegen de waarde van de woningen aan de [adres 3] en [nummer 1] en [adres 5] ingetrokken. De rechtbank zal deze vier objecten dan ook niet verder bespreken in deze uitspraak

5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting daarop niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De gemiddelde woningwaarde per m2 van de referentiewoningen is € 3.003,-, de woningwaarde van de woning ligt daar vlak onder met € 3.006,- per m2. De voorzieningen van de referentiewoningen aan de [referentiewoning 1] (referentiewoning 1) en [referentiewoning 2] (referentiewoning 2) zijn beter gewaardeerd dan die van de woning, maar de woningwaarde per m2 van de woning is slechts weinig lager. [referentiewoning 3] (referentiewoning 3) in [plaats 1] heeft net als de woning eenvoudige voorzieningen, maar een aanzienlijk lagere woningwaarde per m2. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat dat komt doordat de [straat] een drukke weg is. Naar het oordeel van de rechtbank kan de drukke weg weliswaar verklaren waarom referentiewoning 3 een lagere woningwaarde per m2 heeft, maar is met de toelichting van verweerder niet voldoende verklaard waarom de woningwaarde per m2 van de woning ondanks het verschil in voorzieningen zo dichtbij die van de referentiewoningen 1 en 2 ligt. De taxatiematrix onderbouwt daardoor de waarde van de woning het verschil niet goed genoeg.

6. Verweerder is er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van € 273.000,- niet te hoog is. Het beroep tegen deze waarde is dus gegrond.

7. Naar het oordeel van de rechtbank maakt eiser de door hem bepleite waarde van € 269.000,- evenmin aannemelijk. Hij onderbouwt deze waarde namelijk totaal niet.

8. Omdat partijen de door hen voorgestane waarde niet aannemelijk maken, zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 270.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig verminderd.

9. Verweerder heeft de waarde van de woning [adres 1] vastgesteld op € 223.000,- en baseert zich daarbij op het eigen verkoopcijfer. Eiser staat een hogere waarde voor van € 238.000,- of subsidiair € 231.000,-. Gelet op dit standpunt heeft verweerder de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te laag is.

10. Eiser stelt dat de woning [adres 1] vorig belastingjaar gewaardeerd was op € 238.000,- en dat het niet mogelijk is dat een woning daalt in waarde. De WOZ-waarde wordt elk jaar opnieuw vastgesteld aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op de waardepeildatum voordoen. De stijging of daling van de WOZ-waarde ten opzichte van voorgaande belastingjaren leidt naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet tot de conclusie dat de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2020 te laag is vastgesteld. Aangezien als uitgangspunt voor de waardering van een onroerende zaak geldt dat de waarde ervan het best kan worden vastgesteld aan de hand van het eigen koopcijfer dat rondom de waardepeildatum is overeengekomen, heeft verweerder de eigen aankoopprijs terecht als uitgangspunt genomen. Verweerder heeft toegelicht dat de verkoopprijs verminderd met de VvE-reserve € 229.750,- bedroeg. Dit bedrag is vervolgens geïndexeerd naar de waardepeildatum. Volgens verweerder is er een correctie van voor dit type woningen van 3 procent per half jaar. De rechtbank kan verweerder hierin volgen en vindt dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van deze woning niet te laag is vastgesteld.

11. Verweerder heeft voor de [adres 6] een taxatiematrix overgelegd. Hierin heeft verweerder vier vergelijkbare benedenwoningen in [plaats 1] opgenomen, te weten [straat] [nummer 2] en [nummer 3] , [adres 8] en [adres 9] . Dit zijn, net als eisers woning, benedenwoningen gelegen in de buurt [A] , met een vergelijkbare uitstraling. Verder hebben ze blijkens de taxatiematrix een vergelijkbare bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen. De woningen zijn verkocht rondom de waardepeildatum. De gemiddelde prijs per m2 van de referentiewoningen is € 3.512,-. De door verweerder vastgestelde waarde per m2 van eisers woning is lager, namelijk € 3.214,-. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet.

12. Eiser stelt dat de waarde van de [adres 6] te hoog is vastgesteld, omdat deze waarde hoger is dan van de buurwoning [adres 7] . Eiser staat een waarde voor van € 206.000,-. Verweerder heeft toegelicht dat een benedenwoning met tuin, zoals de woning, niet goed vergelijkbaar is met een bovenwoning zonder tuin, zoals bij [adres 7] het geval is. De rechtbank kan dit volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

13. Omdat het beroep gegrond is, ziet de rechtbank aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiser. De proceskosten van de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.620,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 269,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 541,-, met wegingsfactor 1).

14. Omdat de rechtbank het beroep in deze zaak gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.